Comment fonctionne le barème fiscal de l’usufruit ?

L’usufruit donne accès au droit de jouir d’un bien et d’en faire usage, sans en être propriétaire. L’usufruitier peut percevoir les revenus générés par le bien, dont la propriété revient au nu-propriétaire. Quel est le barème fiscal qui s’applique à l’usufruit ? Quelle est la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier ? Quelle est la différence entre l’usufruit et la nue-propriété ? Retrouvez toutes les informations utiles sur les spécificités de l’usufruit : définition, barème fiscal applicable, tableau, mode de calcul…

Quelle est la différence entre l’usufruit et la nue-propriété ?

L’usufruit

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien. De ce fait, l’usufruitier peut mettre son bien en location pour en percevoir des loyers. Il profite aussi du droit d’habiter son bien immobilier. Néanmoins, il ne dispose pas du droit de vendre son logement ni de modifier « la nature de la chose ». Il ne peut pas, par exemple, modifier un bail à usage d’habitation en bail commercial.

La nue-propriété

La nue-propriété, quant à elle, est le droit de posséder pleinement de quelque chose. Cependant, le nu-propriétaire ne dispose pas du droit de jouissance de son bien. En d’autres termes, il ne dispose pas du droit d’occuper le bien immobilier en sa possession. Il ne peut également pas percevoir les loyers issus de la propriété. Toutefois, à la différence de l’usufruitier, le nu-propriétaire peut vendre ou léguer son bien immobilier.

Les différences

Quelles sont donc les différences entre l’usufruit et la nue-propriété ? Il y en a quatre : 

• Le nu-propriétaire dispose du bien, ce qui n’est pas le cas de l’usufruitier ;
• L’usufruitier peut utiliser le bien et l’occuper, contrairement au nu-propriétaire ;
• L’usufruitier peut également jouir des loyers perçus par le bien, mais pas le nu-propriétaire ;
• Enfin, le nu-propriétaire est en droit de vendre son bien, un droit dont l’usufruitier ne bénéficie pas.

Qu’est-ce que le barème de l’usufruit ?

Le barème fiscal de l’usufruit (complémentaire d’une nue-propriété) consiste à attribuer une valeur à l’usufruit. Le barème appliqué pour calculer la valeur de l’usufruit se calcule selon la nature de l’usufruit : viager ou temporaire. De ce fait, on distingue 2 types de barème fiscal de l’usufruit :

• Le barème fiscal de l’usufruit viager : lorsque l’usufruit est viager, le droit d’usufruit s’éteint au moment du décès du titulaire.  Pour l’usufruit viager, la valeur de l’usufruit est attribuée par l’application d’une décote sur la valeur en pleine propriété d’un bien. La décote appliquée varie en fonction de l’âge de l’usufruitier ;
• Le barème fiscal de l’usufruit temporaire : le droit d’usufruit est limité pour une durée déterminée. La valeur de l’usufruit est ainsi évaluée à 23% de la valeur en pleine propriété du bien par tranche de 10 ans. Et ce, sans fraction et quel que soit l’âge de l’usufruitier.

Le barème de l’usufruit est indispensable dans le calcul des droits d’enregistrement de mutation. Ce barème s’applique dans le cadre du calcul des droits d’une donation (par exemple d’un bien immobilier), de succession, d’une vente ou encore d’un échange. C’est le barème utilisé par les impôts.

Quel est le barème actuel de l’usufruit en fonction de l’âge ?

Le démembrement de propriété est nécessaire en cas de vente, de donation ou de succession d’un bien dont la propriété est répartie entre deux parties. D’une part, l’usufruitier et d’autre part, le nu-propriétaire. Il permet donc de déterminer la valeur de deux droits : l’usufruit et la nue-propriété. Lors de la succession ou de la donation, il appartient au fisc d’évaluer la valeur du bien démembré, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, le fisc va se baser sur le barème fiscal énoncé par l’article 669 du Code Général des Impôts. C’est le barème fiscal de l’usufruit, variable suivant l’âge de l’usufruitier, comme l’illustre le tableau suivant :

Barème fiscal de l’usufruit /la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier depuis le 01/01/2004 (art. 669 du CGI) :

Calcul de l’usufruit lors d’une succession

Lors d’une succession, il y a parfois un démembrement qui est mis en place pour permettre au conjoint survivant de continuer à vivre dans la résidence principale. Dans cette situation, la valeur de l’usufruit varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. L’âge a aussi une incidence sur le mode de calcul. L’usufruit se calcule alors selon la formule suivante :

Valeur nette de la part de l’héritier x 4% x un coefficient variable selon l’âge

Le tableau suivant montre le coefficient à appliquer en fonction de l’âge, pour calculer la valeur de l’usufruit :

Exemple : Supposons que la valeur nette d’une succession s’élève à 100 000 €. La succession est partagée entre la conjointe âgée de 53 ans qui est l’usufruitier et les deux enfants qui bénéficient chacun de la moitié de la nue-propriété.

Compte tenu de ces éléments, la valeur de l’usufruit sera de :

100 000 € x 4% x 13 = 52 000 €

La valeur de la nue-propriété, quant à elle, sera de :

(100 000 € – 52 000 €) / 2 = 24 000 € par enfant

Quel était le barème avant 2004 ?

Le barème fiscal de l’usufruit appliqué avant 2004 est celui de l’article 762 du Code Général des Impôts.

Le tableau suivant montre le barème fiscal de l’usufruit selon l’âge, appliqué avant le 01 janvier 2004 :

Barème fiscal de l’usufruit avant l’année 2004 (art. 762 du CGI)