Humidité, équipements dégradés ou risque d’exposition à l’amiante ou au plomb, peut-être vivez-vous dans un logement dit « insalubre ». En effet, on parle d’insalubrité dès lors que les occupants sont exposés à un risque pour leur santé ou pour leur sécurité physique. C’est pourquoi afin de lutter contre l’habitat indigne et insalubre, des recours sont possibles pour les personnes concernées. Nous vous expliquons ici comment reconnaître un logement insalubre, comment le déclarer et quelles sont les conséquences pour le propriétaire et le locataire !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Les obligations du bailleur sont régies par la loi du 6 juillet 1989 dont la remise d’un logement décent à son locataire. Néanmoins, les notions de décence et d’insalubrité d’un habitat relèvent parfois de la subjectivité des locataires et propriétaires entrainant des litiges. Alors, comment reconnaître un logement insalubre ? Explications.
Définition d’un logement insalubre
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser la définition et les critères d’un logement insalubre. Ainsi, est considéré comme logement insalubre, une habitation qui ne remplit pas les critères de décence et qui met en péril la santé et la sécurité des occupants.
L’insalubrité peut donc réunir plusieurs notions. Néanmoins, il ne faut pas confondre un logement insalubre et non décent. Un habitat peut être en effet indécent sans être insalubre. D’autant que les démarches sont différentes selon l’état du logement.
Mais pour y voir plus clair, un résumé des différentes notions qui définissent un logement en mauvais état s’impose !
| Notions | Critères | Démarches |
|---|---|---|
| Non-Décence | Exemples de non-décence : Toiture non étanche, mauvais état du gros œuvre Matériaux détériorés ; Réseaux d’électricité et de gaz défectueux Problème ou absence de chauffage ; Garde-corps, fenêtres en mauvais état ; Ventilation et éclairage insuffisants Pièce principale inférieure à 9 m² Présence de nuisibles et parasites (cafards, punaises de lits, rats …) | Les problèmes de décence doivent être réglés entre le bailleur et le locataire. Sans accord amiable, Ils peuvent saisir la Commission départementale de conciliation. |
| Non-conformité au règlement sanitaire départemental (RSD) | Les infractions au RSD le plus courantes sont : Infiltrations, Entretien des parties communes Présence de nuisible Présence d’un nombre important d’animaux domestiques Problème d’humidité et de ventilation dans le logement | Il faut signaler ces infractions au maire de la commune qui seront constatées dans un procès-verbal. |
| Le péril concerne généralement le bâtiment ou les parties communes | Menace d’effondrement de mur, de plancher, de gouttière, de balcon ou de toiture. Garde-corps ou marches d’escaliers descellés. Enduit de façade soufflé, souche de cheminée fissurée | Toute personne (occupants, voisins, passants) doit avertir le maire. |
Maintenant, voyons plus en détail comment reconnaître un logement insalubre !
Quels sont les critères d’un logement insalubre ?
Comme nous venons de le voir, un logement est insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé et la sécurité des locataires ou des voisins. Les autorités compétentes jugent un habitat comme insalubre au cas par cas, en s’appuyant sur un certain nombre de critères :
- Mauvaise qualité ou dégradation des structures du bâtiment (fondations, murs, planchers),
- Défauts d’étanchéité ou d’isolation.
- Revêtement dégradé contenant du plomb ou de l’amiante
- Infractions multiples au RSD : nuisibles, manque d’entretien des parties communes, infiltrations…
- Risque d’incendie, équipements électriques et/ou gaz dangereux.
- Absence de ventilation,
- Humidité, moisissures.
Un logement ou un bâtiment reconnu comme insalubre et qui ne fait pas l’objet de travaux peut être frappé d’un arrêté de péril entrainant de lourdes conséquences pour le propriétaire et le locataire.
Quelle est la procédure pour déclarer un logement insalubre ?
Toute personne peut et à l’obligation de signaler un logement qui pourrait être insalubre.
Ainsi, en tant que locataire, vous devez en informer le propriétaire ou l’agence gestionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Néanmoins, il convient de déterminer si le logement est insalubre ou non-décent,ce qui comme nous l’avons vu sont des notions relativement proches. Sachant qu’un logement insalubre et forcément indécent !
En l’absence d’accord ou si les travaux sont trop importants, alors vous devez contacter la mairie qui déclenchera la procédure à la suite de votre signalement.
Ensuite, l’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la mairie se déplace et établit un rapport. Ce rapport est envoyé au préfet qui peut prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité. Toutefois, l’arrêté d’insalubrité est pris à la fin d’une procédure contradictoire avec le propriétaire ou le syndic s’il s’agit des parties communes.
Si la situation est urgente, le préfet peut demander au tribunal administratif la désignation d’un expert pour examiner le logement ou le bâtiment. Il dresse alors un constat et propose des mesures pour mettre fin au danger. L’expert à 24h pour réaliser ce rapport.
Quelles sont les conséquences de la déclaration d’un logement insalubre ?
À la suite de la décision du préfet, l’arrêté est notifié au propriétaire ou au syndic, mais aussi aux occupants. À noter que si l’adresse des personnes concernées n’est pas connue, le maire procède à un affichage sur la façade de l’immeuble.
Le préfet peut prononcer deux arrêtés d’insalubrité selon l’ampleur des dégâts, à savoir :
- L’arrêté d’insalubrité remédiable : C’est lorsque les travaux prescrits peuvent remédier à l’insalubrité de l’immeuble. Le propriétaire ou le syndic doit réaliser les travaux dans le délai prévu à l’arrêté. Ensuite, le préfet constate la réalisation des travaux et prononce la mainlevée. A savoir que l’arrêté peut également prononcer l’interdiction temporaire de ne pas habiter les lieux.
- L’arrêté d’insalubrité irrémédiable est rendu dès lors qu’il n’existe aucun moyen technique pour solutionner l’insalubrité du logement ou de l’immeuble. Dans ce cas, le préfet prononce l’interdiction immédiate et définitive d’habiter les lieux.
Le propriétaire ou le syndic qui ne réalise pas les travaux dans le délai imparti s’expose à une astreinte dont le montant est de 1 000 euros maximum par jour de retard.
À noter que le préfet peut prendre toutes les mesures nécessaires à l’exécution de l’arrêté, à savoir :
- Ordonner les travaux aux frais du propriétaire ou du syndic
- Ordonner la démolition totale ou partielle du logement ou de l’immeuble
Quelles sont les obligations du locataire d’un logement insalubre ?
En tant que locataire, si votre logement est insalubre, vous devez en informer la CAF (caisse d’allocations familiales). Ainsi, La CAF peut suspendre les aides versées directement aux propriétaire jusqu’à ce que les travaux soient réalisés.
En effet, vous n’êtes plus dans l’obligation de payer le loyer, et ce à compter du 1er jour suivant la notification de l’arrêté d’insalubrité.
Ce ne sera qu’à la fin des travaux et de la mainlevée du préfet que vous reprendrez le paiement du loyer.
En revanche, le propriétaires doit assurer votre relogement que l’interdiction d’habiter soit temporaire ou définitive.
Quelles sont les obligations du propriétaire d’un logement insalubre ?
En tant que propriétaire d’un logement insalubre, vous devez respecter certaines obligations sous peine de vous exposer à des poursuites pénales, à savoir :
- Réaliser les travaux mentionnés à l’arrêté d’insalubrité temporaire dans les délais fixés, sous peine de payer une astreinte par jour de retard. Sans oublier que le préfet a le pouvoir d’obliger l’exécution des travaux à vos frais.
- Reloger ses locataires :
- En cas d’interdiction d’habiter définitive, vous devez faire des offres de relogement et verser une indemnité d’un montant égale à trois mois de leur nouveau loyer afin de couvrir ses frais d’installation.
- En cas d’interdiction d’habiter temporaire : vous devez reloger vos locataires temporairement. À noter qu’il est interdit de donner congé, car le bail est suspendu tant que l’arrêté n’est pas levé.
Si vous ne relogez pas vos locataire, le préfet à le pouvoir de prendre en charge le relogement à vos frais !
De plus, si vous ne respectez pas vos obligations, vous vous exposez alors à des sanctions pénales, à savoir :
- Refus de reloger des locataires : 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende
- Refus de réaliser les travaux : 1 an d’emprisonnement et 50 000 euros d’amende
Les juges peuvent également décider de vous confisquer votre immeuble ou votre logement ou vous interdire d’acheter un bien pour le louer pendant 10 ans.
En cas de doute et afin de connaître les démarches à suivre, vous pouvez contacter l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) au 0 806 706 806.