Fin de la niche fiscale du LMNP : quelle réforme pour 2025 ?

Le régime LMNP (location meublée non professionnelle) est une niche fiscale très appréciée par de nombreux investisseurs immobiliers. En effet, ce statut offre des avantages fiscaux et permet ainsi d’obtenir une meilleure rentabilité que la location nue. Mais ce régime est aujourd’hui dans le viseur du gouvernement. En 2025, le paysage fiscal du LMNP va radicalement changer dans le but d’aligner la fiscalité, de rééquilibrer le marché locatif et de freiner la spéculation immobilière. En quoi consiste la réforme du statut LMNP ? Quelles conséquences pour les propriétaires ? Quelle stratégie adopter ? On fait le point !

Qu’est-ce qui est annoncé dans le projet de loi de finances 2025 ?

À partir du 1er janvier 2025, les amortissements déduits dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP) seraient réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente du bien, afin de limiter les avantages fiscaux et atténuer les tensions sur le marché locatif.

Cela risque de concerner tout le régime LMNP, c’est-à-dire aussi bien les résidences gérés étudiantes ou séniors que ceux qui profitent du dispositif pour faire du Airbnb…

Par exemple, pour un bien acheté 300 000 € en LMNP en 2026 et revendu 373 248 € après 10 ans (soit une augmentation de 2,5 % par an), on a comptabilisé environ 70 000€ d’amortissements.

Avant la réforme :

• Plus-value imposable : 35 811 € (prix de vente – prix d’achat)
• Impôts sur la plus-value : 10 425 € (4 768 € impôt sur le revenu + 5 657 € prélèvements sociaux)

Après la réforme :

• Plus-value imposable : 105 811 € (en ajoutant les 70 000 € d’amortissements)
• Impôts sur la plus-value : 30 759 € (16 129 € impôt sur le revenu + 14 630€ prélèvements sociaux)

La différence dans cet exemple est donc de 20 334 €. Cela montre l’impact significatif de la réintégration des amortissements sur la plus-value après la réforme.

Pourquoi réformer la fiscalité locative ?  

Avant de rentrer dans le vif du sujet, voyons ensemble les raisons qui poussent le gouvernement à réformer le statut LMNP. Portée par la députée Renaissance, Annaïg Le Meur, cette réforme ambitionne de mettre fin aux déséquilibres et aux incohérences qui caractérisent le cadre fiscal actuel, en particulier entre la location nue et la location meublée.

En effet, le rapport, remis à l’exécutif le 15 juillet, dénonce la complexité et les avantages accordés aux bailleurs de meublés, notamment au travers du régime réel. Cette réforme vise à répondre à plusieurs enjeux importants, tant pour le marché immobilier que pour la fiscalité en France. 

Corriger les distorsions fiscales entre location nue et meublée

Depuis plusieurs années, le régime LMNP offre des avantages fiscaux par rapport à la location nue, ce qui a provoqué une distorsion sur le marché. En effet, les propriétaires de biens meublés bénéficient des avantages suivants :

• Un abattement forfaitaire de 50% sur leurs revenus locatifs sous le régime micro-BIC. 
• Ou la possibilité d’amortir leur bien sous le régime réel, réduisant ainsi leur base imposable. 

Ces avantages ont rendu la location meublée beaucoup plus attractive, au détriment de la location nue, créant un déséquilibre de l’offre locative. Ainsi, en réduisant les abattements et en supprimant l’amortissement, le gouvernement cherche à harmoniser les conditions fiscales entre les bailleurs. 

Stabiliser et rééquilibrer le marché locatif

Le marché locatif a connu une montée en puissance des locations meublées de courte durée, souvent favorisées par les plateformes de location touristique comme Airbnb. Cela a conduit à une raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents, particulièrement dans les zones tendues où la demande locative est forte.

La réforme du LMNP vise à encourager les baux de longue durée en réduisant les avantages fiscaux pour les locations de courte durée. En favorisant les locations stables et durables, le gouvernement espère améliorer l’accès au logement pour les résidents et atténuer la pression sur le marché immobilier.

Par exemple, en regardant le 2 septembre 2024, alors que c’est la rentrée, il y a seulement 178 biens à louer à moins de 900 € par mois à Paris. Bon courage aux étudiants qui arrivent !

Simplifier et harmoniser la fiscalité

La fiscalité actuelle, avec ses multiples régimes et options, est jugée complexe, tant pour les contribuables que pour l’administration fiscale. 

En ce sens, le régime LMNP est souvent perçu comme un outil de défiscalisation complexe à maîtriser pour les investisseurs non professionnels. 

La réforme a aussi l’objectif de simplifier le cadre fiscal du LMNP en unifiant les régimes et en rendant les règles plus transparentes et plus accessibles. Cette simplification est aussi destinée à réduire les erreurs de déclaration et à faciliter la gestion administrative.

Répondre à la spéculation immobilière

Le régime LMNP a également été critiqué pour avoir encouragé une spéculation immobilière excessive, notamment dans les zones touristiques et les grandes villes.

Les avantages fiscaux ont poussé de nombreux investisseurs à acheter des biens dans le seul but de maximiser les rendements via la location de courte durée. Cette spéculation a contribué à une hausse des prix de l’immobilier, rendant l’accès à la propriété et à la location plus difficile pour une grande partie de la population. 

En somme, la réforme vise à rééquilibrer le marché locatif en faveur des locations de longue durée, tout en répondant aux besoins urgents de logements accessibles pour les ménages modestes. En régulant les locations Airbnb et en harmonisant les régimes fiscaux, le gouvernement espère non seulement apaiser les tensions sur le marché du logement, mais aussi soutenir la relance du secteur de la construction.

Quelles sont les réformes du LMNP prévues pour 2025 ? 

Voyons un peu plus en détail les changements prévus par la réforme du LMNP ! 

Suppression du régime fiscal BIC pour les LMNP

Actuellement, les revenus tirés de la location meublée sous le régime LMNP sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Avec la réforme de 2025, ces revenus seront reclassés en tant que bénéfices fonciers, alignant ainsi la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues. 

Réduction de l’abattement forfaitaire

Sous le régime micro-BIC, les propriétaires LMNP bénéficient actuellement d’un abattement forfaitaire de 50% sur leurs revenus locatifs.

La réforme propose de réduire cet abattement à 40% pour les locations meublées de longue durée (c’est-à-dire des baux de plus de neuf mois). 

Pour les locations de courte durée, comme celles proposées sur des plateformes telles qu’Airbnb, l’abattement pourrait être réduit à 30%. 

Cela vise à décourager les investissements axés uniquement sur la rentabilité à court terme et à favoriser la stabilité du marché locatif.

Suppression de l’amortissement dans le régime réel

L’un des principaux avantages du régime LMNP est la possibilité d’amortir le coût d’acquisition du bien immobilier, ce qui permet de réduire significativement la base imposable pour les propriétaires qui choisissent le régime réel. Autrement dit, l’amortissement permettait d’optimiser la fiscalité du bien, voire de ne pas être imposé sur les revenus locatifs. 

La réforme prévoit la suppression de cet amortissement pour les locations meublées. Cela signifie que les propriétaires ne pourront plus déduire la dépréciation de la valeur de leur bien, augmentant ainsi la base imposable et, par conséquent, leur charge fiscale.

Encouragement des locations longue durée

Pour compenser la suppression de certains avantages fiscaux, la réforme envisage des mesures incitatives pour encourager les propriétaires à opter pour des baux de longue durée.

Les baux de longue durée seraient favorisés par un abattement plus élevé, inversant ainsi les incitations actuelles qui avantagent les locations touristiques. 

La réforme prévoit un amortissement spécifique pour les logements de longue durée, à un taux forfaitaire de 2 %, sous condition que le locataire en fasse sa résidence principale.

En effet, Annaïg Le Meur souligne la nécessité d’une suppression progressive et encadrée des amortissements pour éviter un choc trop brutal pour les propriétaires concernés. Une limitation transitoire de l’amortissement, via un plafonnement progressif sur trois à cinq ans, est envisagée pour atténuer l’impact de cette réforme.

Révision des plafonds de recettes

Actuellement, les propriétaires LMNP peuvent profiter du régime micro-BIC tant que leurs recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 €.

Il est envisagé de revoir ces plafonds à la baisse, ce qui pourrait limiter le nombre de propriétaires éligibles au régime micro-BIC et les obliger à passer au régime réel, plus complexe, mais aussi potentiellement moins avantageux après la suppression des amortissements.

Impact sur les plus-values

La réforme pourrait aussi impacter le traitement des plus-values lors de la vente de biens meublés. Actuellement, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values des particuliers, qui inclut des abattements pour durée de détention.

Cependant, si la réforme passe, les revenus locatifs des biens meublés ne seront plus imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais en tant que bénéfices fonciers. Bien que la réforme se concentre sur le traitement des revenus locatifs, il est possible que certaines plus-values soient traitées comme des plus-values professionnelles, en particulier si le propriétaire dépasse certains seuils de revenus locatifs ou change de statut pour devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Les plus-values professionnelles sont généralement moins avantageuses que celles des particuliers. Elles sont soumises à une imposition plus lourde et ne bénéficient pas des mêmes abattements pour durée de détention. Cela pourrait donc entraîner une augmentation de l’imposition sur les plus-values pour certains investisseurs.

Tableau comparatif : LMNP actuel vs LMNP réformé

Réforme LMNP : quelles conséquences pour les propriétaires ?

La réforme du régime LMNP prévue pour 2025 va donc entraîner plusieurs conséquences pour les propriétaires de biens meublés, à savoir : 

• Baisse de la rentabilité des investissements : la réforme du LMNP risque d’impacter la rentabilité des investissements. En effet la baisse des abattements forfaitaires et la suppression de l’amortissement vont entraîner une augmentation de l’imposition. Par conséquent, les propriétaires percevront moins de revenus après impôt, ce qui peut rendre certains investissements moins attractifs, notamment dans les zones touristiques où la rentabilité dépend fortement de ces avantages fiscaux.
• Possibilité de ventes en hausse : avec la baisse de la rentabilité et l’augmentation des charges fiscales, certains propriétaires pourraient choisir de vendre leurs biens plutôt que de les conserver. Cela pourrait entraîner une augmentation des transactions immobilières, en particulier dans les zones où les rendements locatifs meublés étaient historiquement élevés​.
• Adaptation aux nouvelles exigences fiscales : la réforme exigera des propriétaires qu’ils s’adaptent à un environnement fiscal plus contraignant. Cela pourrait inclure le passage à des régimes fiscaux alternatifs, comme le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pour ceux qui répondent aux critères, ou l’exploration de dispositifs comme le dispositif Denormandie pour les rénovations dans des zones spécifiques​.
• Augmentation des démarches administratives : le passage éventuel au régime réel, pour compenser la baisse de l’abattement forfaitaire, nécessitera une gestion comptable plus complexe. Les propriétaires devront être plus rigoureux dans la tenue de leurs comptes et pourraient avoir besoin de recourir à des services professionnels pour optimiser leur fiscalité.

Quelles solutions envisager avec la réforme du LMNP ?

Avec la réforme du LMNP prévue pour 2025, plusieurs solutions peuvent être envisagées par les investisseurs et propriétaires pour s’adapter aux nouvelles règles fiscales et maintenir la rentabilité de leurs investissements : 

• Passer au régime réel pour optimiser la fiscalité : si l’abattement forfaitaire est réduit, les propriétaires pourraient envisager de passer au régime réel pour leurs revenus locatifs. Bien que ce régime implique plus de complexité dans la gestion, il permet de déduire des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.), ce qui peut compenser la réduction de l’abattement forfaitaire. Cette stratégie est particulièrement avantageuse lorsque les charges déductibles sont élevées, car elle permet de réduire la base imposable plus efficacement que l’abattement forfaitaire.
• Investir dans des biens en location longue durée : avec les nouvelles incitations fiscales favorisant la location longue durée, les propriétaires pourraient revoir leur stratégie d’investissement en se concentrant sur des baux de plus de neuf mois. Ce qui pourrait permettre de bénéficier d’abattements fiscaux plus favorables et d’une stabilité locative accrue, réduisant ainsi les risques liés à la vacance locative​. 
• Utiliser les dispositifs fiscaux complémentaires : le renforcement du dispositif Loc’Avantages et l’amélioration de la loi Denormandie pour les rénovations énergétiques peuvent offrir des alternatives intéressantes pour les investisseurs. Ces dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôt en échange d’engagements locatifs ou de travaux de rénovation, ce qui peut partiellement compenser les pertes fiscales liées au LMNP. 
• Passer au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : pour certains investisseurs, le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pourrait devenir une option plus intéressante. Bien qu’il soit plus contraignant, le statut LMP permet de continuer à bénéficier de l’amortissement, ce qui pourrait compenser les autres pertes fiscales​. Pour rappel, le statut LMP nécessite de remplir les deux conditions cumulatives suivantes : Les revenus locatifs doivent être supérieurs à 23 000 € par an et les revenus locatifs doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal
• Réévaluation des stratégies d’investissement : avec la réforme du LMNP, certains investisseurs pourraient envisager de vendre certains biens pour réinvestir le capital dans des placements fiscalement plus avantageux. Une analyse précise des impacts de la réforme sur chaque bien est nécessaire. En effet, face à la réforme du LMNP pour 2025, il est important pour les propriétaires et investisseurs de réévaluer leurs stratégies fiscales et patrimoniales. Anticiper ces changements en adaptant son portefeuille immobilier et en explorant de nouvelles options fiscales permettra de minimiser l’impact de cette réforme sur la rentabilité des investissements locatifs.