Comment fonctionne le barème fiscal de l’usufruit ?

Expert
Mis à jour le 13 septembre 2023

L’usufruit donne accès au droit de jouir d’un bien et d’en faire usage, sans en être propriétaire. L’usufruitier peut percevoir les revenus générés par le bien, dont la propriété revient au nu-propriétaire. Quel est le barème fiscal qui s’applique à l’usufruit ? Quelle est la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier ? Quelle est la différence entre l’usufruit et la nue-propriété ? Retrouvez toutes les informations utiles sur les spécificités de l’usufruit : définition, barème fiscal applicable, tableau, mode de calcul…

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Quelle est la différence entre l’usufruit et la nue-propriété ?

L’usufruit

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien. De ce fait, l’usufruitier peut mettre son bien en location pour en percevoir des loyers. Il profite aussi du droit d’habiter son bien immobilier. Néanmoins, il ne dispose pas du droit de vendre son logement ni de modifier « la nature de la chose ». Il ne peut pas, par exemple, modifier un bail à usage d’habitation en bail commercial.

Ne pas confondre l’usufruit avec le droit d’usage et d’habitation. L’usufruit est un droit réel pouvant porter sur des immeubles et des meubles. L’usufruitier peut louer le bien et en percevoir des loyers. En revanche, le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel se limitant uniquement à l’occupation ou l’habitation d’un logement.

La nue-propriété

La nue-propriété, quant à elle, est le droit de posséder pleinement de quelque chose. Cependant, le nu-propriétaire ne dispose pas du droit de jouissance de son bien. En d’autres termes, il ne dispose pas du droit d’occuper le bien immobilier en sa possession. Il ne peut également pas percevoir les loyers issus de la propriété. Toutefois, à la différence de l’usufruitier, le nu-propriétaire peut vendre ou léguer son bien immobilier.

Les différences

Quelles sont donc les différences entre l’usufruit et la nue-propriété ? Il y en a quatre : 

Qu’est-ce que le barème de l’usufruit ?

Le barème fiscal de l’usufruit (complémentaire d’une nue-propriété) consiste à attribuer une valeur à l’usufruit. Le barème appliqué pour calculer la valeur de l’usufruit se calcule selon la nature de l’usufruit : viager ou temporaire. De ce fait, on distingue 2 types de barème fiscal de l’usufruit :

Le barème de l’usufruit est indispensable dans le calcul des droits d’enregistrement de mutation. Ce barème s’applique dans le cadre du calcul des droits d’une donation (par exemple d’un bien immobilier), de succession, d’une vente ou encore d’un échange. C’est le barème utilisé par les impôts.

Quel est le barème actuel de l’usufruit en fonction de l’âge ?

Simulateur de valeur d’usufruit

La valeur de l’usufruit sera de total|number_separator €.

Cela correspond à usufruit% du montant.

Le démembrement de propriété est nécessaire en cas de vente, de donation ou de succession d’un bien dont la propriété est répartie entre deux parties. D’une part, l’usufruitier et d’autre part, le nu-propriétaire. Il permet donc de déterminer la valeur de deux droits : l’usufruit et la nue-propriété. Lors de la succession ou de la donation, il appartient au fisc d’évaluer la valeur du bien démembré, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, le fisc va se baser sur le barème fiscal énoncé par l’article 669 du Code Général des Impôts. C’est le barème fiscal de l’usufruit, variable suivant l’âge de l’usufruitier, comme l’illustre le tableau suivant :

Barème fiscal de l’usufruit /la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier depuis le 01/01/2004 (art. 669 du CGI) :

Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90% 10%
21 à 30 ans80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans60% 40%
51 à 60 ans50% 50%
61 à 70 ans40% 60%
71 à 80 ans30% 70%
81 à 90 ans20% 80%
A partir de 91 ans10% 90%
Barème fiscal de l’usufruit

Calcul de l’usufruit lors d’une succession

Lors d’une succession, il y a parfois un démembrement qui est mis en place pour permettre au conjoint survivant de continuer à vivre dans la résidence principale. Dans cette situation, la valeur de l’usufruit varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. L’âge a aussi une incidence sur le mode de calcul. L’usufruit se calcule alors selon la formule suivante :

Valeur nette de la part de l’héritier x 4% x un coefficient variable selon l’âge

Le tableau suivant montre le coefficient à appliquer en fonction de l’âge, pour calculer la valeur de l’usufruit :

Âge usufruitierCoefficient applicable
Moins de 20 ans18
20 à 29 ans17
30 à 39 ans16
40 à 49 ans14
50 à 54 ans13
55 à 59 ans11
 60 à 64 ans9,5
65 à 69 ans8
70 à 74 ans6
75 à 79 ans4
à partir de 80 ans2
Coefficient selon âge de l’usufruitier

Exemple : Supposons que la valeur nette d’une succession s’élève à 100 000 €. La succession est partagée entre la conjointe âgée de 53 ans qui est l’usufruitier et les deux enfants qui bénéficient chacun de la moitié de la nue-propriété.

Compte tenu de ces éléments, la valeur de l’usufruit sera de :

100 000 € x 4% x 13 = 52 000 €

La valeur de la nue-propriété, quant à elle, sera de :

(100 000 € – 52 000 €) / 2 = 24 000 € par enfant

Quel était le barème avant 2004 ?

Le barème fiscal de l’usufruit appliqué avant 2004 est celui de l’article 762 du Code Général des Impôts.

Le tableau suivant montre le barème fiscal de l’usufruit selon l’âge, appliqué avant le 01 janvier 2004 :

Barème fiscal de l’usufruit avant l’année 2004 (art. 762 du CGI)

Age de l’usufruitierValeur en % de l’usufruitValeur en % de la nue-propriété
Moins de 20 ans7030
Moins de 30 ans6040
Moins de 40 ans5050
Moins de 50 ans4060
Moins de 60 ans3070
Moins de 70 ans2080
Plus de 70 ans révolus1090
Barème fiscal de l’usufruit avant l’année 2004

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Quelle est la différence entre l’usufruit et la nue-propriété ?

L’usufruit est le droit de jouissance d’un bien : l’usufruitier peut utiliser son bien, le mettre en location et en percevoir des revenus. A l’opposé de l’usufruit, la nue-propriété concerne les murs : le nu-propriétaire peut vendre son bien immobilier. Il ne peut pas, par contre, occuper son logement et le mettre en location pour en percevoir des loyers.

4 commentaires
Virginie, le 20 septembre 2023

Bonjour,

votre barème fiscal de l'usufruit est il bien à jour ? il me semble que pour une personne de 72 ans l'usufruit serait de 40% et non 30% ? merci pour votre retour

Répondre
Notre expert
Benoît Fruchard, le 21 septembre 2023

Bonjour,
Je vous confirme que le barème est à jour et que c’est bien 30% pour une personne de 72 ans.

Répondre
MARZO, le 17 octobre 2023

Bonjour,
Pourriez-vous m'indiquer quel est le barème à appliquer pour calculer le montant de l'usufruit concernant une personne de 101 ans ? Merci de votre retour

Répondre
Notre expert
Benoît Fruchard, le 17 octobre 2023

Bonjour,
L’usufruit est de 10% de la valeur des biens pour une personne de 101 ans.

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