L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros. Autrement dit, que vous déteniez des biens en direct, via une société ou des parts de SCPI ou OPCI, vous êtes potentiellement concernés. Alors quelles solutions pour bénéficier d’une réduction IFI ? Suivez-nous on vous dévoile 6 méthodes pour réduire votre imposition sur la fortune immobilière !
Sommaire
Quels sont les biens imposables à l’IFI ?
L’impôt sur la fortune immobilière, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, concerne uniquement les biens immobiliers détenus en direct ou non :
- Les biens immobiliers à usage personnel ou mis en location qu’ils soient détenus en pleine propriété, en indivision ou en démembrement,
- Les biens en cours de constructions,
- Les terrains à bâtir, les terres agricoles…
- Les immeubles ou fractions d’immeuble détenus via des titres et parts de société (SCI, SCPI, OPCI…)
Par conséquent, si vous détenez un patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier, alors vous serez soumis à l’IFI !
La résidence principale continue de faire l’objet d’un abattement de 30 % à condition qu’elle ne soit pas détenue par l’intermédiaire d’une SCI de gestion
Alors, comment réduire votre IFI ? On vous livre tout de suite quelques pistes !
Réaliser un don pour réduire l’IFI
SI vous êtes redevable de l’IFI, vous pouvez réaliser un don au profit d’un ou plusieurs organismes d’intérêt général conformément à l’article 978 du code général des impôts (CGI). Parmi ses organismes, on retrouve :
- Les fondations reconnues d’utilité publique (FRUP),
- Les établissements de recherche ou d’enseignements supérieurs,
- Les établissements d’enseignement artistiques d’intérêt général à but non lucratif
- Les entreprises d’insertion et des entreprises de travail temporaire d’insertion,
- L’Agence nationale de la recherche (ANR)…
Il convient donc de réaliser un don auprès d’un bénéficiaire éligible pour bénéficier de la réduction d’impôt sur la fortune immobilière.
La réduction IFI en cas de don s’élève à 75% du montant réalisé dans la limite de 50 000 € par an et par foyer fiscal, ce qui correspond à un don de 66 667 €.
Pour être pris en compte dans l’IFI dû pour l’année en cours, les dons doivent être réalisés au plus tard le 15 juin de la même année.
La mise en place de l’IFI en 2018 a mis fin dans le même temps au dispositif de défiscalisation via des investissements au capital de PME ou la souscription de parts de FIP ou FCPI qui permettaient de réduire son ISF de 50% du montant investi.
Par conséquent, mise à part les dons, il convient de réduire la base taxable à l’IFI pour réduire son imposition ! Plusieurs solutions s’offrent à vous pour y parvenir.
Réduire son IFI en investissant sur les marchés financiers.
Contrairement à l’ISF (impôt sur la fortune), l’IFI ne tient pas compte des valeurs mobilières. Par conséquent, il peut être intéressant de revoir l’arbitrage de ses investissements entre immobiliers et titres financiers pour réduire votre IFI.
Ainsi, revoir ces allocations d’actifs est un moyen de diversifier et d’optimiser sa fiscalité. Pour rappel, les placements financiers sont soumis à la Flat tax au taux de 30% (12,8% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux). Mais vous pouvez opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, si cette option est favorable pour vous. Mais, vous pouvez utiliser des enveloppes fiscales telles que l’assurance-vie, le PEA ou encore le PER pour bénéficier d’avantages fiscaux et réduire la facture !
Si vous êtes amateur d’art, sachez que les œuvres d’art n’entrent pas dans le calcul de l’IFI. Un bon moyen de diversifier et de réduire son IFI !
Réduire son IFI avec la donation temporaire d’usufruit
La nue-propriété d’un bien ne rentre pas dans l’actif de l’IFI, sauf exceptions mentionnées à l’article 757 du Code civil. Autrement dit, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété.
Alors que la donation de son vivant via le démembrement de propriété permet d’optimiser sa succession, la donation temporaire d’usufruit permet lui la réduction de l’IFI.
Concrètement, ce mécanisme permet par exemple d’aider un enfant à financer ses études, mais aussi à optimiser son IFI. En effet, vous transmettez pendant une durée limitée à 10 ans maximum, l’usufruit d’un bien immobilier. Ainsi l’usufruitier peut occuper le bien ou en percevoir les revenus locatifs.
Cette technique vous permet de sortir le bien de votre patrimoine pendant la durée de la donation temporaire. Autrement dit, de réduire votre IFI.
De plus, les droits de mutation sont limités à 23% de la valeur en pleine propriété. De plus, si vous le transmettez à un enfant, vous bénéficiez de l’abattement de 100 000€, renouvelable tous les 15 ans. Ce qui vous permet selon la valeur du bien d’être exonéré des droits de donation.
La donation temporaire d’usufruit doit être justifiée ! Le fisc peut la remettre en cause s’il considère que vous avez utilisé ce mécanisme uniquement dans le but d’échapper à l’IFI !
Réduire son IFI avec l’acquisition de la nue-propriété d’un bien
Acquérir la nue-propriété d’un bien permet de réduire son patrimoine taxable à l’IFI. En effet, c’est l’usufruitier qui doit s’acquitter de la taxe foncière, de l’éventuelle taxe d’habitation, mais aussi de l’impôt sur la fortune immobilière.
Généralement, cette technique permet d’acquérir la nue-propriété d’un bien par exemple en VEFA. L’usufruit sera alors détenu par un bailleur social qui va louer l’appartement pendant une durée limitée. À terme, vous récupérez la pleine propriété. À noter que vous pouvez aussi acquérir des parts de SCPI en nue-propriété !
Acquérir un bien en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition et de vous constituer un capital à la retraite. Mais surtout, le bien n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI !
Dans certains cas, l’IFI est réparti entre nu-propriétaire et usufruitier selon l’article 757 du Code civil. C’est le cas notamment lorsque le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit et les enfants de la nue-propriété, hors donation aux derniers des vivants ou dispositions testamentaires. Dans ce cas, l’usufruit et la nue-propriété entrent dans la base taxable de l’IFI de chaque héritier. D’où l’importance de préparer sa succession de son vivant !
Réduction IFI : investir dans les groupements forestiers
Pour encourager les investissements verts, notamment dans les bois, forêts et parts de groupements forestiers, le gouvernement a mis en place des avantages fiscaux comme :
- Une réduction d’impôt à hauteur de 25% des sommes investies, soumis au plafonnement des niches fiscales
- Exonération de 75% des droits de succession et de donation à partir de 2 ans de détention
- Un abattement de 75% de la valeur pour la déclaration à l’IFI.
À noter que ces avantages persistent lors d’une donation ou d’une succession.
Réduction IFI : opter pour le statut LMP !
Parmi les biens immobiliers exonérés de l’IFI, on retrouve les biens immobiliers professionnels, mais aussi les biens exploités sous le statut LMP (location meublée professionnelle).
Mais attention, pour avoir le statut LMP, vous devez remplir les conditions cumulatives suivantes :
- Recettes annuelles supérieures à 23 000 € : Il s’agit du total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises.
- Recettes supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal hors pension de retraite.
Par conséquent, pour échapper à l’IFI, la location meublée professionnelle doit être votre activité principale.
Réduire sa base taxable à l’IFI avec les dettes !
La réduction de l’IFI passe aussi par la déclaration des dettes ! En effet, le montant de l’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine au 1er janvier de chaque année, soit après déduction des dettes existantes.
Parmi les dettes pris en compte dans le calcul de l’IFI, on retrouve :
- Les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement
- Les travaux d’entretien dus par le propriétaire
- Le paiement des impôts dus pour les propriétés concernées comme la taxe foncière, les éventuelles taxes d’habitation ou encore les droits de succession
- L’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables.
Mais il est également possible de déduire les crédits contractés pour acquérir le bien ou réaliser les travaux.
Concrètement, vous pouvez déclarer au passif le montant du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition prise en compte pour l’IFI. Vous pouvez trouver cette information sur le tableau d’amortissement du crédit.
Par exemple, le crédit contracté pour une résidence principale est déductible à 100 % dans la limite de la valeur du net du bien. Imaginons, votre résidence principale a une valeur de 1,8 million d’euros à laquelle s’applique l’abattement de 30% réduisant sa valeur à 1,26 million d’euros. S’il vous reste 1 million d’euros à rembourser au 1er janvier de l’année, vous pouvez alors déduire 100% de la dette.
Une partie des dettes résultant des prêts in fine n’est pas déductible afin d’éviter les abus !
Comme vous le constatez, il existe des solutions permettant la réduction de l’IFI. Néanmoins, il s’agit de solutions temporaires et le fisc veille à ce qu’il n’y ait pas d’abus.
C’est pourquoi, il est conseillé d’être accompagné par des professionnels en gestion du patrimoine qui vous aideront à optimiser votre fiscalité en toute sécurité !
