Comment investir ou acheter de l’immobilier neuf ?

Investir dans l’immobilier neuf comporte des avantages certains que ce soit pour un investissement locatif ou l’achat de votre résidence principale. En effet, afin de faciliter l’accession à la propriété et augmenter le nombre de logements mis en location, l’État a mis en place des dispositifs de défiscalisation, mais aussi des prêts aidés destinés principalement au primo-accédant.

Voyons ensemble, pourquoi l’immobilier neuf est un projet intéressant et comment investir !

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?

Tout d’abord, l’immobilier neuf est un investissement sécurisé. En effet, vous achetez un bien immobilier aux normes de performances énergétiques actuelles. De plus, aucun travaux de rénovation n’est à prévoir, contrairement à l’ancien. Par ailleurs, vous bénéficiez lors d’un achat sur plan des garanties du promoteur en cas de malfaçons ou de défaut de construction. Ainsi, vous vous constituez un patrimoine durable qui avec les années tend à prendre de la valeur.

D’autre part, un investissement locatif dans le neuf vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux que nous vous détaillons un peu plus loin. En outre, un bien locatif neuf est plus attractif que l’ancien notamment grâce aux économies d’énergie et de charges qu’offre cet type de logement.

Par ailleurs en tant que primo-accédants, de nombreux prêts aidés permettent de faciliter le financement d’un bien immobilier. Ils sont cumulables avec un crédit immobilier classique et peuvent permettre de pallier l’absence d’apport personnel.  De plus, si vous investissez dans l’immobilier neuf, vous pouvez obtenir des taux d’intérêt intéressants ainsi qu’une marge de négociation plus importante.

Quels sont les avantages des projets immobiliers neufs ?

Acquérir un bien immobilier neuf offre les avantages suivants :

• Les frais de notaires sont réduits : En effet, contrairement à de l’ancien où les frais d’acquisition avoisinent les 8%, l’achat d’un bien neuf permet de bénéficier de frais de mutation réduits. Cette économie s’explique principalement par la réduction des droits d’enregistrement sur les ventes de biens neufs. Les frais d’acquisition représentent donc environ 1.5 % du prix d’un bien neuf.
• Les prêts aidés de l’État pour l’achat dans le neuf : Vous pouvez sous certaines conditions bénéficier de prêts à taux réduits voir sans intérêt d’emprunt. C’est le cas notamment du prêt à taux zéro qui peut financer jusqu’à 40% du bien. Ce prêt est accordé pour l’acquisition de sa résidence principale dans le neuf. Par ailleurs, il permet de négocier un crédit immobilier plus facilement notamment si vous n’avez pas d’apport personnel. Attention, cependant de vérifier les conditions d’accès au PTZ, qui dépendent de la zone géographique du bien et de vos ressources.
• Les avantages fiscaux d’un investissement locatif dans le neuf : Afin d’augmenter le nombre de logements destiné à la location, l’État a mis en place des dispositifs de défiscalisation afin de séduire les investisseurs, à savoir :
  • La loi Pinel : Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt plafonnée à 6 000 €/an pour un investissement de 300 000 euros maximum. Cependant, le montant de la réduction d’impôt va dépendre notamment de la durée d’engagement de location et de votre date d’acquisition. Par ailleurs, le programme neuf doit être situé dans une zone Pinel éligible.
  • La loi Censi-Bouvard : Ce dispositif concerne uniquement les achats de biens neufs meublés en résidence de services (logements étudiants, séniors, Ehpad). Il vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur 9 ans du prix de l’acquisition hors taxe dans la limite d’un investissement de 300 000 €. En d’autres termes, vous pourrez déduire jusqu’à 33 000 € de vos impôts. Par ailleurs, ce dispositif vous permet de récupérer la TVA. Néanmoins, pour bénéficier de ces avantages vous devez respecter un engagement de location d’une durée de 9 ans. À noter qu’en investissant dans une résidence services, vous obtenez le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)
• Vous bénéficiez de frais courants réduits : En effet, les charges courantes d’un immeuble neuf sont moins importantes que dans l’ancien. Cette économie s’explique par le respect des normes énergétiques actuelles dont les performances réduisent le cout de l’Énergie. D’autre part, l’immeuble étant neuf, les travaux de rénovation ou d’amélioration ne sont pas à prévoir dans l’immédiat. Ainsi, cela vous assure quelques années de sérénité.

Pour finir, en achetant un bien neuf, vous bénéficiez d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Quels sont les inconvénients de l’immobilier neuf ?

On peut dire que les inconvénients principaux de l’immobilier neuf sont les suivants :

• Un prix du m² plus élevé que dans l’ancien : En effet, on retrouve des différences de prix entre le neuf et l’ancien pouvant parfois atteindre les 40% selon les villes. Néanmoins, cette différence de prix s’explique par les raisons suivantes :
  • La TVA : un logement neuf est assujetti à la TVA contrairement à un logement ancien. Le promoteur encaisse la TVA et la reverse à l’État.
  • Les emplacements de parking : Il est courant qu’un bien neuf soit vendu avec une place de parking. De fait, le prix du bien est augmenté du prix d’achat du parking.
  • Les normes de constructions : Les promoteurs sont dans l’obligation de respecter les normes de performances énergétiques imposées. Ces installations sont plus couteuses à mettre en place et impactent le prix de vente. Vous avez certes un logement moins énergivore, mais plus cher à l’achat.
• Difficulté à se projeter lors d’un achat sur plan : Vous devez imaginer ce que sera votre logement via des projections sur plan ou des simulations en 3D. De plus, les constructions neuves sont parfois loin des centres-villes. Vous devez vous renseigner sur l’évolution du quartier où est située la construction. Vérifiez si il y a des commerces, des transports en commun, des écoles…Ces renseignements sont importants pour la suite que ce soit pour un investissement locatif, une résidence principale ou en vue d’une éventuelle revente. C’est pourquoi il est conseillé de se rendre sur les lieux afin de connaître l’environnement de votre futur logement.
• Délais de livraison et paiement contraignant : Un achat en VEFA demande de la patience. En effet, entre la signature du contrat de réservation et l’achèvement des travaux, vous devez attendre entre 12 et 18 mois. Par ailleurs, vous devez débloquer les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur demande des promoteurs. Ainsi, vous devez garder à l’esprit que vous commencez à payer un logement que vous ne pourrez pas habiter ou louer avant plusieurs mois.

En résumé, se lancer dans l’immobilier neuf va essentiellement dépendre de votre projet immobilier et de vos moyens financiers. D’autant que vous devez vérifier certains points essentiels avant d’investir dans un projet neuf !

Quels sont les critères à vérifier pour un investissement dans le neuf ?

Comme tout investissement, vous devez l’envisager avec précaution. Aussi, nous vous livrons tout de suite les critères à vérifier avant de signer un contrat de réservation d’un bien neuf :

• L’emplacement : Comme vous le savez l’emplacement est primordial lors d’un achat immobilier que ce soit dans l’ancien ou le neuf. En effet, si vous souhaitez éviter de longues périodes de vacance locative et obtenir une bonne rentabilité locative, votre logement doit être situé dans une zone dynamique et attractive. C’est pourquoi il est important de se renseigner sur le quartier et son environnement. Si vous en avez la possibilité, il est intéressant de se rendre sur les lieux de la future construction afin de visualiser l’emplacement et le potentiel du marché immobilier local.
• Vérifier le sérieux du promoteur : N’hésitez pas à vous rendre sur d’anciennes constructions afin de vérifier la qualité des immeubles. Renseignez-vous sur son expérience et son ancienneté. Il est en effet préférable de sélectionner un promoteur expérimenté afin de limiter les risques liés à ce type d’opération, comme l’abandon de chantier ou les malfaçons.
• Vérifier les équipements et les caractéristiques annexes du bien : Comme nous vous l’avons vu, il est parfois difficile de se projeter lors d’un achat sur plan. Aussi, pensez à vérifier l’étage du bien, l’exposition, la présence d’un balcon, d’une cave ou d’un parking. Le choix des matériaux (sol, murs, fenêtres) est aussi un critère important. Sachez que vous pouvez sélectionner certaines options comme le type ou la couleur d’un carrelage.

N’hésitez pas à lister les critères indispensables (superficie, étage, parking obligatoire…) lors de votre recherche de logement afin d’être plus efficace . Vous gagnerez ainsi un temps précieux !

Dans quelle ville investir dans l’immobilier neuf ?

Ici, nous allons parler essentiellement des villes qui offrent le meilleur rendement pour un investissement locatif dans le neuf ou pour l’acquisition d’une résidence secondaire par exemple.

En effet, l’achat d’une résidence principale dépend avant tout de vos centres d’intérêt familiaux et professionnels.

Afin de réussir un investissement locatif dans le neuf, vous devez bien choisir la zone géographique du bien. En effet, afin d’être rentable et limiter la vacance locative, le bien doit se situer dans un secteur dynamique.