L’achat d’un appartement neuf demande de se poser les bonnes questions avant de se lancer. En effet, un achat sur plan ne s’appréhende pas de la même manière qu’une acquisition dans l’ancien. En plus de ne pas pouvoir vous projeter, vous devez être attentif au choix du promoteur. Par ailleurs, vous devez garder à l’esprit, que vous commencez à payer un logement sans pouvoir l’habiter ou le louer. Alors, suivez-nous, on vous explique comment réussir un achat immobilier neuf !
Sommaire
Quelles sont les étapes à respecter pour un achat d’appartement neuf ?
Comme tout achat immobilier, il convient de procéder par étape afin de réussir son investissement, à savoir :
- Définir son budget : l’avantage lors de l’achat d’un appartement neuf, nul besoin de compter une enveloppe travaux ! Le budget comprend donc le prix d’acquisition soumis à la TVA, les frais d’acquisition appelés communément frais de notaire qui sont situés entre 2 % et 3% du prix d’achat, les frais de garantie et les éventuels frais bancaires. Par ailleurs, lors de l’achat d’un appartement neuf, vous avez la possibilité de personnaliser le bien (choix des matériaux ou aménagement en fonction de vos gouts) ce qui implique un cout plus élevé. Vous devez donc calculer votre capacité d’emprunt afin de définir le budget auquel vous pouvez prétendre. Vous pouvez également vous renseigner sur les dispositifs existants et les prêts aidés, que nous vous détaillons un peu plus loin, afin d’optimiser votre financement.
- Trouver le logement neuf : Vous ne cherchez pas un appartement neuf de la même façon qu’un logement ancien. En effet, vous ne pouvez pas le visiter puisqu’il s’agit d’un achat sur plan. Vous devez vous rendre dans des bureaux de vente afin de visualiser les plans, les maquettes et des projections en 3D du programme immobilier via des cartes interactives. Ainsi, les nouvelles technologies permettent de mieux se projeter et de visualiser sa future acquisition. À noter que des agences immobilières sont aussi spécialisées dans les programmes en VEFA (vente en état futur d’achèvement).
- La signature du contrat de réservation : Il s’agit d’un avant-contrat de vente signé avec le promoteur. Il doit préciser entre autres les caractéristiques du bien, le prix de vente, les dates prévisionnelles de la signature de l’acte authentique et de la livraison du logement. Par ailleurs, vérifiez qu’il y ait bien la clause suspensive d’obtention du prêt qui vous permet de vous désengager en cas de refus du crédit immobilier par la banque. Pour finir, vous devrez verser un dépôt de garantie de 5% du prix d’achat.
- Demander un crédit immobilier à la banque : Vous devez constituer un dossier béton afin de solliciter les banques et mettre toutes les chances de votre côté. Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à des courtiers immobiliers qui pourront vous faire gagner un temps précieux et négocier pour vous les conditions de l’emprunt.
- La signature de l’acte de vente : Dans les 3 à 6 mois suivant la signature du contrat de réservation, vous signez l’acte de vente définitif devant notaire. L’acte mentionne les détails du logement, l’obtention du crédit immobilier, la garantie d’achèvement des travaux, mais aussi l’échéancier des paiements. En effet, l’achat d’un appartement neuf sur plan implique que les paiements interviennent au fur et à mesure de la construction.
- La réception du logement : C’est le jour de la remise des clés, pendant lequel il convient d’être attentif. Vous devez vérifier que le logement soit bien conforme au plan. En cas de défauts ou de malfaçons constatés, vous les signalez afin que le promoteur y remédie dans les meilleures délais.
Il existe plusieurs garanties afin de protéger les propriétaires d’un appartement neuf comme : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou encore décennale.
Quelles sont les erreurs à éviter pour un achat immobilier neuf ?
L’achat d’un appartement neuf demande de prendre des précautions. En effet, comme nous l’avons vu, vous ne pouvez pas le visiter, vous ne pouvez donc pas vous projeter. Vous avez à disposition uniquement les plans et les maquettes fournis par le promoteur.
Afin de vous prémunir des risques liés à l’immobilier neuf, vous devez donc être attentif aux points suivants :
- Le choix de l’emplacement : Vous devez si possible vous rendre sur le lieu de la construction afin de vérifier la qualité de l’emplacement. Il faut se renseigner sur le dynamisme du quartier et sur les commodités (transports, écoles, commerces.). N’hésitez pas à demander le plan local d’urbanisme en mairie afin d’obtenir des informations sur les projets d’aménagements du quartier.
- Se renseigner sur le marché immobilier local : Certes, un appartement neuf est plus cher à l’achat, néanmoins, il doit rester dans les prix pratiqués dans le secteur où il se situe. N’hésitez donc pas à vous renseigner sur le marché immobilier local afin de connaître les prix à l’achat, mais aussi à la location en cas d’investissement locatif.
- Vérifier l’expérience du promoteur : Avant de signer un contrat de réservation, vous devez vous renseigner sur le sérieux du promoteur, sa solidité financière et sa réputation. N’hésitez pas si vous pouvez à vous rendre sur d’anciennes constructions afin de contrôler l’état de l’immeuble. En effet, choisir un promoteur expérimenté, permet de limiter fortement les risques liés à l’achat en VEFA comme les retards de livraison, les malfaçons ou les abandons de chantier.
- La réception du logement : Soyez pointilleux lors de l’état des lieux et de la remise des clés. N’hésitez pas à émettre des réserves et si vous pouvez faites-vous accompagner par un professionnel tel qu’un architecte.
Pour réussir l’achat d’un appartement neuf, vous devez être surtout vigilant dans le choix de l’emplacement. En effet, choisir un quartier qui manque de dynamisme c’est l’assurance de rencontrer des problèmes pour le louer ou le revendre. Notre conseil : Choisir un quartier où la demande est supérieure à l’offre de logement !
Quels sont les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf ?
Afin d’optimiser votre financement et l’achat d’un appartement neuf, vous pouvez bénéficier de dispositifs fiscaux ou de prêts aidés selon que vous souhaitez acheter une résidence principale ou réaliser un investissement locatif.
| Dispositifs | Caractéristiques | Projet immobilier |
|---|---|---|
| Loi Pinel | Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt limité à 63 000 € lissée sur 12 ans pour un investissement de 300 000 euros maximum. Cette réduction d’impôt est accordée sous conditions comme : La durée d’engagement de location Le logement doit être situé dans une zone Pinel éligible Respecter les plafonds de ressources et de loyers. | Investissement locatif dans le neuf Défiscalisation |
| Loi Censi Bouvard | Ce dispositif permet d’obtenir : Une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans pour un investissement maximum de 300 000 €. De récupérer la TVA. En contrepartie, vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans. | Investissement locatif dans un logement neuf, uniquement meublé en résidence services (Étudiants, séniors, Ehpad). Défiscalisation |
| Prêt à taux zéro | Le PTZ est accordé sous certaines conditions : Zones éligibles PTZ Les ressources du foyer fiscal Le PTZ permet de financer jusqu’à 40 % du bien. | Achat résidence principale dans le neuf Ouvert au primo accédant |
| Prêt Action logement | Le taux du prêt action logement est fixé à 0.5%. Il permet d’emprunter maximum 40 000 € limité à 40% du cout total de l’opération. | Achat résidence principale dans le neuf Ouvert au primo accédant et salariés d’une entreprise du secteur privé de plus de 10 personnes. |
Immobilier neuf vs ancien : Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien comporte tous deux des avantages et des inconvénients ! Le choix de l’un ou l’autre dépendra de votre projet et de votre budget.
Investir dans un logement neuf
Avantages :
- Frais de notaire réduit
- Charges réduites
- Appartement respectant les normes de performance énergétique
- Exonération de taxe foncière pendant 2 ans
Inconvénients :
- Prix d’achat plus élevé : 20% à 30% plus cher que l’ancien.
- Loyer équivalent à de l’ancien
- Rentabilité locative plus faible
- Risque de retard de livraison ou de malfaçons
- Difficulté à se projeter – Achat sur Plan
Investir dans un logement ancien
Avantages :
- Prix d’achat moins élevé
- L’emplacement : souvent situé en centre-ville.
- Visibilité du quartier et de l’appartement
- Connaissance du marché locatif de façon plus précise
Inconvénients :
- Frais de notaire 7%-8%
- Enveloppe travaux à prévoir
- Charges de copropriété plus importantes
- Travaux de remise aux normes en vue d’améliorer la performance énergétique
Top 10 des villes pour acheter un appartement neuf ?
Il existe des programmes neufs dans toutes les régions. En effet, l’état renouvelle les dispositifs de défiscalisation afin d’inciter la construction et l’achat d’appartement neuf.
Le top 10 des villes pour investir dans l’immobilier neuf concerne celles qui peuvent offrir des rendements locatifs intéressants.
| Villes | Prix moyen m² logement neuf | Rentabilité locative Moyenne |
|---|---|---|
| Rennes | 5 712 € | 6,8 % |
| Le Mans | 2 764 € | 5,5 % |
| Angers | 3 500 € | 4,9 % |
| Toulouse | 5 956 € | 3,5 % |
| Lyon | 6 403 € | 3.4 % |
| Strasbourg | 4 465 € | 3,4 % |
| Nantes | 5 248 € | 3.2% |
| Montpellier | 4 789 € | 3.2% |
| Bordeaux | 4 747 € | 3.1 % |
| Lille | 3 922 € | 2,8 % |
En ce qui concerne l’achat d’une résidence principale, cela dépend avant tout de vos centres d’intérêt familiaux et professionnels. Le principal avant d’investir est de vous renseigner sur le marché immobilier local afin de ne pas surpayer le bien immobilier.