Les personnes qui achètent des parts de SCPI s’attendent généralement à percevoir des revenus stables et réguliers. On oublie que ce type d’investissement connaît les mêmes aléas qu’un investissement locatif classique et qu’ils doivent être pris en compte dans le versement des dividendes. Combien de temps faut-il attendre avant de percevoir ses premiers revenus ? À quelles échéances les dividendes sont-ils versés ? Comment les sociétés de gestion parviennent à lisser les revenus versés malgré les aléas inhérents à ce type d’investissements (travaux, vacance locative…) ? Nous vous expliquons en détail le fonctionnement du versement des dividendes par les SCPI.
Sommaire
Délai de jouissance : combien de temps avant de percevoir ses premiers revenus ?
Il faut généralement plusieurs mois avant de pouvoir toucher des dividendes. Ce délai correspond au temps nécessaire pour utiliser l’argent que vous avez investi, c’est-à-dire pour permettre à la SCPI de trouver de nouveaux biens. Il prend en compte la recherche d’immeubles, l’étude des dossiers, la transaction et la mise en location si l’immeuble n’est pas déjà loué. Ce processus prend en moyenne 5 mois, ce qui explique les délais de jouissance pratiqués sur le marché.
La mise en place d’un délai de jouissance permet de ne pas diluer la rentabilité et de protéger les anciens associés.
Nous vous conseillons de vous renseigner sur le délai de jouissance lorsque vous souhaitez acquérir une SCPI. Cependant, ce délai de jouissance ne remet pas en cause votre acquisition, dès que vous avez acheté les parts, vous en êtes bien le propriétaire.
Vous pourrez demander à votre conseiller cette information ou vous pourrez la retrouver dans la documentation que vous fournira la société de gestion (dans les bulletins trimestriels, dans la note d’information ou dans le DIC).
Comment sont versés les dividendes d’une SCPI ?
La plupart du temps, les SCPI reversent les dividendes aux épargnants de manière trimestrielle. Il faut aussi compter un délai d’environ un mois pour percevoir ses revenus.
Prenons un exemple qui rendra ce décalage plus concret. Sur la période qui va du 1er janvier au 31 mars (et si vous êtes déjà détenteur des parts au 1er janvier et que le délai de jouissance est passé), vous toucherez vos dividendes la troisième semaine d’avril.
C’est un élément qui doit être pris en compte dans votre trésorerie.
Certaines SCPI choisissent néanmoins de verser des dividendes tous les mois à ses souscripteurs. C’est un argument qui leur permet de gagner en attractivité auprès des investisseurs, puisqu’un versement mensuel est généralement beaucoup plus confortable pour eux.
Précisons que si vous choisissez d’investir essentiellement dans de l’immobilier de bureaux, il y a de fortes chances pour que vos dividendes vous soient versés de manière trimestrielle. Les loyers sont en effet toujours perçus trimestriellement avec ce type de baux, ce qui se répercute sur le versement des dividendes.
Comment déclarer ses revenus SCPI aux impôts ?
Les dividendes issus de placement SCPI doivent faire l’objet d’une déclaration d’impôt. Vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-foncier ;
- Le régime réel.
Déclaration sous le régime micro-foncier
C’est la solution la plus simple puisqu’elle permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%. Les sommes restantes sont intégrées à vos revenus et vous payez donc des impôts sur les 70% restants. Pour en bénéficier, il faut néanmoins réunir certaines conditions :
- Vous devez détenir au moins un autre bien immobilier en direct. Vous n’y avez donc pas accès si vous ne détenez que des parts de SCPI ;
- Vous devez déclarer moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts.
Si vous souhaitez avoir notre avis complet sur ce régime dans le cadre d’un investissement en SCPI, consultez sans plus attendre notre article sur les SCPI et le régime micro foncier : est-ce une bonne solution ?
Déclaration avec le régime réel
Si vous ne possédez pas de bien en direct, ou si vous percevez plus de 15 000 € de revenus fonciers, vous êtes obligé de les déclarer avec le régime réel.
Il faudra déclarer tous les frais et charges (par exemple le coût des intérêts d’emprunts) qui peuvent être déduits de votre feuille d’imposition.
Le régime réel peut être beaucoup plus avantageux que le régime micro-foncier si des travaux importants sont à prévoir ou si les charges sont importantes, ce qui peut être le cas au début d’un crédit.
Vous pouvez d’ailleurs opter volontairement pour le régime réel, même si vous avez des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €. Attention toutefois, si vous optez pour ce régime, vous êtes engagé pour 3 ans minimum avec ce dispositif.
Dividendes et rendement d’une SCPI : quelles corrélations ?
Si les dividendes sont une notion importante, c’est généralement le taux de distribution qui intéresse le plus les investisseurs. C’est lui et non les dividendes qui permet de calculer le rendement d’une SCPI sur une année donnée. Il est donc tout à fait déterminant pour évaluer la performance d’une société de gestion et trouver la meilleure SCPI pour votre épargne.
Sans le dividende brut, impossible de calculer le taux de distribution.
Le taux de distribution (anciennement TDVM) se calcule en fonction de deux valeurs indispensables :
- les dividendes bruts versés au cours d’une année donnée ;
- le prix de part acquéreur fixé au 1er janvier de cette même année.
Par exemple, pour l’année 2023, si vous souhaitez obtenir le taux de distribution d’une SCPI de rendement, vous devrez diviser les dividendes bruts réalisés cette année-là par le prix d’acquisition des parts de SCPI au 1er janvier 2023.
Même si les dividendes peuvent rester stables, ce n’est pas forcément le cas du rendement (et donc du taux de distribution). D’une année sur l’autre, il peut être revu à la hausse ou à la baisse en fonction des variations du prix des parts.
Par ailleurs, les dividendes aussi peuvent varier, puisqu’ils sont eux-mêmes soumis aux fluctuations du marché immobilier.
Quels éléments peuvent impacter les revenus des SCPI ?
En achetant des parts de SCPI vous soumettez votre épargne aux fluctuations du marché immobilier et à d’autres aléas plus ou moins anticipables. Les dividendes peuvent donc parfois être revus à la hausse ou à la baisse. Les facteurs qui influent sur les revenus perçus peuvent avoir de multiples causes.
Évolution de la législation
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, les revenus engendrés proviennent de loyers perçus par la société de gestion. Or, le montant des loyers n’est pas fixe et peut subir des corrections si la législation évolue.
Prenons l’exemple de l’encadrement des loyers. Ce dispositif adopté dans de nombreuses grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…) a obligé un certain nombre de propriétaires (ou gestionnaires) à réévaluer le montant des loyers. S’il a pu être revu à la hausse dans certains cas, il a pu subir de fortes décotes dans d’autres.
Cela a nécessairement un impact sur les dividendes perçus si l’investissement était réalisé dans des biens résidentiels concernés par ce dispositif.
Le risque de vacance locative
Les périodes de creux en taux d’occupation des logements peuvent aussi avoir un impact sur les dividendes perçus si elles n’ont pas été suffisamment anticipées par les sociétés de gestion. Les risques de vacance locative existent néanmoins dans des marchés où l’offre est supérieure à la demande. La France étant en ce moment confrontée au problème inverse avec une demande largement supérieure à l’offre, ce risque n’existe pas vraiment ou de façon très limitée.
L’indexation des loyers sur l’inflation
Même si les dividendes peuvent connaître des baisses à la marge, l’indexation des loyers sur l’inflation permet une hausse tendancielle des dividendes perçus. Précisons néanmoins que cette indexation n’est pas automatique.
En 2022, l’inflation a dépassé les 5% alors que l’augmentation des loyers a été plafonnée à 3,5%.
Comment les sociétés de gestion parviennent à lisser le versement des dividendes ?
Dans la réalité, les SCPI se prémunissent au maximum contre ces nécessaires fluctuations en effectuant des réserves sur les loyers encaissés. Cela signifie que les dividendes versés aux épargnants ne représentent pas 100% de ce que la SCPI perçoit.
En plus des frais incompressibles (travaux d’entretien, gestions locative…) qui représentent entre 10 et 15% des loyers perçus, une SCPI se constitue des réserves qui serviront en cas de travaux ou d’imprévus.
Le Report à Nouveau (RAN) et de la Provision pour Gros Entretien (PGE) en particulier, vont leur permettre de constituer des fonds très utiles pour limiter les fluctuations.
Le report à nouveau (RAN)
Toute SCPI de rendement garde en réserve une partie des loyers perçus afin de lisser le versement des dividendes. Dans l’hypothèse où tous les locataires décidaient de quitter leur logement en même temps, elles pourraient continuer à verser des dividendes pendant environ 30 jours grâce à ce procédé. Bien que ce cas de figure soit un peu extrême (et peu probable), cela permet de bien comprendre le fonctionnement du RAN. Certains mois connaissent des creux en matière d’occupation des logements (juillet et août par exemple) et le RAN permet donc de garder de la régularité dans les sommes versées aux épargnants.
C’est par ailleurs l’un des avantages qu’il y a à réaliser un investissement en SCPI par rapport à un achat immobilier classique : la régularité des revenus. Vous hésitez entre les deux ? Consultez cet article si vous souhaitez savoir quel type d’investissement est le plus avantageux pour vous entre choisir entre SCPI et investissement locatif.
La provision pour gros entretien (PGE)
Les SCPI anticipent également les gros travaux devant être réalisés dans les biens immobiliers qu’elles détiennent. Elles font donc l’inventaire des travaux à réaliser sur les 5 prochaines années, ce qui leur permet de lisser le versement des dividendes. Les épargnants se retrouvent donc avec des revenus relativement stables, malgré les nécessaires sorties d’argent ponctuelles pour réaliser des travaux.
Ces différents cas de figure valent si vous avez choisi de percevoir des revenus réguliers grâce à vos investissements SCPI. Mais saviez-vous qu’il était possible d’opter pour un réinvestissement automatique dans de nouvelles parts de SCPI ?
Pourquoi opter pour le réinvestissement des dividendes ?
L’épargnant peut aussi décider de réinvestir ses dividendes dans de nouvelles parts de SCPI. S’il choisit cette option, il ne touchera plus ses dividendes mensuellement ou trimestriellement puisque cet argent sera réinvesti dans de nouvelles parts.
C’est une stratégie patrimoniale très intéressante si vous n’avez pas besoin de revenus complé car les performances à long terme sont nettement supérieures avec réinvestissement que sans. L’immobilier est en effet connu pour être un marché particulièrement résilient et donc tendanciellement haussier sur le long terme. Les performances cumulées avec réinvestissement sont donc décuplées avec cette stratégie.
La hausse des loyers qui tend à suivre l’inflation (même si elle peut être plafonnée comme on l’a vu précédemment) explique en partie ce phénomène.
De plus, en réinvestissant ses dividendes à échéances régulières, l’épargnant limite les risques inhérents à toute entrée dans des marchés fluctuants. Le marché immobilier est en effet soumis à des crises et même s’il est tendanciellement haussier, il peut connaître des baisses ponctuelles. Une stratégie de réinvestissement régulier permet de lisser ce risque dans le temps.
