Comment optimiser vos frais de dossier lors d’un prêt immobilier ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 23 novembre 2021

Quand on parle de crédit immobilier, on pense à négocier le taux d’intérêt ou à comparer les assurances obligatoires. Mais la banque facture aussi des frais de dossier pour un prêt immobilier augmentant ainsi son cout global. Toutefois, il est possible de les négocier !

Suivez-nous, on vous explique comment optimiser les frais de dossier lors de votre demande de crédit immobilier !

Quels sont les frais de dossier dans un prêt immobilier ?

Les frais de dossier d’un prêt immobilier correspondent à la rémunération de la banque pour l’étude de votre dossier. En effet, la banque analyse en détail votre demande de crédit et vérifie les documents que vous lui avez transmis. Ainsi les frais couvrent les dépenses relatives au temps passé à étudier et monter votre projet immobilier.

Ces frais de dossier ne sont pas systématiques. Par exemple, la réglementation interdit à la banque de se rémunérer sur les prêts à taux zéro ou encore les prêts épargne logement.

Dans les autres cas, la banque est libre de fixer ses tarifs, même si on retrouve une certaine homogénéité dans l’application des frais de dossier.

En général, ils sont fixés proportionnellement selon le montant emprunté avec un tarif minimum. Ainsi, on peut dire que les frais de dossier sont compris entre 500 € et 1500 €. Encore une fois, tout dépendra de la politique commerciale de la banque. Il est parfois possible que les frais de dossiers soient gratuits par la mise en place d’offres ponctuelles, pour les primo-accédants par exemple.

C’est le cas également en passant par un courtier, mais on vous explique cela un peu plus loin !

Les frais de dossier sont compris dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui indique le cout total du financement. En effet, cet indicateur comprend le taux immobilier, les frais de garantie, l’assurance, les commissions ou frais de courtage. En revanche, il ne tient pas compte des frais de notaire.

Est-il possible de négocier les frais de dossier ?

Les frais de dossier sont généralement indiqués dans le guide tarifaire des banques et obligatoirement inscrits sur la fiche d’information standardisée européenne fournie avec l’offre de prêt.

Toutefois, les frais de dossier, bien que négociable dans certains cas, ne représentent pas une part importante du crédit. Il est plutôt conseillé de négocier le taux immobilier ou encore de comparer les assurances emprunteur qui représentent la partie la plus couteuse de votre prêt.

Ainsi ces frais de dossier peuvent être négociés dans les conditions suivantes :

  • En faisant jouer la concurrence
  • En traitant directement avec la banque sans passer par un courtier
  • Vous êtes un ancien client : vous pouvez demander un geste en mettant en avant votre fidélité
  • Vous êtes nouveau client : vous pouvez les négocier en domiciliant vos revenus ou en souscrivant à des produits proposés par la banque.

Attention toutefois, les frais de dossier peuvent être demandés même si le prêt n’aboutit pas. C’est notamment le cas si après acceptation de l’offre, la vente ne se réalise pas dans les délais convenus, la banque se réserve le droit de vous facturer ses frais. Ils sont plafonnés à 0.75% du montant du prêt dans la limite de 150 €. En revanche, l’émission de l’offre de prêt est gratuite, si vous ne la retournez pas signer dans les 30 jours, l’offre est caduque. Dans ce cas, les frais ne peuvent vous être facturés.

Quels sont les meilleurs frais de dossier dans les banques ?

Actuellement, les banques les moins chères sont principalement les banques en ligne. En effet, les frais de dossier sont gratuits pour trois d’entre elles, notamment BforBank, Fortuneo et Monabanq.

BanquesFrais de dossier
BforBankGratuit
FortuneoGratuit
MonabanqGratuit
HellobankÀ partir de 250 €
Crédit Agricole Île-de-France0,25 % du montant emprunté avec un minimum de 400 €

En ce qui concerne la plupart des banques, on retient des frais de dossiers qui varient entre 0.8% et 1.2% du montant emprunté.

Quels sont les frais de dossier de prêt immobilier chez un courtier ?

En passant par un courtier immobilier, c’est lui qui constitue et analyse votre dossier. Il compare les offres des banques et négocie pour vous. C’est pourquoi les frais de dossier de la banque seront soit réduits, soit gratuits.

Ainsi, vous n’aurez pas de frais de dossier, mais des frais de courtage à payer. Leur montant varie selon les courtiers. En effet, certains ne vous factureront rien, car ils sont commissionnés. D’autres en revanche, comme les courtiers en ligne proposent des forfaits en cas de réussite du projet.

Quand faut-il payer les frais de dossier ?

En général, les frais de dossier sont prélevés lors des premières mensualités du crédit. Vous pouvez également, en accord avec la banque, les payer avec votre apport personnel.

Lors de votre demande de financement, n’hésitez pas à comparer les offres des banques. Vous pouvez également demander conseil à des experts qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.

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