Lors de l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), il est possible de bénéficier de la TVA réduite au taux de 5,5%. En effet, l’État a mis en place un dispositif visant à booster les constructions de logement et l’accession à la propriété. Néanmoins, pour bénéficier de cette économie non négligeable sur le prix d’achat du logement, il convient de respecter certaines conditions. Explications !
Sommaire
Quelles sont les opérations immobilières qui bénéficient de la TVA réduite ?
Il est possible lors de l’achat d’un bien neuf de bénéficier de la TVA réduite au taux de 5,5% au lieu de 20%. Ce qui permet une économie non négligeable sur le prix du logement neuf. Ce dispositif a pour but d’encourager la construction de logement neuf et favoriser l’accession à a propriété dans certains quartiers.
Toutefois, cet avantage concerne les opérations immobilières suivantes :
- Les logements neufs situés en zone ANRU (agence nationale de rénovation urbaine)
- Les logements neufs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)
La TVA réduite est aussi accordée pour l’acquisition d’un logement neuf situé dans les 300 mètres autour des zones ANRU et QPV. Pour cela, il faut que le permis de construire soit déposé avant le 31 décembre 2024.
La liste des quartiers éligibles sont mentionnées dans le décret n°2014/1750 du 30 décembre 2014.
À noter que la TVA réduite à 5,5% concerne également les opérations en PSLA (Prêt social de location accession) et ce quel que soit la zone géographique. Pour rappel, le PSLA est un prêt conventionné accordé aux organismes HLM, ou encore aux promoteurs privés afin de financer la construction de logement neuf.
Néanmoins, pour bénéficier de la TVA réduite dans le neuf, il convient de respecter certaines conditions !
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la TVA réduite dans le neuf ?
En plus d’acquérir un logement neuf dans un secteur déterminé ANRU ou QPV, l’acheteur doit impérativement respecter les conditions suivantes pour bénéficier de la TVA réduite dans le neuf, à savoir :
- Il doit être une personne physique.
- Le logement doit être occupé à titre de résidence principale : Il est courant de dire que pour être considéré comme résidence principale, le logement doit être occupé un minimum de 6 mois par an.
- Il doit occuper le logement durant 10 ans en tant que résidence principale. Nous verrons plus loin les conséquences en cas de revente avant les 10 ans.
Mais les conditions ne s’arrêtent pas là ! En effet, comme la plupart des dispositifs visant l’accession à la propriété, il existe des plafonds de ressources et de vente à respecter !
Quel est le plafond de ressources à respecter pour bénéficier de la TVA réduite dans le neuf ?
Ainsi, pour être éligibles à la TVA réduite, les acquéreurs doivent remplir des conditions de ressources, variables selon la zone géographique de bien et la composition du ménage.
Ce plafond de ressources correspond aux plafonds de ressources du prêt locatif social (PLS) majoré de 11%, ainsi en 2022, le plafond à respecter est le suivant :
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes | Île-de-France, hors Paris et communes limitrophes | Autres régions |
|---|---|---|---|
| 1 | 35 088 € | 35 088 € | 30 504 € |
| 2 | 52 440 € | 52 440 € | 40 737 € |
| 3 | 68 743 € | 63 036 € | 48 988 € |
| 4 | 82 075 € | 75 507 € | 59 142 € |
| 5 | 97 651 € | 89 385 € | 69 573 € |
| 6 | 109 883 € | 100 587 € | 78 409 € |
| Par personne supplémentaire | + 12 246 € | + 11 208 € | + 8 746 € |
Le revenu à prendre en compte est le revenu fiscal de référence N-2. Par exemple, pour un achat en 2022, il convient de vérifier le revenu fiscal 2020 présent sur l’avis d’imposition 2021.
Quel est le plafond du prix de vente des logements neufs soumis à la TVA réduite ?
D’autre part, le prix de vente du logement neuf est également soumis à un plafond variable selon la zone géographique. Le zonage est identique à celui pratiqué dans le cadre du dispositif Pinel.
Ainsi pour 2022, les plafonds à respecter sont les suivants :
| Zone géographique | Prix maximum HT/m2 de surface utile |
|---|---|
| À bis | 5 096 € |
| A | 3 861 € |
| B1 | 3 092 € |
| B2 | 2 699 € |
| C | 2 360 € |
La surface utile prise en compte pour le calcul du prix de vente correspond à la surface habitable augmentée de la surface de la moitié des annexes.
A noter que les annexes correspondent aux surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Cela peut-être une loggia, terrasse, véranda, cave…
Que devient la TVA réduite en cas de revente du logement neuf ?
Comme la plupart des dispositifs, les règles changent selon les gouvernements successifs. Aussi, pour les résidences livrées avant le 1er janvier 2014, le délai pour revendre le bien sans perdre l’avantage fiscal est de 15 ans.
En ce qui concerne les résidences livrées à partir du 1er janvier 2014, le délai est passé à 10 ans. En d’autres termes, vous devez habiter le logement pendant 10 ans. Alors que se passe-t-il en cas de revente avant ce délai ?
Si vous revendez le logement avant les 10 ans vous devez rembourser le différentiel de TVA entre le taux réduit à 5,5% et le taux normal à 20 % soit 14,5%.
Néanmoins, le complément de TVA dû peut être diminué d’un dixième par année de détention, à savoir :
| Années de détention | Complément d’impôt dû |
|---|---|
| 1 an | 90% |
| 2 ans | 80% |
| 3 ans | 70% |
| 4 ans | 60% |
| 5 ans | 50% |
| 6 ans | 40% |
| 7 ans | 30% |
| 8 ans | 20% |
| 9 ans | 10% |
| 10 ans | 0% |
Un petit exemple simplifié s’impose !
Imaginons que vous achetez un appartement au prix de 150 000 € HT et le montant de la TVA à 5,5 % est de 8250 € soit un prix de 158 250 € hors frais d’acquisition.
Vous revendez votre logement 5 ans après.
Sachant que le montant de la TVA à 20% sur le prix d’achat est de 30 000 €
Vous devez donc 50% de la différence, à savoir : 10 875 €
30 000 € – 8250 € = 21 750 €
21 750 € X 50 % = 10 875 €
Toutefois, il existe des exceptions qui permettent d’échapper au remboursement de la TVA en cas de revente avant les 10 ans, à savoir :
- Décès de l’acheteur, du co-acquéreur ou d’un descendant direct faisant partie du foyer ;
- Mutation professionnelle de plus de 70 kilomètres ;
- Chômage d’une durée supérieure à 1 an ;
- Incapacité ou perte d’autonomie donnant la délivrance d’une carte d’invalidité
- Divorce ou dissolution d’un PACS.
Quelles sont les aides cumulables avec la TVA réduite ?
Lors de l’acquisition d’un logement neuf en tant que résidence principale, vous pouvez cumuler la TVA réduite avec d’autres prêts aidés accessible au primo-accédant, à savoir :
- PTZ (le prêt à taux zéro) : il s’agit d’un prêt aidé sans intérêt qui permet de financer jusqu’à 40% de l’acquisition. Il est accordé au primo-accédant sous condition de ressources variable selon la zone géographique du bien et la composition du foyer.
- PAS (le prêt accession sociale) : il s’agit également d’un prêt conventionné dont le taux d’intérêt est plafonné. Il permet de financer 100% de l’opération et n’est pas cumulable avec un crédit immobilier classique. Le prêt est aussi accordé sous conditions de ressources.
- Le prêt accession d’action logement : Il s’adresse aux salariés du secteur privé qui comportement au moins 10 salariés. Il permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. De plus, son taux d’intérêt est de 0,5% et il est cumulable avec un crédit immobilier. Il est cependant accordé sous conditions de ressources.
Avant l’acquisition de votre résidence principale, n’hésitez pas à vous renseigner sur toutes les options qui s’offrent à vous. En cas de doute, rapprochez-vous de professionnels qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.
