IFI et usufruit : quand faut-il le payer ?

L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les contribuables dont la valeur nette de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. Mais qu’en est-il en cas de démembrement de propriété ? Qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire est redevable de l’IFI ? Comment optimiser son IFI avec la donation temporaire d’usufruit ? On fait le point !

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Avant de rentrer dans la fiscalité et l’IFI, rappelons brièvement ce qu’est un démembrement de propriété.

Lorsque l’on détient la pleine propriété d’un bien, on détient :

• L’usus : le droit d’utiliser le bien ;
• Le fructus : droit d’en percevoir les fruits comme un loyer ;
• L’abusus : droit de disposer du bien.

Le démembrement de propriété consiste donc à séparer l’abusus de l’usus et du fructus. Ils sont ainsi répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. 

Autrement dit, l’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les loyers. Quant au nu-propriétaire, il a le droit de disposer du bien. En revanche, l’accord des deux est indispensable pour vendre le bien démembré. 

Un démembrement de propriété prend fin au décès de l’usufruitier. Ainsi le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien immobilier.

Comment est imposé un bien démembré ?

L’usufruitier doit s’acquitter de la taxe foncière, de la taxe d’habitation s’il s’agit d’une résidence secondaire, mais aussi de l’IFI. 

En effet, les biens immobiliers détenus en usufruit entrent dans le patrimoine soumis à l’IFI. Nous l’avons vu, c’est l’usufruitier qui peut utiliser le bien et en percevoir les fruits. Il doit donc le déclarer pour sa valeur en pleine propriété ou sur sa quote-part détenue en présence de plusieurs usufruitiers. 

Quant au nu-propriétaire, il n’a pas à déclarer ses biens détenus en nue-propriété. Cependant, nous allons vois qu’il existe des exceptions !

Exception : le partage de l’IFI entre nu-propriétaire et usufruitier

En effet, selon l’article 757 du Code civil, l’IFI est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dans les cas suivants : 

• Lorsque le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal c’est-à-dire hors donation aux derniers des vivants ou dispositions testamentaires. Autrement dit, c’est lorsque le défunt n’a pas préparé sa succession. Dans ce cas, le conjoint survivant conserve l’usufruit et les ascendants ou descendants la nue-propriété. 
• Lorsque la nue-propriété d’un bien a été vendue à un tiers autre qu’un héritier ou donataire. 
• Lorsque la nue-propriété a fait l’objet d’une donation avec réserve d’usufruit à une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique.

Concrètement, si aucune disposition n’est prise de votre vivant, alors l’usufruit est transmis au conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants. Mais dans ce cas, l’usufruit et la nue-propriété entrent dans la base taxable de l’IFI de chaque héritier. Par conséquent, ils peuvent être soumis à l’IFI si leur patrimoine dépasse 1,3 million d’euros. 

Quelle est l’imposition du nu-propriétaire à l’IFI ? 

Comme nous venons de le voir, dans certains cas, le nu-propriétaire doit déclarer la valeur du bien aux impôts selon un barème défini par l’article 669 du Code général des impôts. En effet, la valeur à déclarer dépend de l’âge de l’usufruitier au 1^er janvier de l’année. Elle augmente au fur et à mesure des années pour se rapprocher de la valeur en pleine propriété. 

Le barème légal qui définit la valeur à déclarer de l’usufruit et celle de la nue-propriété sur la pleine propriété du bien :

Par conséquent, l’usufruitier et le nu-propriétaire devront déclarer la valeur du bien selon le barème ci-dessus. 

Par exemple, prenons un bien d’une valeur de 300 000 € et l’usufruitier est âgé de 71 ans :

• Le nu-propriétaire devra déclarer le bien pour une valeur de : 300 000 € x 60 % = 180 000 €
• L’usufruitier devra déclarer le bien pour une valeur de : 300 000 € x 40 % = 120 000 € 

Ici le nu-propriétaire peut donc devenir redevable de l’IFI si son patrimoine dépasse les 1,3 million d’euros alors qu’il ne perçoit aucun revenu sur ce bien. 

Comment éviter la répartition automatique de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire ?

En effet, il est possible d’échapper à la répartition automatique de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire en organisant la transmission de son patrimoine immobilier de son vivant. 

Pour cela, plusieurs options s’offrent à vous : 

• La donation au dernier des vivants appelé aussi donation entre époux : Il s’agit de transmettre l’usufruit au conjoint survivant par donation devant notaire. Ainsi le conjoint conserve l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Cela permet d’une part de renforcer la protection du conjoint survivant en lui attribuant plus de droits dans la succession et d’autre part d’éviter l’imposition éventuelle à l’IFI des enfants qui détiennent la nue-propriété. 
• La donation en démembrement de propriété : Ici il s’agit de transmettre la nue-propriété aux enfants en conservant l’usufruit et donc la charge de l’IFI en pleine propriété. À votre décès les enfants récupèrent la pleine propriété et échappent aux droits de succession. 
• La rédaction d’un testament 

Comment optimiser l’IFI avec la donation temporaire d’usufruit ?

Nous venons de voir que la donation en démembrement de propriété permet d’éviter la répartition automatique de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire à votre décès, et d’optimiser les droits de succession. 

Fonctionnement de l’optimisation de la donation temporaire

Mais il est possible d’optimiser l’IFI grâce à la donation temporaire d’usufruit !

En effet, la donation d’usufruit temporaire permet d’aider par exemple un enfant à financer ses études, mais aussi d’alléger votre impôt sur la fortune immobilière. Cette technique consiste à transmettre pour une durée limitée (10 ans) la jouissance ou les revenus issus du bien.

La donation temporaire d’usufruit présente trois avantages : 

• Vous conservez la nue-propriété du bien donc le droit d’en disposer ;
• Le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation temporaire d’usufruit ce qui permet de réduire votre IFI ;
• Les droits de mutation sont limités à 23% de la valeur en pleine propriété. Mais il est possible d’utiliser l’abattement accordé sur les donations entre vifs. Par exemple, l’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant tous les 10 ans. 

Exemple de donation temporaire d’usufruit pour optimiser l’IFI 

Par exemple, vous êtes imposé à l’IFI sur votre patrimoine immobilier d’une valeur de 1 500 000 €.

Vous possédez un appartement loué d’une valeur de 400 000 € et vous souhaitez donner l’usufruit à votre fille, étudiante ne faisant plus partie de son foyer fiscal. Cela permet de l’aider ainsi à financer ces études puisqu’elle va pouvoir percevoir les loyers issus de l’appartement.  

En réalisant une donation temporaire d’usufruit à votre fille, vous réduisez ainsi la valeur de votre patrimoine de 400 000 €, de fait il se retrouve en dessous du seuil de l’IFI de 1, 3 millions d’euros. 

En outre, grâce à l’abattement, il n’y a pas de droits de donation à payer. 

Les inconvénients de la donation temporaire d’usufruit 

Bien que la donation temporaire d’usufruit permettra pendant un temps de réduire, voire neutraliser l’IFI, il faut qu’elle soit justifiée. En effet, le fisc peut la remettre en cause s’il considère que la donation temporaire a été uniquement réalisée pour échapper au paiement de l’IFI !

D’autre part, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession. En effet, à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint et vous récupérez le bien en pleine propriété. Par conséquent, à votre décès, les droits de succession devront être payés. 

N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un cabinet de gestion en patrimoine afin de vous renseigner sur les solutions d’optimisation fiscale et successorale adaptée à votre situation