Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Tout savoir

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 31 janvier 2022

L’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) remplace l’ISF (l’impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018. L’objectif de ce changement est d’orienter l’épargne vers des placements financiers plutôt qu’immobiliers. Ainsi l’IFI 2022 concerne les contribuables détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros.

Voyons ensemble qui est concerné par l’IFI ? Quels sont les biens imposables et ceux exonérés ? Comment se calcule l’IFI ? Quelles sont les solutions pour réduire cet impôt ? Explications !

Qui est concerné par l’impôt sur la fortune immobilière ?

L’imposition sur la fortune immobilière (IFI) concerne tous les contribuables, à partir du moment où ils détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. La déclaration d’IFI 2022 tient compte de tous les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal.  

Le foyer fiscal se compose d’une personne vivant seule (célibataire, veuve, divorcée…) ou de deux personnes vivant en couple (mariage, pacs ou concubinage). Les biens des enfants mineurs sont à prendre en compte lors de la déclaration de l’IFI 2022.

L’imposition dépend aussi du domicile fiscal, à savoir :

Dans le cas où vous venez de transférer votre domicile fiscal en France juste après avoir été domicilié à l’étranger pendant 5 ans, alors vous ne serez imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France pendant une durée elle aussi de 5 ans.

Quels sont les biens concernés par l’IFI ?

Les biens qui rentrent dans le calcul du patrimoine taxable en 2022 sont les suivants :

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur au 1er janvier 2022.

Quels sont les biens qui échappent à l’IFI ?

Pour vous aider à déterminer ce qui est taxable ou non à l’IFI, il est parfois plus facile de commencer par lister les biens exonérés partiellement ou totalement, à savoir :

Par ailleurs, certains biens sont exonérés partiellement, et sont pris en compte que pour une partie de leur valeur. Par exemple, un bien qui bénéficie d’une exonération de 75% est taxé sur 25% de sa valeur. Les biens concernés sont notamment les bois et forêts, les parts de groupements forestiers ou fonciers agricoles et viticoles.

Comment est calculé l’impôt sur la fortune immobilière ?

Mais ce qui nous intéresse particulièrement, c’est bien entendu le calcul de l’IFI en 2022 !

Si vous souhaitez connaitre le montant que vous devrez régler, utiliser notre simulateur :

Avec un patrimoine de montant2|number_separator €, vous devrez régler :

impot|number_separator

chaque année au titre de l’IFI.

Comment calculer le patrimoine net taxable ?

L’IFI se calcule sur le patrimoine net taxable qui correspond à la valeur totale des biens. On l’appelle aussi base nette imposable ou encore assiette taxable à partir desquelles le barème de l’IFI est appliqué.

Nous l’avons vu le seuil d’imposition à l’IFI est de 1,3 million détenu au 1er janvier 2022. Néanmoins, l’administration fiscale autorise la déduction de certains éléments afin de déterminer la valeur nette taxable du patrimoine, comme les dettes déductibles ainsi que l’abattement de 30% sur la résidence principale.

Ainsi, le calcul simplifié du patrimoine net taxable à l’IFI 2022 peut s’écrire de cette façon :


Patrimoine net taxablevaleur brute du patrimoine – abattement sur la résidence principale – dettes déductibles.

Pour obtenir le patrimoine net taxable, vous devez procéder à la liste des biens imposables, les évaluer, et ensuite déduire les dettes qui contribuent à baisser la valeur de votre patrimoine. Voyons tout de suite les éléments qui sont déductibles !

Qu’est-ce qui est déductible de l’IFI 2022 ?

Tout d’abord, pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions, à savoir :

Ainsi, il est possible de déduire les dettes suivantes des actifs immobiliers taxables comme :

En revanche, les dettes relatives aux biens totalement exonérés ne sont pas déductibles. Néanmoins, il reste possible de déduire les dettes qui concernent les biens exonérés partiellement. Dans ce cas, il convient d’appliquer le pourcentage de non-exonération du bien.

Les dettes liées à la résidence principale sont déductibles pour le montant total sans pour autant dépasser la valeur imposable c’est-à-dire 70%.

Quels sont les barèmes de l’IFI 2022 ?

Le barème et les tranches de l’Impôt sur la Fortune immobilière sont les mêmes que ceux de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Le plafonnement des revenus est lui aussi maintenu. Ce plafonnement permet d’éviter que le total de l’IFI et de l’Impôt sur le revenu d’une année dépassent 75 % des revenus de l’année précédente.

Par ailleurs, le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1,3 million d’euros, néanmoins le calcul de l’imposition démarre à 800 000 €. L’IFI sera alors calculé sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, soit 500 000 € au taux de 0.5%.

Barème de l’IFI 2022 :

Tranche de patrimoineTaux de taxation
Entre 0 € et 800 000 €0 %
Entre 800 000 € et 1 300 000 €0,50 %
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 €0,70 %
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 €1,00 %
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 €1,25 %
Plus de 10 000 000 €1,50 %

Exemple simplifié de calcul de l’IFI ?

Afin de mieux comprendre le mécanisme de calcul de l’IFI, prenons un exemple simplifié :

Imaginons que votre patrimoine immobilier net taxable s’élève à 2 500 000 € :

Tranche de patrimoineTaux d’impositionMontant IFI
De 0 à 800 000 €0 % * 800 000 €0 €
De 800 000 € à 1 300 000 €0,5 % * 500 000 €2 500 €
De 1 300 000 € à 2 500 000 €0,7 % * 1 200 000 €8 400 €
Montant total dû au titre de l’IFI :10 900 €

Par ailleurs, si votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur ou égale à 1,3 million d’euros, mais inférieur à 1,4 million d’euros, alors une décote de 17 500 € moins 1.25% de la valeur du patrimoine net taxable s’applique.

Exemple : Patrimoine net taxable au 1er janvier 2022 : 1 300 000 €

IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) = 2 500 € 

Décote applicable = 17 500 € – (1 300 000 € x 1,25 %) = 1250 €

Montant IFI = 2 500 € – 1 250 € = 1 250 €

Comment et à quelle date payer l’IFI 2022 ? 

L’impôt sur la fortune immobilière doit être déclaré en mêmes temps que les revenus. La date de limite de dépôt dépend du mode déclaratif de vos revenus et de votre département. Bien que depuis 2019, la déclaration en ligne est généralisée, il reste encore possible de déclarer votre IFI via le formulaire 2042-IFI.

Pour les contribuables ne disposant pas de revenus taxables à l’IR (impôt sur le revenu), il convient d’utiliser la déclaration 2042-IFI-COV.

La date limite de paiement est généralement située autour du 15 septembre de l’année d’imposition pour les paiements non dématérialisés, et au 20 septembre pour les paiements en ligne. À noter que les paiements supérieurs à 300 € doivent obligatoirement être réglés par paiement en ligne via l’espace particulier sur « impôts.gouv.fr ».

Plafond et don : comment réduire son IFI ?

Nous venons de le voir, l’IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1.3 M€. Les biens concernés sont soit détenus en direct, soit par le biais d’une SCI d’une SCPI ou d’une OPCI pour les placements pierre papier.

Même si la réforme de 2018 a contribué à faire baisser le nombre de contribuables taxés à l’IFI, ceux imposés peuvent recourir à certaines solutions existantes pour réduire leur imposition à l’IFI.

Réduire l’IFI grâce aux dons

Comme pour les impôts sur le revenu, il est possible de réaliser des dons auprès d’organismes d’utilités publiques (comme l’Institut Pasteur par exemple) pour réduire son IFI.

Ces dons sont déductibles à hauteur de 75% plafonnés à 50 000 €/an et par foyer fiscal.  

Toutefois, il ne s’agit pas d’un investissement, mais plutôt que de donner à l’état, le contribuable peut soutenir une cause et annuler, voire réduire son imposition.

Notez que pour être pris en compte dans l’IFI dû pour l’année N, les dons doivent avoir été réalisés au plus tard le 15 juin de cette même année.

Comment réduire la base taxable de son patrimoine ?

Bien qu’il ne soit plus possible de défiscaliser son IFI par l’investissement en entreprise, plusieurs solutions existent pour baisser la valeur taxable de son patrimoine et par conséquent réduire son IFI.

Dans tous les cas, la gestion d’un patrimoine important demande des connaissances en fiscalité et en montage financier. C’est pourquoi être accompagnés d’experts ou de conseillers patrimoniaux s’avère essentiel afin d’optimiser votre épargne et votre fiscalité.