Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Malraux ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 20 septembre 2021

Instaurée en 1962, l’objectif de la loi Malraux est de préserver le patrimoine immobilier français. En effet, elle permet à des investisseurs d’acquérir des immeubles protégés et de qualité en vue de les rénover. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux réalisés. Cette réduction peut atteindre les 120 000 euros sur 4 ans ! Cependant, avant de vous lancer dans cet investissement, il faut vous poser les bonnes questions. C’est pourquoi pour vous aider dans votre choix nous vous expliquons ici les avantages et les inconvénients de la loi Malraux !

Qu’est-ce que la loi Malraux : fonctionnement et conditions !

Le dispositif Malraux 2021 permet d’investir dans un immeuble classé. Le but est de le restaurer en intégralité en vue de le louer. Ainsi pour inciter les contribuables à préserver le patrimoine immobilier français, un avantage fiscal non négligeable est accordé.

Comment fonctionne la défiscalisation Malraux ?

Dès lors que vous investissez et rénovez un immeuble éligible au dispositif, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt. Elle sera calculée sur le montant des travaux réalisés dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans ou 100 000 € par an à compter de la délivrance de l’autorisation des travaux.

Les taux appliqués pour calculer la réduction d’impôts dépendent de la localisation du bien, à savoir :

  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine).

Ainsi, le montant maximum de la réduction d’impôt est de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans selon la zone géographique du bien. En effet, la loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales fixées à 10 000 €.

La réduction d’impôt est calculée en fonction du montant des travaux réellement réalisés dans l’année.

Par ailleurs et selon le programme Malraux, vous pouvez coupler la réduction d’impôt avec un déficit foncier à hauteur de 10 700 euros par an.

En effet, les charges foncières à savoir les charges déductibles des revenus fonciers (assurance, travaux d’amélioration et d’entretien, frais de gestion, taxe foncière…) peuvent générer un déficit foncier si le montant est supérieur à vos revenus locatifs.

Il est également possible de déduire les éventuels intérêts d’emprunt !

Quels sont les conditions d’éligibilité de la loi Malraux ?

Pour être éligible à la défiscalisation en loi Malraux, il faut respecter certaines conditions, à savoir :

  • Investir dans un immeuble classé, et déclaré d’utilité publique sauf dans le cadre d’un PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur)
  • Le bien doit être mis à la location dans les 12 mois suivant la fin des travaux et pendant une durée de 9 ans.
  • Le bien doit être loué nu en résidence principale. Il n’est pas possible de louer en un membre de sa famille.

Par ailleurs, les travaux spécifiques ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux doivent comprendre la restauration intégrale de l’immeuble. Ce sont notamment des travaux :

  • De reconstruction (murs extérieurs, toiture) ;
  • De démolition imposés par les autorités publiques ;
  • D’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes afin de les rendre habitables ;
  • De transformation, de restauration, d’amélioration.

Ces travaux sont soumis au contrôle et à la surveillance d’un Architecte des bâtiments de France. Aucune rénovation ne peut être engagée sans son accord.

Depuis 2016, il est possible d’acquérir des immeubles qui n’étaient pas destinés à la location comme des bureaux par exemple afin de les transformer en habitation.

Mais alors quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Malraux ?

Quels sont les avantages de la loi Malraux ? 

Nous sommes d’accord pour dire que l’avantage principal de cet investissement est la réduction d’impôt ! Surtout que le dispositif ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Pour illustrer cet avantage, rien de mieux qu’un exemple :

Vous investissez dans un bien Malraux situé dans une zone sauvegardée. Le taux de réduction est de 30 % pour un montant total de 400 000 €. Vous effectuez 250 000 euros de travaux sur 3 ans.

AnnéeMontant des travaux réalisésRéduction d’impôt
1re année75 000 €75 000 x 30 % = 22 500 €
2e année100 000 €100 000 x 30 % = 30 000 €
3e année75 000 €75 000 x 30 % = 22 500 €

À noter que dans le cas d’un excédent, la réduction d’impôt peut-être reportée les 3 années suivantes

À cette réduction d’impôt, vous pouvez ajouter les frais déductibles fiscalement !

En outre, vous disposez d’un bien immobilier de qualité peu enclin à une moins-value !

D’autant que contrairement à un dispositif Pinel, il n’existe pas de plafonds de loyers ou de ressources des locataires. En d’autres termes, vous êtes libre de fixer le montant du loyer et de choisir les occupants !

Mais comme tout dispositif, il est accompagné de son lot de contraintes !

Quels sont les inconvénients d’un investissement Loi Malraux ? 

Acquérir un bien en loi Malraux demande d’être vigilant sur certains points.

En effet, l’appât de la réduction d’impôt ne doit pas vous faire oublier que c’est un investissement sur le long terme ! Vous devez le louer pendant 9 ans pour conserver votre avantage fiscal. En comptant la période de travaux, vous pourrez en disposer librement que dans 13 ou 15 ans.

De plus, vous vous constituez un patrimoine certes de qualité et prestigieux, mais vous ne pouvez pas fixer le prix du loyer uniquement sur ce critère. Vous devez en effet évaluer le loyer en fonction de la réalité du marché ! N’oubliez pas que vous devez le louer dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Ainsi, il se peut qu’au final le rendement locatif soit plus faible que prévu. La conséquence étant de devoir effectuer un effort d’épargne.

D’ailleurs, comme tout investissement immobilier, il faut acheter un bien idéalement situé au prix juste pour qu’il soit rentable. Ainsi, il convient d’évaluer le prix d’acquisition du foncier et des travaux afin de ne pas acheter un bien surévaluer !

En effet, si votre but est d’en tirer une plus-value, là aussi il faut anticiper ! Dans le cadre de la loi Malraux, seul le prix du foncier est pris en compte. En d’autres termes, l’administration fiscale ne tient pas compte des travaux de rénovation ouvrant droit à la réduction d’impôt pour calculer la plus-value !

Ainsi, pour être exonéré de la plus-value, vous devez attendre 22 ans au titre des impôts sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Bon à savoir : le site notaires.fr a mis en place un simulateur de plus-value immobilier !

En résumé, les avantages comme les inconvénients de la loi Malraux dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs d’investissement !

Est-ce que la loi Malraux est vraiment intéressante ?

La loi Malraux s’adresse particulièrement aux contribuables fortement imposés. En effet, ce mécanisme de défiscalisation est intéressante si votre taux moyen d’imposition est supérieur à 30%.

De plus, il est conseillé de prévoir une trésorerie en cas de problème. En effet, il n’est pas impossible de devoir fournir un effort d’épargne sur ce type d’investissement. Notamment, dans le cas d’une faible rentabilité locative !

En revanche, vous vous constituez un patrimoine de qualité, surtout si vous êtes un amoureux des belles pierres !

Par ailleurs, vous pouvez également continuer à le louer après la période d’engagement de 9 ans. Et pourquoi pas choisir le statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Vous profiterez ainsi de sa fiscalité avantageuse . Attention toutefois de vérifier que le bien est propice à ce type de location !

Un investissement en Loi Malraux est donc intéressant si vous avez besoin de défiscaliser et de vous constituer un patrimoine de prestige. De plus, si vous souhaitez le garder sur le long terme voire le très long terme, vous pourrez optimiser le placement !

En conclusion, avant de vous lancer dans une défiscalisation loi Malraux, il convient d’analyser les avantages et les inconvénients! Mais aussi, vous devez étudier le marché immobilier, l’emplacement du bien, les prix des loyers, le montant de l’acquisition et des travaux, pour évaluer la rentabilité de l’investissement.

À noter que si vous souhaitez investir et profiter d’une gestion simplifiée, il existe des SCPI spécialisées loi Malraux, qui peuvent être une alternative intéressante pour ce type de défiscalisation !

C’est pourquoi nous vous conseillons de demander l’avis à un expert. Il pourra vous guider à choisir un placement adapté à votre profil.

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.