Comment se passe la donation de son vivant d’une maison avec usufruit ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 juin 2022

Vous avez décidé de vous occuper de la transmission de vos biens, et c’est une bonne idée ! En effet, réaliser la donation de son vivant d’une maison ou d’un appartement avec usufruit permet de réduire les frais liés à une succession. Suivez-nous, nous vous expliquons ici tout ce que vous devez savoir sur une donation avec réserve d’usufruit : avantages, calculs, démarches !

Qu’est-ce qu’une donation avec usufruit ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons brièvement le principe du démembrement de propriété ! Cela consiste à diviser la pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Concrètement, le bien est divisé entre :

Dans le cadre d’une transmission de bien de son vivant, il est donc possible de réaliser une donation de sa maison avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, le donateur conserve l’usufruit du bien et transmet la nue-propriété.

Nous vous expliquons un peu plus comment fonctionne la donation de son vivant, mais avant voyons quel est l’intérêt de procéder à un démembrement de propriété pour préparer sa succession.

Pourquoi recourir au démembrement de propriété pour une donation ?

Recourir à un démembrement de propriété pour organiser la transmission de ses biens présente plusieurs avantages. Tout d’abord cela permet d’éviter le régime de l’indivision qui s’impose lors d’une succession, dans le cas où il y ait plusieurs héritiers. Mais surtout vous réduisez les frais liés à la transmission d’un bien.

Ainsi, une donation d’une maison en ayant recours à un démembrement de propriété permet au donataire de garder l’usufruit jusqu’à son décès. Ainsi, il peut continuer à vivre dans le logement ou en percevoir les loyers. Tandis que le nu-propriétaire pourra récupérer la pleine propriété au décès sans frais supplémentaires.

En effet, lors de la donation, les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur en nue-propriété. De plus, vous bénéficiez d’un abattement de 100 000 € par enfant, accordé tous les 15 ans par l’Etat, ce qui réduit les frais de donations. Mais nous verrons un peu plus loin comment sont calculés les frais lors d’une donation de son vivant !

Comment faire une donation de son vivant d’une maison avec usufruit ?

Afin de réaliser une donation de son vivant d’une maison avec réserve d’usufruit, vous devez obligatoirement passer par un notaire. En effet, il s’agit d’un acte authentique ! Ce formalisme permet ainsi de protéger les parties et de vérifier que le donateur est consentant.

En premier lieu, une donation de son vivant doit respecter certaines règles dès lors qu’il existe plusieurs héritiers. La loi prévoit que certains membres de la famille, appelés héritiers réservataires ne peuvent être privés de l’héritage qui leur revient.

Le don manuel de bijoux ou d’une somme d’argent ne demande pas d’acte authentique.

Quelles sont les différents types de donation ?

Il existe plusieurs formes de donation, à savoir :

Si la donation de son vivant est faite à un héritier non réservataire ou à un tiers, elle est imputée sur la quotité disponible, c’est-à-dire la part restante du patrimoine du défunt après soustraction de la réserve héréditaire.

En revanche en l’absence d’héritier réservataire, les autres membres de la famille peuvent être exclus si le défunt a décidé d’attribuer tout son patrimoine à d’autres bénéficiaires.

Quelles clauses peut être ajoutées lors d’une donation de son vivant ?

Pour finir, il est tout à fait possible de rajouter des clauses lors de la donation d’une maison de son vivant en usufruit, à savoir :

De même, lors de la donation d’une maison de son vivant avec réserve d’usufruit, vous pouvez ajouter une clause indiquant la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Comment sont calculés les droits de donation avec usufruit ?

L’avantage de réaliser une donation avec réserve d’usufruit est d’échapper aux droits de succession et de ne payer que les droits de donation.

Ainsi, le montant des droits de donations et des abattements est calculé en fonction de l’âge du donateur et de la valeur de la nue-propriété.

Concrètement plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible moins les droits de donation sont élevés.

En revanche les abattements et les barèmes diffèrent en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire.

C’est pourquoi vous devez vous référer aux différents barèmes afin de procéder au calcul des frais de donation.

Barème des droits de donation avec réserve d’usufruit

Ainsi, lors d’une donation de son vivant d’une maison avec usufruit, le barème des droits de donation selon l’âge de l’usufruitier c’est le donateur est le suivant :

Âge révolu de l’usufruitierValeur de la nue-propriétéValeur de l’usufruit
Moins de 21 ans10 % du prix90 % du prix
Moins de 31 ans20 % du prix80 % du prix
Moins de 41 ans30 % du prix70 % du prix
Moins de 51 ans40 % du prix60 % du prix
Moins de 61 ans50 % du prix50 % du prix
Moins de 71 ans60 % du prix40 % du prix
Moins de 81 ans70 % du prix30 % du prix
Moins de 91 ans80 % du prix20 % du prix
Plus de 9190 % du prix10 % du prix
Barème de donation avec usufruit

Exemple : Un parent âgé de 60 ans décide de réaliser une donation de sa maison avec réserve d’usufruit dont la valeur est de 300 000 €. La valeur de la nue-propriété retenue pour calculer les droits est de 300 000 € x 50% = 150 000 €.

À son décès, le bien sera reconstitué intégralement pour sa valeur en pleine propriété sans frais supplémentaires.

Tableau des abattements dans le cadre d’une donation

Après avoir déterminé la valeur de la nue-propriété, vous devez déduite l’abattement qui diffèrent selon le lien de parenté.

Barème abattement donation 2022

Lien de parentéAbattement
Ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants)100 000 €
Petit enfant  31 865 €
Arrière petit enfant    5 310 €
Personne handicapée159 325 €
Conjoint ou partenaire de PACS  80 724 €
Frère ou sœur  15 932 €
Neveu ou nièce    7 967 €
Barème d’abattement de donation selon le lien de parenté

Ces abattements concernent les donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans.

Par exemple, tous les 15 ans, un enfant peut recevoir 200 000 € (100 000 € par parent) sans droits de donation à régler.

Barèmes des droits de donation après abattement

Une fois l’abattement déterminé selon le lien de parenté, vous devez vous reporter aux barèmes des droits de donation correspondant dans le cas où le montant de la donation est supérieur aux abattements.

Barème progressif des droits de donation 2022 en ligne directe (aux parents, grands-parents, enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants…)

Surplus net taxable Taux
N’excédant pas 8 072 €  5 %
De 8 072 et 12 109 €10 %
De 12 109 et 15 932 €15 %
De 15 932 et 552 324 €20 %
De 552 324 et 902 838 €30 %
De 902 838 et 1 805 677 €40 %
Au-delà de 1 805 677 €45 %
Barème progressif des droits de donation 2022 en ligne directe

Barème progressif des droits de donation entre époux ou partenaire de Pacs :

Montant taxable après abattementBarème applicable
En dessous de 8 072 euros5%
Entre 8 072 et 15 932 euros10%
Entre 15 932 et 31 865 euros15%
Entre 31 865 et 552 324 euros20%
Entre 552 324 et 902 838 euros30%
Entre 902 838 et 1 805 677 euros40%
Au-delà de 1 805 677 euros45%
Barème des droits de donation du conjoint

Barème progressif des droits de donation entre frères et sœurs :

Montant taxable après abattementBarème applicable
En dessous de 24 430 euros35%
Plus de 24 430 euros45%
Barème de donation entre frère et sœur

Pour une donation à un neveu ou une nièce, le taux appliqué est de 55%. Pour une donation au profit d’un concubin ou d’un tiers, il culmine à 60%.

Barème des frais de notaire pour une donation

Comme nous l’avons vu, une donation d’un bien immobilier de son vivant est un acte notarié.

À noter que le cout d’une donation avec réserve d’usufruit ou en pleine propriété est identique. En effet, les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la donation en pleine propriété et non uniquement sur la nue-propriété.

Barème progressif frais de notaire pour une donation :

Tranches d’assiette taxable Taux applicable
De 0 à 6 500 €4,931 % 
De 6 500 € à 17 000 €2,034 %
De 17 000 € à 60 000 €1,356 %
Plus de 60 000 €1,017 %
Frais de notaire lors d’une donation

Aux émoluments du notaire s’ajoutent les éléments suivants :

En revanche, la publicité foncière et la CSI sont calculées sur la valeur de la nue-propriété dans le cadre d’une donation avec usufruit.

Maintenant que vous avez tous les barèmes, passons à un exemple concret et simplifié !

Exemple de calcul des droits de donation d’une maison avec usufruit ?

Monsieur et Madame X âgés tous deux de 65 ans souhaitent réaliser une donation de leur vivant de leur maison avec usufruit à leur fille unique.

La valeur de la maison en pleine propriété est de 350 000 €.

Étape 1 : Calcul de la valeur en nue-propriété.

Le taux retenu pour une donation à 65 ans est de : 60 %

Soit : 350 000 € x 60 % = 210 000 €

Étape 2 : Calcul de l’abattement sur une donation.

Étant une donation en ligne directe le montant de l’abattement est de 200 000 € (100 000 € par parent)

Soit le montant retenu pour le calcul des droits de donation est de 210 000 – 200 000 € = 10 000 €

Étape 3 : Calcul des frais de donations selon le barème progressif en ligne directe

Tranche applicableTauxcalcul
N’excédant pas 8 072 €  5% 8 071 € x 5% = 404 €
De 8 072 et 12 109 €10%(10 000 € – 8 072 €) = 2 072 €
2 072 € x 10 % = 270,20 €
Exemple de calcul de droits de donation en ligne direct

Ainsi le total des droits de donation calculé après abattement est de :

404 € + 270,20 € = 611,20 €

Étape 4 : Calcul des frais de notaire pour une donation avec usufruit

Là aussi, le calcul se fait sur un barème progressif. Donc vous devez prendre la valeur du bien en totalité soit 350 000 €.

Tranches d’assietteTaux applicableÉmoluments
De 0 à 6 500 €4,931 %6500 x 4,931 % = 320,51 €
De 6 500 € à 17 000 €2,034 %(17 000 € – 6 500 €) x 2,034 % = 213,57 €
De 17 000 € à 60 000 €1,356 %(60 000 € – 17 000 € ) x 1,356 % = 583,08 €
Plus de 60 000 €1,017 %(350 000 – 60 000) X 1,017 % = 2 949,30 €
Exemple de calcul de frais de notaire lors d’une donation avec usufruit

Ainsi le total des émoluments proportionnels hors taxes est de 4 066,46 € soit 4 879,75 € TTC

Comme nous l’avons vu précédemment, les formalités sont quant à elles calculées sur la valeur de la nue-propriété :

Au total, les émoluments du notaire et des formalités s’élèvent à : 12 616,50 €

Finalement, le cout total de la donation de son vivant d’une maison en ligne directe s’élève donc à :

611,20 + 12 616,50 € = 13 227,70 € (frais de notaire inclus)

En l’absence de donation de son vivant, les frais de succession auraient été de 48 194 € (hors frais de notaire).

C’est pourquoi il est judicieux d’organiser la transmission de ses biens de son vivant !

Est-il possible de révoquer une donation de son vivant ? 

Une donation est par principe irrévocable. Néanmoins, il existe trois exceptions où vous pouvez demander l’annulation de la donation, à savoir :

Dans tous les cas, cette clause de révocation doit être inscrite dans l’acte notarié.

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