Comment se passe la donation de son vivant d’une maison avec usufruit ?

Vous avez décidé de vous occuper de la transmission de vos biens, et c’est une bonne idée ! En effet, réaliser la donation de son vivant d’une maison ou d’un appartement avec usufruit permet de réduire les frais liés à une succession. Mais comment faire une donation de son vivant et combien ça coûte ?  Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur une donation (ou donation partage) avec réserve d’usufruit : avantages, calculs, démarches, exemples… on vous dit tout !

Qu’est-ce qu’une donation avec usufruit ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons brièvement le principe du démembrement de propriété ! Cela consiste à diviser la pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Concrètement, le bien est divisé entre :

• L’usufruit qui consiste à détenir le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire. L’usufruitier doit en assurer l’entretien.
• La nue-propriété qui consiste à conserver le droit de disposer le bien comme le vendre ou le donner.

Dans le cadre d’une transmission de bien de son vivant, il est donc possible de réaliser une donation de sa maison avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, le donateur conserve l’usufruit du bien et transmet la nue-propriété.

Nous vous expliquons un peu plus comment fonctionne la donation de son vivant, mais avant voyons quel est l’intérêt de procéder à un démembrement de propriété pour préparer sa succession.

Pourquoi recourir au démembrement de propriété pour une donation ?

Recourir à un démembrement de propriété pour organiser la transmission de ses biens présente plusieurs avantages. Tout d’abord cela permet d’éviter le régime de l’indivision qui s’impose lors d’une succession, dans le cas où il y ait plusieurs héritiers. Mais surtout vous réduisez les frais liés à la transmission d’un bien.

Ainsi, une donation d’une maison en ayant recours à un démembrement de propriété permet au donataire de garder l’usufruit jusqu’à son décès. Ainsi, il peut continuer à vivre dans le logement ou en percevoir les loyers. Tandis que le nu-propriétaire pourra récupérer la pleine propriété au décès sans frais supplémentaires.

En effet, lors de la donation, les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur en nue-propriété. De plus, vous bénéficiez d’un abattement de 100 000 € par enfant, accordé tous les 15 ans par l’Etat, ce qui réduit les frais de donations. Mais nous verrons un peu plus loin comment sont calculés les frais lors d’une donation de son vivant !

Comment faire une donation de son vivant d’une maison avec usufruit ?

Afin de réaliser une donation de son vivant d’une maison avec réserve d’usufruit, vous devez obligatoirement passer par un notaire. En effet, il s’agit d’un acte authentique ! Ce formalisme permet ainsi de protéger les parties et de vérifier que le donateur est consentant.

En premier lieu, une donation de son vivant doit respecter certaines règles dès lors qu’il existe plusieurs héritiers. La loi prévoit que certains membres de la famille, appelés héritiers réservataires, ne peuvent être privés de l’héritage qui leur revient.

Quelles sont les différents types de donation ?

Il existe plusieurs formes de donation, à savoir :

• La donation en avancement de part successorale : Dans ce cas le donataire attribue à un héritier réservataire une avance sur son héritage. Cette donation est donc prise en compte dans le calcul de la réserve héréditaire à l’ouverture de la succession.  Elle n’affecte donc pas la part revenant à chaque héritier.
• Donation hors part successorale : Cette donation permet de ne pas affecter la réserve héréditaire du donataire, car elle est réalisée sur la quotité disponible. Ainsi, elle permet d’avantager certains de ses enfants. En revanche, si elle dépasse la quotité disponible, c’est-à-dire la part réservée aux autres héritiers, leur accord pour valider la donation est obligatoire.
• La donation-partage permet la donation d’un bien et de le partager entre plusieurs héritiers. Elle permet aussi d’effectuer des donations à des descendants de degrés différents. Toutefois, l’égalité entre les héritiers doit être respectée.
• La donation au dernier vivant : Cette donation permet de protéger le conjoint. En effet, le conjoint survivant bénéficie d’une exonération totale de droits de succession. Cette donation est révocable à tout moment et prend automatiquement fin lors d’un divorce.

Si la donation de son vivant est faite à un héritier non réservataire ou à un tiers, elle est imputée sur la quotité disponible, c’est-à-dire la part restante du patrimoine du défunt après soustraction de la réserve héréditaire.

Quelles clauses peuvent être ajoutées lors d’une donation de son vivant ?

Pour finir, il est tout à fait possible de rajouter des clauses lors de la donation d’une maison de son vivant en usufruit, à savoir :

• Droit de retour conventionnel : Cette clause consiste à prévoir dans l’acte de donation que si le donataire (c’est-à-dire le bénéficiaire de la donation) décède avant le donateur, alors le bien revient dans son patrimoine.
• La clause dite d’inaliénabilité : Cette clause permet d’interdire au donataire de vendre ou de transmettre le bien reçu. Cela peut être une interdiction absolue de vendre ou une interdiction de vendre à certaines personnes désignées dans l’acte. Toutefois, cette clause doit impérativement être limitée dans le temps (maximum 20 ans) et justifiée.

De même, lors de la donation d’une maison de son vivant avec réserve d’usufruit, vous pouvez ajouter une clause indiquant la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Comment sont calculés les droits de donation avec usufruit ?

L’avantage de réaliser une donation avec réserve d’usufruit est d’échapper aux droits de succession et de ne payer que les droits de donation. Ainsi, le montant des droits de donations et des abattements est calculé en fonction de l’âge du donateur et de la valeur de la nue-propriété.

Concrètement plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible moins les droits de donation sont élevés.

En revanche, les abattements et les barèmes diffèrent en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire.

C’est pourquoi vous devez vous référer aux différents barèmes afin de procéder au calcul des frais de donation.

Barème des droits de donation avec réserve d’usufruit

Ainsi, lors d’une donation de son vivant d’une maison avec usufruit, le barème des droits de donation selon l’âge de l’usufruitier est le suivant :

Exemple : Un parent âgé de 60 ans décide de réaliser une donation de sa maison avec réserve d’usufruit dont la valeur est de 300 000 €. La valeur de la nue-propriété retenue pour calculer les droits est de 300 000 € x 50% = 150 000 €.

À son décès, le bien sera reconstitué intégralement pour sa valeur en pleine propriété sans frais supplémentaires.

Tableau des abattements dans le cadre d’une donation

Après avoir déterminé la valeur de la nue-propriété, vous devez déduire l’abattement qui diffère selon le lien de parenté. Il existe un barème des abattements pour les donations.

Ces abattements concernent les donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans.

Par exemple, tous les 15 ans, un enfant peut recevoir 200 000 € (100 000 € par parent) sans droits de donation à régler. Si vous n’êtes pas obligé de passer devant un notaire lorsque vous effectuez un don manuel sous forme d’argent (même s’il faut obligatoirement déclarer le don à l’administration fiscale), la donation d’un bien immobilier est beaucoup plus encadrée. De plus, au-delà du plafond des 100 000 € par parent, vous devrez vous acquitter de droits de donation.

Barèmes des droits de donation après abattement

Une fois l’abattement déterminé selon le lien de parenté, vous devez vous reporter aux barèmes des droits de donation correspondant dans le cas où le montant de la donation est supérieur aux abattements.

Barème progressif des droits de donation 2023 en ligne directe (aux parents, grands-parents, enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants…)

Barème progressif des droits de donation entre époux ou partenaire de Pacs :

Barème progressif des droits de donation entre frères et sœurs :

Barème des frais de notaire pour une donation

Comme nous l’avons vu, une donation d’un bien immobilier de son vivant est un acte notarié.

À noter que le cout d’une donation avec réserve d’usufruit ou en pleine propriété est identique. En effet, les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la donation en pleine propriété et non uniquement sur la nue-propriété.

Barème progressif frais de notaire pour une donation :

Aux émoluments du notaire s’ajoutent les éléments suivants :

• La taxe de publicité foncière dont le montant est 0,60% + 2,37% (prélèvement frais d’assiette et de recouvrement).
• La CSI (Contribution de Sécurité Immobilière) dont le montant est de 0,10% du montant de la donation.

En revanche, la publicité foncière et la CSI sont calculées sur la valeur de la nue-propriété dans le cadre d’une donation avec usufruit.

Maintenant que vous avez tous les barèmes, passons à un exemple concret et simplifié !

Exemple de calcul des droits de donation d’une maison avec usufruit ?

Monsieur et Madame X âgés tous deux de 65 ans souhaitent réaliser une donation de leur vivant de leur maison avec usufruit à leur fille unique.

La valeur de la maison en pleine propriété est de 350 000 €.

Étape 1 : Calcul de la valeur en nue-propriété.

Le taux retenu pour une donation à 65 ans est de : 60%

Soit : 350 000 € x 60% = 210 000 €

Étape 2 : Calcul de l’abattement sur une donation.

Étant une donation en ligne directe le montant de l’abattement est de 200 000 € (100 000 € par parent)

Soit le montant retenu pour le calcul des droits de donation est de 210 000 – 200 000 € = 10 000 €

Étape 3 : Calcul des frais de donations selon le barème progressif en ligne directe

Ainsi le total des droits de donation calculé après abattement est de :

404 € + 270,20 € = 611,20 €

Étape 4 : Calcul des frais de notaire pour une donation avec usufruit

Là aussi, le calcul se fait sur un barème progressif. Donc vous devez prendre la valeur du bien en totalité soit 350 000 €.

Ainsi le total des émoluments proportionnels hors taxes est de 4 066,46 € soit 4 879,75 € TTC

Comme nous l’avons vu précédemment, les formalités sont quant à elles calculées sur la valeur de la nue-propriété :

• Taxe de publicité foncière = (210 000 € x 0,60%) + (210 000 € x 2,37%) = 6 237 € HT soit 7 484,40 € TTC
• CSI = 210 000 € x 0,10% = 210 € HT soit 252 € TTC

Au total, les émoluments du notaire et des formalités s’élèvent à : 12 616,50 €

Finalement, le coût total de la donation de son vivant d’une maison en ligne directe s’élève donc à :

611,20 + 12 616,50 € = 13 227,70 € (frais de notaire inclus)

C’est pourquoi il est judicieux d’organiser la transmission de ses biens de son vivant !

Est-il possible de révoquer une donation de son vivant ? 

Une donation est par principe irrévocable. Néanmoins, il existe trois exceptions où vous pouvez demander l’annulation de la donation, à savoir :

• L’arrivée d’un enfant qui devient donc un héritier réservataire
• L’ingratitude du donataire : C’est le cas par exemple s’il attente à votre vie ou encore s’il refuse une aide alimentaire. En revanche, cette révocation est décidée par un juge. Elle n’est donc pas automatique et doit être prouvée par le donateur.
• L’inexécution des charges comme l’entretien du logement qui doit être réalisé par le nu-propriétaire donc le donataire. Mais là aussi, c’est le tribunal qui décide de l’annulation de la donation ou non.

Dans tous les cas, cette clause de révocation doit être inscrite dans l’acte notarié.