Imposition Airbnb : comment déclarer ses revenus ?

De très nombreux français mettent leur résidence principale ou secondaire en location sur Airbnb ou sur une plateforme similaire. Mais la fiscalité d’Airbnb n’est pas toujours facile à suivre, car l’Etat entend encadrer de plus en plus ce type de location, ce qui passe par des réformes parfois inopinées. Faut-il toujours déclarer les revenus locatifs tirés d’une mise en location sur Airbnb ? Comment ? Quelle est l’imposition prévue ? Quels sont les cas d’exonération ? Est-il toujours intéressant de louer sur Airbnb en 2025 ? Voyons tout cela ensemble !

Les revenus de Airbnb sont-ils imposés ?

Si vous êtes hôte sur Airbnb ou une autre plateforme, vous percevez des revenus locatifs. Et ces derniers sont imposables. L’imposition des gains tirés de Airbnb se fait au régime de LMNP, c’est-à-dire de « loueur en meublé non professionnel ». 

Tous les revenus tirés de la plateforme sont imposables, qu’il s’agisse de revenus locatifs ou de ceux tirés d’une « expérience ». Airbnb communique d’ailleurs chaque année au Fisc les revenus perçus par les utilisateurs de la plateforme. C’est une obligation depuis 2020. Cela vaut pour tous les hôtes inscrits qui ont mis en location au moins une fois. Si vous percevez plus de 1000 euros sur une année, vous devrez d’ailleurs confirmer votre identité avec une copie de votre CNI / passeport ou votre numéro d’identifiant fiscal. 

Le montant annuel communiqué à l’Administration fiscale englobe les revenus de location, les frais de ménage et les frais de service de Airbnb. Il s’agit donc de revenus bruts. 

Quel est le régime d’imposition pour les revenus Airbnb ?

Si les gains annuels tirés de la location sont inférieurs à 77 700 €, vous aurez deux possibilités : 

• Le régime « micro BIC », pour micro Bénéfices Industriels et Commerciaux, 
• Le régime réel. 

Régime micro-BIC : une déclaration simplifiée

Fonctionnement du micro BIC

Le régime micro BIC est le plus simple. Il concerne l’immense majorité des particuliers qui louent sur Airbnb. Les revenus seront à déclarer en tant que revenus locatifs (loueur en meublé non professionnel). L’imposition portera sur 50 % de ces revenus, ce qui équivaut à un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime fiscal très favorable de 71% d’abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme n’existe plus en 2024. On appliquera ensuite le barème de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. 

Cet abattement est au minimum de 305 euros. Si vos gains sont inférieurs à ce seuil, vous ne serez donc pas imposé sur vos revenus Airbnb.

Un abattement plus élevé pour les chambres d’hôte

Précisons aussi que l’abattement n’est pas de 50 mais de 71 % dans certains cas (location de tourisme meublée classée et chambre d’hôte). Une location en chambre d’hôte est toutefois beaucoup plus contraignante, car le loueur a de nombreuses obligations (petit-déjeuner, linge de maison, ménage quotidien, chambre minimale de 9m2).

Régime réel : adapté aux loueurs professionnels

Le régime réel (de base ou sur option) est plus complexe. Il concerne surtout les loueurs professionnels. Il permet de déduire l’entièreté des charges payées, en lieu et place de l’abattement de 50 % du micro BIC. Si vous êtes de base en micro BIC, vous pourrez opter pour le régime réel s’il vous est plus profitable (si vos charges excèdent 50 % de vos revenus de location, donc). Les investisseurs qui réalisent d’importants travaux (déductibles) avant de louer ont souvent intérêt à opter pour le régime réel. Certains parviennent ainsi à ne payer aucun impôt pendant plusieurs années grâce au report du déficit foncier.

Cas particulier de la résidence principale

Seuil d’imposition annuel

Vous êtes exonéré d’impôt sur vos revenus Airbnb : 

• Si ces revenus proviennent de la location d’une ou de plusieurs pièces de votre résidence principale ;
• S’ils ne dépassent pas 760 euros par an. Au-delà, la fraction qui excède ce seuil sera imposable, et donc à déclarer.

Faut-il déclarer sa résidence principale à la mairie ?

Vous n’êtes pas dans l’obligation de déclarer votre logement à la mairie si vous le louez moins de 120 jours par an, soit environ 4 mois (nombre qui risque de passer potentiellement à 90 jours en 2024 selon la volonté des mairies). En effet, vous êtes considéré comme résident principal si vous séjournez 8 mois par an dans votre maison ou votre appartement. 

Quel est le calcul des revenus et de l’imposition Airbnb ?

En louant sur Airbnb, vous acceptez donc une imposition des revenus générés. C’est la règle. Mais comment connaître ses revenus totaux annuels ?

Très simplement. Chaque année en janvier, la firme américaine vous envoie un récapitulatif des revenus bruts perçus. Elle vous rappellera au passage l’obligation de les inclure dans votre déclaration de revenus. Vous pouvez aussi consulter les gains dans votre espace personnel sur la plateforme. Sachant cela, vous pourrez facilement réaliser une simulation de votre imposition future pour ces revenus Airbnb. 

Airbnb ne prélève pas d’imposition à la source. Ce sera donc à vous de prendre connaissance de l’entièreté des revenus dégagés dans l’année. Vous devez les inclure ensuite en tant que « BIC » dans votre déclaration annuelle. Vous pouvez le retrouver sur votre tableau de bord Airbnb (après identification)

L’imposition des revenus Airbnb vient donc s’additionner à la taxe foncière / taxe d’habitation, selon que vous soyez propriétaire ou locataire.

Par la suite, l’imposition des revenus Airbnb se fait tout simplement selon le barème de l’impôt sur le revenu. Tout dépend donc de votre tranche d’imposition. Les prélèvements sociaux de 17,20 % seront également ponctionnés et ajoutés au calcul du montant imposé. Cela peut rapidement coûter cher car le taux peut monter à 62,20 % (TMI de 45% et prélèvements sociaux de 17,20%) ! 

Voici les tranches et le taux du barème de l’impôt sur le revenu :

Si vous proposez une expérience sur la plateforme Airbnb, les revenus que vous en tirez peuvent être imposés  : 

• En tant que BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), comme les revenus locatifs, 
• En tant que BNC (Bénéfices non commerciaux). 

Il vous faudra remplir le formulaire 2042-C-Pro quel que soit le régime retenu.

Loi Airbnb de 2024 : quels ont été les changements ?

L’Assemblée Nationale a voté en 2024 une loi de régulation des logements saisonniers. Pour beaucoup, elle vise principalement la star du secteur, raison pour laquelle on lui donne d’ores-et-déjà le diminutif de « loi Airbnb ». Mais des sites comme Abritel, GuestReady ou même, pour partie, Booking, sont concernés.

Les investisseurs s’inquiètent surtout du risque de réduction de l’abattement fiscal forfaitaire à 30%, contre 50% auparavant. Les biens les plus impactés en cas d’entrée en vigueur de ce texte seront les meublés de tourisme classés. L’abattement passerait alors de 71% à 30% seulement. Pas de changement en revanche si vous avez opté pour le régime réel ou pour les investisseurs qui louent des biens en zone très peu dense. Pour ces derniers, l’abattement forfaitaire du taux à 50% restera possible. 

Cette loi entend également simplifier les démarches des maires qui souhaitent mettre en place de nouvelles réglementations pour encadrer davantage la location courte durée dans leurs communes. Cela passe notamment par la possibilité d’abaisser la location de sa résidence principale de 120 à 90 jours seulement, si la commune le souhaite.

L’objectif non dissimulé de ces mesures est de rendre le marché de la location courte durée moins attractif, pour redonner des couleurs au marché de la location traditionnelle. L’Etat souhaite que les résidents puissent se loger plus facilement dans des villes qui ont vu le marché de la location saisonnière exploser ces dernières années (Paris, Bordeaux, Lyon,  Biarritz…).

Revenus Airbnb : comment les inclure dans sa déclaration d’impôts ?

Vous devez déclarer tous vos revenus chaque année, au printemps. Si vous percevez des revenus Airbnb dans l’année, vous devez désormais les inclure dans votre déclaration d’impôts. Idem l’année prochaine, et toutes les suivantes si vous continuez à mettre votre bien en location. 

Vous devez les déclarer en tant que revenus de location meublée non professionnels. 

Si vous faites votre déclaration en ligne, sélectionnez donc la ligne « revenu des locations meublées non professionnels » à l’étape 3 du formulaire (revenus et charges). Ensuite, déclarez vos revenus micro BIC à la ligne 5ND (location meublée). 

Si vous êtes au régime réel, les revenus de location saisonnière sont à reporter sur la déclaration professionnelle 2031-SD. 

Quels risques à ne pas déclarer les revenus Airbnb ?

Il est possible (mais évidemment fortement déconseillé) de ne pas déclarer ses revenus Airbnb. C’est une obligation légale, mais cela reste déclaratif. 

Sachez que le Fisc est attentif aux revenus de location saisonnière. Et n’oubliez pas que depuis 2020, Airbnb (et les autres plateformes) doit déclarer les gains de ses utilisateurs à l’Administration fiscale. Celle-ci est donc déjà « au courant ». Cela ne change toutefois rien à votre obligation déclarative. 

Le risque est celui d’un redressement fiscal en cas de contrôle. Le Fisc a 3 ans à compter de l’infraction pour effectuer un redressement. Et en cas de non-respect de l’obligation de déclaration de vos gains Airbnb, vous pourrez vous retrouver avec des pénalités. La majoration sera de 10 % en plus d’intérêts de retard de 0,2 % par mois. 

Est-il toujours intéressant de faire de la location courte durée ?

Il existe plusieurs catégories de personnes qui font de la location de courte durée : 

• Les personnes qui louent leur résidence principale (ou secondaire) seulement en leur absence
• les personnes qui en ont fait un business : achat de logement, remise en état puis location toute l’année

Dans le premier cas, il peut toujours être intéressant de mettre son logement sur Airbnb afin d’avoir un complément de revenus.

Dans le deuxième cas, les règles à suivre sont nombreuses : cela demande beaucoup d’investissement et de contraintes de gestion. De plus, plusieurs villes font la guerre à ces logements, qui pourraient accueillir des habitants plus permanents. Les locations de tourisme entraînent en effet une déstabilisation du marché immobilier local. 

Ainsi Paris a renforcé l’encadrement de ces meublés touristiques : 

• Un obligation de s’enregistrer en effectuant la demande à la mairie ; le numéro d’enregistrement doit apparaître sur l’annonce
• Depuis le 1er janvier 2025, la durée maximale de location pour une résidence principale est de 90 nuits / an (contre 120 précédemment)
• Les règles sont plus drastiques pour une résidence secondaire : il faut obtenir une autorisation de changement d’usage

En cas de non-respect de ces règles, les amendes peuvent aller jusqu’à 50 000 € / logement.

Dans ce contexte, il peut sembler plus intéressant de louer sur des périodes de plus longue durée, en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Mais depuis le 1er février 2025, la base taxable lors de la revente a augmenté : auparavant, les amortissements pratiqués pendant la période de location étaient exclus de la vente ; ce n’est plus le cas aujourd’hui.

La meilleure des solutions peut donc être de revendre ses biens immobiliers et d’investir dans les SCPI. 

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui va acquérir des biens (en général des bureaux et des commerces), en gérer la location et la valorisation puis les céder en essayant de réaliser des opérations intéressantes financièrement. Concrètement, en achetant des parts de SCPI, vous détenez une partie de la société (ou plus exactement des biens de cette société). Ses avantages sont multiples : 

• Elles sont faciles d’accès, dès quelques milliers voire centaines d’euros
• La délégation de la recherche de locataire, la rédaction des baux, l’état des lieux et les litiges à la société de gestion
• La dilution des risques : les sociétés de gestions investissent dans un grand nombre de biens et de locataires, ce qui diminue les aléas tels que la vacance des biens ou les loyers impayés
• Les rendements, bien que non garantis, restent attractifs : 4,72 % en moyenne en 2024, jusqu’à plus de 7% pour certaines des SCPI que l’on recommande.