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Impôt sur la fortune immobilière | Le guide pour tout savoir

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
31 janvier 2024

L’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) remplace l’ISF (l’impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018. L’objectif de ce changement est d’orienter l’épargne vers des placements financiers plutôt qu’immobiliers. Ainsi, l’IFI concerne les contribuables détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. Qui est concerné par l’IFI ? Quels sont les seuils d’imposition ? Comment se calcule l’IFI (barèmes) ? Comment faire sa déclaration IFI ? Quelles sont les solutions pour réduire cet impôt ? Explications !

Qui est concerné par l’impôt sur la fortune immobilière ?

C’est la première question à se poser, surtout si vous voulez éviter un redressement fiscal, car les contrôles IFI existent. L’imposition sur la fortune immobilière (IFI) concerne tous les contribuables, à partir du moment où ils détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. La déclaration d’IFI tient compte de tous les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal.  

Le foyer fiscal se compose d’une personne vivant seule (célibataire, veuve, divorcée…) ou de deux personnes vivant en couple (mariage, pacs ou concubinage). Les biens des enfants mineurs sont à prendre en compte lors de la déclaration de l’IFI.

L’imposition dépend aussi du domicile fiscal, à savoir :

  • Votre domicile fiscal est en France : L’imposition concerne l’ensemble des biens soumis à l’IFI que vous détenez en France et l’étranger.
  • Votre domicile fiscal est à l’étranger sous réserve de conventions fiscales : Dans ce cas, les biens suivants sont imposables :
    • Biens et droits détenus en France
    • Parts ou actions des sociétés immobilières détenues en France
    • Parts ou actions des sociétés immobilières détenues en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France.

Dans le cas où vous venez de transférer votre domicile fiscal en France juste après avoir été domicilié à l’étranger pendant 5 ans, alors vous ne serez imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France pendant une durée elle aussi de 5 ans.

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Quels sont les biens concernés par l’IFI ?

Les biens qui rentrent dans le calcul du patrimoine taxable sont les suivants :

  • Biens immobiliers bâtis : résidence principale, secondaire ou encore locatif et leurs dépendances (garage, parking, cave…) ;
  • Bâtiments classés comme Monument historique ;
  • Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2023 ;
  • Biens immobiliers non bâtis comme les terrains ou les terres agricoles ;
  • Droits immobiliers : usufruit, droit d’usage ou d’habitation…
  • Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers détenus via des SCI (société civile immobilière).

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur au 1er janvier 2023.

Quels sont les biens qui échappent à l’IFI ?

Pour vous aider à déterminer ce qui est taxable ou non à l’IFI, il est parfois plus facile de commencer par lister les biens exonérés partiellement ou totalement, à savoir :

  • Le patrimoine mobilier auparavant soumis à l’ISF comme les meubles, les épargnes financières, actions et parts sociales ou encore les œuvres d’art, antiquités de plus de 100 ans…
  • Le patrimoine immobilier à usage professionnel sous conditions
  • Les parts d’immobilier issues d’un contrat d’assurance-vie
  • Les parts de Sicav (société d’investissement à capital variable) ou FCP ( fonds commun de placement) composés de moins de 20% d’immobilier
  • Les participations de moins de 5% dans les sociétés foncières comme les SIIC (société d’investissement immobilier cotée)
  • Les biens détenus à l’étranger pour les redevables de l’IFI non résidents.
  • La nue-propriété d’un bien. Pour rappel, lors d’un démembrement de propriété, le bien se partage entre le nu-propriétaire qui dispose du droit de vendre et l’usufruitier qui en perçoit les revenus. Dans ce cas, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété sauf en cas de succession où il doit déclarer sa valeur uniquement en usufruit.

Par ailleurs, certains biens sont exonérés partiellement, et sont pris en compte que pour une partie de leur valeur. Par exemple, un bien qui bénéficie d’une exonération de 75% est taxé sur 25% de sa valeur. Les biens concernés sont notamment les bois et forêts, les parts de groupements forestiers ou fonciers agricoles et viticoles.

Barèmes IFI : comment est calculé l’impôt sur la fortune immobilière ?

Mais ce qui nous intéresse particulièrement, c’est bien entendu le calcul de l’IFI !

Si vous souhaitez connaitre le montant que vous devrez régler, utiliser notre simulateur :

Avec un patrimoine de montant2|number_separator €, vous devrez régler :

impot|number_separator

chaque année au titre de l’IFI.

Comment calculer le patrimoine net taxable ?

L’IFI se calcule sur le patrimoine net taxable qui correspond à la valeur totale des biens. On l’appelle aussi base nette imposable ou encore assiette taxable à partir desquelles le barème de l’IFI est appliqué.

Nous l’avons vu le seuil d’imposition à l’IFI est de 1,3 million détenu au 1er janvier 2024. Néanmoins, l’administration fiscale autorise la déduction de certains éléments afin de déterminer la valeur nette taxable du patrimoine, comme les dettes déductibles ainsi que l’abattement de 30% sur la résidence principale.

Ainsi, le calcul simplifié du patrimoine net taxable à l’IFI peut s’écrire de cette façon :


Patrimoine net taxablevaleur brute du patrimoine – abattement sur la résidence principale – dettes déductibles.

Pour obtenir le patrimoine net taxable, vous devez procéder à la liste des biens imposables, les évaluer, et ensuite déduire les dettes qui contribuent à baisser la valeur de votre patrimoine. Voyons tout de suite les éléments qui sont déductibles !

Qu’est-ce qui est déductible de l’IFI ?

Tout d’abord, pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions, à savoir :

  • Exister au 1er janvier de l’année d’imposition
  • Être à la charge d’un membre du foyer fiscal
  • Concerner les actifs imposables.

Ainsi, il est possible de déduire les dettes suivantes des actifs immobiliers taxables comme :

  • Les crédits immobiliers servant à l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables ;
  • Les dépenses liées à l’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables ;
  • Le paiement des impôts dus pour les biens concernés (taxe foncière ou droit de succession). Sont exclues les taxes incombant à l’occupant comme la taxe d’habitation ou encore l’impôt dues au titre des revenus fonciers ;
  • Les travaux d’amélioration, de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ;
  • Les travaux d’entretien dus par le locataire, mais non récupérés au 31 décembre de l’année de départ du locataire.

En revanche, les dettes relatives aux biens totalement exonérés ne sont pas déductibles. Néanmoins, il reste possible de déduire les dettes qui concernent les biens exonérés partiellement. Dans ce cas, il convient d’appliquer le pourcentage de non-exonération du bien.

Les dettes liées à la résidence principale sont déductibles pour le montant total sans pour autant dépasser la valeur imposable c’est-à-dire 70%.

Quels sont les barèmes de l’IFI ?

Le barème et les tranches de l’Impôt sur la Fortune immobilière sont les mêmes que ceux de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Le plafonnement des revenus est lui aussi maintenu. Ce plafonnement permet d’éviter que le total de l’IFI et de l’Impôt sur le revenu d’une année dépassent 75 % des revenus de l’année précédente.

Par ailleurs, le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1,3 million d’euros, néanmoins le calcul de l’imposition démarre à 800 000 €. L’IFI sera alors calculé sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, soit 500 000 € au taux de 0,50%.

Tranche de patrimoineTaux de taxation
Entre 0 € et 800 000 €0 %
Entre 800 000 € et 1 300 000 €0,50 %
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 €0,70 %
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 €1,00 %
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 €1,25 %
Plus de 10 000 000 €1,50 %
Barème de l’IFI

Exemple simplifié de calcul de l’IFI ?

Afin de mieux comprendre le mécanisme de calcul de l’IFI, prenons un exemple simplifié :

Imaginons que votre patrimoine immobilier net taxable s’élève à 2 500 000 € :

Tranche de patrimoineTaux d’impositionMontant IFI
De 0 à 800 000 €0 %0 €
De 800 000 € à 1 300 000 €0,50 % * 500 000 €2 500 €
De 1 300 000 € à 2 500 000 €0,70 % * 1 200 000 €8 400 €
Montant de l’IFI :10 900 €
Exemple du montant de l’IFI avec un patrimoine de 2,5 millions

Par ailleurs, si votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur ou égale à 1,3 million d’euros, mais inférieur à 1,4 million d’euros, alors une décote de 17 500 € moins 1,25% de la valeur du patrimoine net taxable s’applique.

Exemple : Patrimoine net taxable au 1er janvier 2024 : 1 300 000 €

IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) = 2 500 € 

Décote applicable = 17 500 € – (1 300 000 € x 1,25 %) = 1250 €

Montant IFI = 2 500 € – 1 250 € = 1 250 €

Comment et à quelle date payer l’IFI ? 

L’impôt sur la fortune immobilière doit être déclaré en même temps que les revenus. La date de limite de dépôt dépend du mode déclaratif de vos revenus et de votre département. En 2024, elle s’étend entre mai et juin pour la déclaration en ligne. Bien que depuis 2019, la déclaration en ligne soit généralisée, il reste encore possible de déclarer votre IFI via le formulaire 2042-IFI. Dans ce cas, la date limite est entre avril et mai.

Pour les contribuables ne disposant pas de revenus taxables à l’IR (impôt sur le revenu), il convient d’utiliser la déclaration 2042-IFI-COV.

La date limite de paiement est généralement située autour du 15 septembre de l’année d’imposition pour les paiements non dématérialisés, et au 20 septembre pour les paiements en ligne. À noter que les paiements supérieurs à 300 € doivent obligatoirement être réglés par paiement en ligne via l’espace particulier sur « impôts.gouv.fr ».

Plafond et don : comment réduire son IFI ?

Nous venons de le voir, l’IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1.3 M€. Les biens concernés sont soit détenus en direct, soit par le biais d’une SCI d’une SCPI ou d’une OPCI pour les placements pierre papier.

Même si la réforme de 2018 a contribué à faire baisser le nombre de contribuables taxés à l’IFI, ceux imposés peuvent recourir à certaines solutions existantes pour réduire leur imposition à l’IFI.

Réduire l’IFI grâce aux dons

Comme pour les impôts sur le revenu, il est possible de réaliser des dons auprès d’organismes d’utilités publiques (comme l’Institut Pasteur par exemple) pour réduire son IFI.

Ces dons sont déductibles à hauteur de 75% plafonnés à 50 000 €/an et par foyer fiscal.  

Toutefois, il ne s’agit pas d’un investissement, mais plutôt que de donner à l’État, le contribuable peut soutenir une cause et, voire annuler son imposition.

Notez que pour être pris en compte dans l’IFI dû pour l’année N, les dons doivent avoir été réalisés au plus tard le 15 juin de cette même année.

Comment réduire la base taxable de son patrimoine ?

Bien qu’il ne soit plus possible de défiscaliser son IFI par l’investissement en entreprise, plusieurs solutions existent pour baisser la valeur taxable de son patrimoine et réduire son IFI.

  • Transformer ses biens immobiliers en actifs financiers : en effet, l’IFI ne concerne que les biens immobiliers. Ici la solution pour diminuer la base taxable est de vendre ses biens immobiliers afin d’acquérir des actifs financiers ;
  • Faire une donation temporaire d’usufruit : il s’agit ici de diminuer la base taxable de l’IFI en ayant recours au démembrement de propriété. En effet, les biens détenus en nus-propriétés sont exonérés. Ainsi, un parent peut donner l’usufruit à un enfant et en conserver la nue-propriété. Attention toutefois, cette donation d’usufruit temporaire doit être justifiée, par exemple elle doit permettre à un enfant de poursuivre ses études ou d’acquérir un logement. Néanmoins cette opération implique que la donation ;
  • Diminuer son IFI par l’acquisition de nue-propriété : le principe consiste à acheter un ou plusieurs biens en nue-propriété. Généralement, ces appartements sont vendus démembrés et concernent des programmes neufs. L’acquéreur achète la nue-propriété et l’usufruit est détenu par un bailleur social qui loue l’appartement pendant 15 ou 20 ans. L’avantage de ce montage est que le bien acquis ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’IFI. De plus, il est vendu moins cher puisque le nu-propriétaire ne peut pas l’occuper. C’est un bon moyen de se constituer un capital pour la retraite tant que le logement est bien situé et qu’il prend de la valeur avec le temps ;
  • Acquérir des biens immobiliers en utilisant le crédit in fine : Pour rappel, un prêt in fine consiste à rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du prêt et le capital à la dernière échéance. Or l’IFI est calculé uniquement sur le patrimoine réellement acquis. Ainsi la valeur du bien ne sera pas prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI puisque le capital n’est pas encore payé. Vous gagnez ainsi quelques années de tranquillité. Ce mécanisme fonctionne également pour les biens achetés via une SCI. Le bien acquis avec un prêt in fine n’augmente pas la valeur fiscale des parts détenues.   

Dans tous les cas, la gestion d’un patrimoine important demande des connaissances en fiscalité et en montage financier. C’est pourquoi être accompagnés d’experts ou de conseillers patrimoniaux s’avère essentiel afin d’optimiser votre épargne et votre fiscalité.

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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus