OPCI : qu’est-ce que c’est ?

Les OPCI sont des supports d’investissement immobilier nés en 2008. Produits d’épargne à horizon long terme, ils dépendent de l’évolution des marchés immobiliers / financiers, et on y fait souvent référence sous les termes « pierre-papier ». Bon outil de diversification, ils s’intègrent bien une stratégie patrimoniale via un compte-titres ou une assurance-vie. Reste à bien les comprendre. Comment fonctionne un OPCI ? Faut-il investir dessus ? Comment trouver les meilleurs OPCI ? Voyons tout cela ensemble ! 

Les OPCI, c’est quoi ? Définition 

Un OPCI est un Organisme de placement collectif immobilier. Il s’agit donc d’un fonds d’investissement en immobilier, qui permet à de nombreux investisseurs de se regrouper. Il est géré par une société de gestion de portefeuille. Vous en achetez des parts, et percevez des revenus en contrepartie. L’investissement est accessible à partir de quelques centaines d’euros. 

Les parts d’OPCI peuvent être acquises : 

• Dans un compte-titres : vous les achetez alors « en direct », 
• Dans une assurance-vie multisupport, qui vous donne accès à cette « unité de compte » 

Les OPCI sont des instruments agréés par l’AMF (autorité des Marchés Financiers). La société de gestion a aussi nécessairement cet agrément. Ces supports vous permettent d’investir en immobilier de manière indirecte. On parle de « pierre-papier ». C’est là une très bonne façon de diversifier vos placements. Ils ne sont pas cotés, mais dépendent directement de l’évolution des marchés immobiliers et financiers. 

Les OPCI sont liquides, au moins dans une certaine mesure. Cela veut dire que vous pourrez récupérer les sommes investies en les revendant. Le rachat peut être demandé périodiquement (il faudra donc un peu de temps avant de récupérer les sommes). 

Les OPCI restent soumis à des risques de perte en capital, même si la majeure partie des fonds est investie en immobilier. Cela s’explique notamment par la composition des OPCI : une partie de l’argent est placé en actifs financiers. 

OPCI : avantages et inconvénients 

Pourquoi investir dans un OPCI ? Pour de nombreuses raisons, en fait. Bon nombre d’investisseurs préfèrent d’ailleurs aujourd’hui ce support aux SCPI, pourtant plus connues. 

Voyons pourquoi. Commençons par voir les nombreux avantages des OPCI : 

• Le potentiel de rendement, 
• Les OPCI vous permettent d’investir dans la pierre-papier, et donc d’accéder au marché immobilier de manière indirecte, 
• Les OPCI ne sont pas des produits cotés, 
• Les OPCI sont un excellent outil de diversification de vos placements ! 
• Les OPCI sont assez liquides, notamment en assurance-vie : vous pourrez les revendre facilement (la demande de revente se fait de manière périodique), 
• Les OPCI peuvent être acquis en assurance-vie : on profite donc de sa fiscalité privilégiée ! 
• Un support accessible, souvent à partir de quelques centaines d’euros ! 
• La gestion est déléguée : vous n’avez rien à gérer vous-même ! 
• Un instrument bien connu maintenant, agréé par l’AMF, 

Abordons maintenant les quelques inconvénients de ce support : 

• Même s’il s’agit d’un produit non coté, les OPCI entraînent des risques de pertes en capital, 
• Les OPCI sont soumis à des frais qui peuvent être plutôt élevés (les frais de gestion du parc immobilier notamment). Ils restent quand même inférieurs aux frais d’une SCPI. 
• La revente des OPCI n’est pas immédiate, 
• Il s’agit d’un placement à horizon long terme : si votre horizon de placement est plus court, pensez peut-être à autre chose ! 

Comment trouver les meilleurs OPCI ?

Les OPCI sont accessibles via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie multisupport. Selon le contrat (et donc l’établissement qui le commercialise), vous aurez accès à une gamme d’OPCI plus ou moins importante. Attention toutefois : tous les contrats d’assurance-vie ne donnent pas forcément accès à ce support. 

On trouve des OPCI pour tous les « goûts » : OPCI Franceurope immo (disponible chez Banque Populaire par exemple), OPCI Diversipierre (BNP), OPCI Silver Génération, OPCI Swisslife Dynapierre, OPCI Immo diversification (LBP)… Les offres sont nombreuses sur le marché.  

Si vous souhaitez investir en OPCI, vous devrez passer par la case comparaison. Reste à savoir quels critères prendre en compte pour trouver le meilleur OPCI. 

D’abord, regardez bien sûr le rendement sur les 3 à 5 dernières années. Les OPCI sont des supports à horizon long terme : le but est de les conserver longtemps (afin notamment de minorer l’impact des frais d’entrée). Comparez les rendements nets servis par les OPCI qui vous intéressent. 

Vérifiez aussi la composition des OPCI proposés. Chaque société de gestion fait ses choix, et investit en fonction en bureaux, logements etc. dans des zones géographiques différentes. 

Enfin, informez-vous sur les frais prévus. Et en premier lieu : vérifiez les frais d’entrée, qui vont de 2 à 6 % en moyenne sur un compte-titres (2,95 % pour BNP Paribas Diversipierre par exemple). Regardez ensuite les frais de gestion (en moyenne 1,50 % annuels). Assurez-vous aussi qu’il n’y aura pas de frais à la revente. 

Si vous investissez en OPCI via votre assurance-vie multisupport, prenez connaissance des frais spécifiques à l’acquisition des titres. Idem pour les frais de gestion (des unités de compte, et des OPCI eux-mêmes). 

OPCI : quel rendement en attendre ?

On distingue 2 formes d’OPCI : les FPI et les SPPICAV. Nous détaillons leurs différences un peu plus bas. La distinction est toutefois importante pour parler du rendement. Dans tous les cas, vous aurez droit à une « rétrocession » minimum, c’est-à-dire que la société de gestion vous reversera une part minimale des gains générés par le parc immobilier. 

Les SPPICAV prévoient une rétrocession minimale de : 

• 85 % pour les revenus locatifs 
• 50 % pour les plus-values (réalisées lors de cessions de biens). 

Pour les FPI, la rétrocession minimum est supérieure : 85 % pour les revenus locatifs et idem pour les plus-values de cession d’actifs. 

Niveau rendement, selon le type d’OPCI, on pourra avoir des revenus fonciers, des dividendes et des plus-values. Le niveau de rentabilité dépendra de la composition du fonds et de l’évolution des marchés. Tous les OPCI s’en sortent différemment à ce niveau. Les meilleurs ont servi jusqu’à 5 ou 6 % en 2021. La moyenne s’inscrit plutôt, pour cette année, autour de 4 % annuels.  

OPCI : quelle fiscalité ?

La fiscalité applicable aux revenus générés par un OPCI dépend de sa forme juridique (SPPICAV ou FPI). 

Si vous investissez en SPPICAV, vous achetez des actions. Celles-ci servent donc des dividendes et des plus-values (en cas de revente positive d’actifs). Tout cela sera imposé au titre des revenus de capitaux mobiliers. Deux choix s’offrent à vous : 

• PFU (Prélèvement forfaitaire unique) : 30 %, incluant les 17,20 % de prélèvements sociaux, 
• Impôt sur le revenu, selon votre tranche d’imposition. 

La fiscalité des FPI (l’autre forme des OPCI) est différente. Ceux-ci génèrent des revenus fonciers. C’est donc exactement comme si vous investissiez en immobilier en direct : vous toucherez des loyers et plus-values immobilières. Et donc, des revenus fonciers, imposables comme tels. 

Si vos OPCI ont été acquis dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, c’est la fiscalité de cette dernière qui s’appliquera. Pas de fiscalité en l’absence de rachat. Et en cas de retrait, vous serez soumis à un prélèvement forfaitaire (unique ou libératoire) ou à l’impôt sur le revenu. 

Quelle est la composition des OPCI ?

Investir en OPCI, c’est investir dans l’immobilier de façon indirecte. Le patrimoine de la société de gestion qui gère l’OPCI est composé d’immeubles physiques et de titres de sociétés. Contrairement aux SCPI donc, les OPCI ne sont pas constitués à 100 % d’immeubles. 

Chaque société de gestion de portefeuille fait ses choix quant à la composition exacte du fonds : type d’immeuble, localisation… Légalement, il faut toutefois qu’au moins 60 % soient investies dans des placement de nature immobilière. La part d’actifs financiers ne doit quant à elle pas dépasser 35 %. Au moins 10 % de ces actifs doivent être liquides. 

Comme nous l’avons dit, on trouve 2 types d’OPCI : 

• Les FPI (Fonds de placement immobilier) : il s’agit de copropriétés de valeurs mobilières. Vous achetez des parts et percevez en contrepartie des revenus fonciers. 
• Les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable) : ici, vous achetez des actions. Vous êtes donc actionnaire et bénéficiez de tous les droits qui vont avez. Vous percevrez des dividendes.