Avantages et inconvénients de la loi Malraux

Réduire ses impôts en investissant dans de l’immobilier ancien de caractère ? C’est ce que promet la loi Malraux. Ce dispositif fiscal offre une réduction pouvant aller jusqu’à 120 000 € sur 4 ans. Mais est-ce vraiment un bon plan ? Quels sont les avantages concrets ainsi que les inconvénients (souvent omis) ? Je fais le point objectivement, pour vous aider à décider si la loi Malraux est faite pour vous.

Les avantages de la loi Malraux 

La loi Malraux est souvent présentée comme l’un des dispositifs de défiscalisation les plus puissants. Et cela se comprend : avec une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 30 000 € par an ! Les avantages sont nombreux pour les contribuables fortement imposés.

Une réduction d’impôt très élevée et sans plafonnement !

C’est le plus gros atout du dispositif. Contrairement à la plupart des niches fiscales (comme le PER), la loi Malraux ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales (de 10 000 € annuel).

Concrètement, il y a une limite malgré tout, vous pouvez réduire jusqu’à 120 000 € d’impôts sur 4 ans, selon la zone du bien :

• 22 % en secteur PVAP (maximum 88 000 €).
• 30 % du montant des travaux si le bien est situé en secteur PSMV ou NPNRU (maximum 120 000 €),

Le montant de la réduction va dépendre du montant des travaux.

Par exemple, si vous achetez un bien dans une zone PSMV à 150 000 € et que vous réalisez 250 000 € de travaux sur 3 ans, cela donnera les réductions suivantes :

Année	Montant des travaux réalisés	Réduction d’impôt
1ère année	75 000 €	75 000 x 30 % = 22 500 €
2ème année	100 000 €	100 000 x 30 % = 30 000 €
3ème année	75 000 €	75 000 x 30 % = 22 500 €

La réduction d’impôts peut être reportée

Si le montant de votre réduction d’impôt dépasse votre impôt dû, vous ne perdez pas automatiquement la différence. Vous pouvez reporter le reliquat sur les 3 années suivantes.

Si l’on continue notre exemple précédent. Vous avez bien économisé 22 500 € et 30 000 € les 2 premières années mais vos revenus baissent durant la 3ème année. Votre imposition baisse aussi drastiquement et vous n’avez plus que 10 000 € d’impôts à payer. Sur les 22 500 €, vous pourrez donc garder le requilat de 12 500 € (22 500 € – 10 000 €) sur les 3 prochaines années.

Cela permet d’étaler le gain fiscal en fonction de vos revenus, et d’éviter toute perte liée à une baisse ponctuelle de votre impôt.

Cependant il faut bien avoir en tête que ce n’est pas un crédit d’impôt, donc si vous ne payez pas assez d’impôt pendant 3 ans, le solde sera perdu.

Un investissement dans l’immobilier ancien de caractère

Avec la loi Malraux, vous investissez dans des immeubles de centre-ville, classés, à forte valeur patrimoniale. C’est la genèse de la loi. C’est-à-dire que vous allez investir dans des belles pierres, souvent situé dans des zones historiques (et donc touristiques) à fort potentiel.

Vous avez la main sur les loyers et les locataires

Contrairement à d’autres dispositifs, comme le Pinel, vous n’avez pas de plafond de loyer à respecter, ni de conditions spécifiques pour choisir vos locataires.

Cela vous permet donc d’obtenir des revenus complémentaires plus ou moins importants selon la tension locative dans la zone de votre achat. Après les 9 ans de location en tant que résidence principale obligatoire, vous pourrez par exemple passer votre bien en location de courte durée (si le locataire prend congé) pour obtenir une meilleure rentabilité de votre investissement.

Une exonération sur la plus-value

Si vous revendez votre bien Malraux après 22 ans (impôt sur le revenu) ou 30 ans (prélèvements sociaux), vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value. C’est le cas pour tout les biens immobiliers mais c’est utile de le rappeler ! Il faudra juste attendre un peu longtemps !

Une rénovation pour durer

Les travaux réalisés permettent non seulement de préserver le cachet historique du bâtiment, mais aussi de :

• Augmenter sa valeur de revente à long terme.
• Améliorer sa performance énergétique,
• Le rendre plus conforme aux normes environnementales actuelles.

Combiner Loi Malraux et déficit foncier

Certains programmes Malraux permettent de cumuler la réduction d’impôt Malraux avec le mécanisme du déficit foncier, à condition de distinguer les types de travaux réalisés.

• Les travaux de restauration « Malraux » (soumis à autorisation spéciale) donnent droit à la réduction d’impôt allant 120 000 € sur 4 ans que nous avons précédemment.
• Les autres charges foncières (frais de gestion, intérêts d’emprunt, entretien courant, taxe foncière, etc.) peuvent être déduites de vos revenus fonciers, et générer un déficit foncier imputable sur vos revenus globaux (dans la limite de 10 700 € par an).

Cette combinaison permet d’obtenur un double avantage fiscal avec la réduction d’impôt spécifique à la loi Malraux et une baisse des revenus imposables via le déficit foncier.

Les inconvénients de la loi Malraux (à connaître avant de se lancer)

Nous venons de voir les nombreux avantages de la loi Malraux, notamment sa réduction d’impôts mais elle comporte aussi plusieurs inconvénients qu’il faut absolument avoir en tête avant de se lancer. Voici les principaux freins et limites de ce dispositif.

Un engagement long et contraignant

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez vous engager à louer le bien pendant 9 ans, en tant que résidence principale et vide (non meublé). Mais dans la réalité, il faut aussi prendre en compte la durée des travaux (souvent 1 à 2 ans), les délais administratifs et la mise en location. Résultat : vous bloquez potentiellement votre investissement pendant 12 à 15 ans.

Cela signifie que vous ne pourrez pas revendre ou modifier l’usage du bien (passer en meublé, résidence secondaire, location saisonnière…) avant la fin de cette période, sous peine de voir votre avantage fiscal remis en cause. Si vous cherchez de la flexibilité ou une liquidité rapide, ce n’est pas le bon investissement.

Une rentabilité locative en général faible

L’un des pièges fréquents en loi Malraux est de surestimer le rendement locatif du bien. Même si le bien est de qualité, son loyer reste contraint par le marché local. Il n’est pas rare que le montant des travaux soit très élevé par rapport au niveau des loyers du quartier.

Par exemple, si vous investissez 400 000 € (150 000 € pour l’acquisition + 250 000 € de travaux) dans une ville de taille moyenne, mais que le bien ne se loue qu’à 700 € par mois, votre rendement brut sera faible, autour de 2 % (sans parler du rendement net qui sera sans doute d’environ 1 %…).

Vous devrez compléter chaque mois votre investissement avec un effort d’épargne personnel. La loi Malraux n’est pas un dispositif pensé pour générer des revenus locatifs nets intéressants à court terme. Il faut le voir comme un outil patrimonial et fiscal à long terme.

Une revente pénalisée par le calcul de la plus-value

Autre point important : en cas de revente, la plus-value imposable est calculée uniquement sur la base du prix d’acquisition du foncier, sans tenir compte des travaux.

Prenons un exemple simple. Vous achetez un bien 150 000 €, vous réalisez 250 000 € de travaux, soit un coût total de 400 000 €. 12 ans plus tard, vous revendez le bien 350 000 €. Pour vous, vous avez perdu 50 000 €. Mais pour l’administration fiscale, votre plus-value sera de 200 000 € (350 000 – 150 000 €), car elle ne prend en compte que le prix d’achat du terrain ou de l’immeuble avant travaux.

Cette règle peut entraîner une double peine au moment de la revente si la valeur du bien n’a pas suffisamment augmenté.

Un risque de vacance locative à gérer

Vous avez 12 mois pour trouver un locataire après la fin des travaux et pour relouer en cas de départ du locataire, vous devez vous organiser pour éviter toute vacance prolongée. Le logement doit être remis immédiatement sur le marché, et vous devez pouvoir prouver que vous faites les démarches nécessaires (agence, annonces, visites…).

Si vous ne relouez pas dans le délai imparti, la réduction d’impôt est remise en cause. Et si la vacance intervient en dehors des 12 derniers mois de l’engagement de location, vous ne bénéficiez d’aucune tolérance de la part de l’administration fiscale. Il faudra donc être vigilant, surtout dans les villes où la demande locative est plus faible.

Autre point sur la location, il n’est pas autorisé d’y loger un membre de sa famille (même hors foyer fiscal). Si vous pensiez y loger votre cousin pour éviter d’avoir une vacance locative supérieure à 12 mois, je vous le déconseille !

Une complexité administrative réelle

Il faudra aussi accepter la lourdeur administrative. Pour vous lancer, vous devez obtenir une autorisation préalable de travaux, suivre les directives de l’Architecte des Bâtiments de France, respecter un plan de restauration validé, et conserver toutes les factures et documents justificatifs pendant plusieurs années…

Il est nécessaire d’avoir un accompagnement solide (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, professionnel spécialisé) car il est facile de commettre une erreur involontaire ou de ne pas respecter des délais, ce qui peut remettre en cause l’avantage fiscal.

Une sélection du bien plus complexe qu’il n’y paraît

La qualité du bien est primordiale, mais elle ne garantit pas à elle seule un bon investissement. Il faut trouver un bien éligible, bien situé, à un prix d’achat juste, dans une zone avec un vrai potentiel locatif…

Certains programmes Malraux sont vendus très chers sous prétexte de qualité patrimoniale. Mais si le prix du foncier est surévalué ou les travaux hors marché, l’investissement risque de ne jamais être rentable.

Un bien « de prestige » n’est pas forcément un bon placement s’il se loue mal, se revend difficilement ou demande trop de travaux.

Un dispositif réservé à un profil fiscal bien précis

Enfin, la loi Malraux s’adresse avant tout aux foyers très fortement imposés, capables d’utiliser tout ou partie de la réduction d’impôt (et de reporter le solde sur 3 ans si nécessaire) et d’avoir une capacité d’épargne supplémentaire.

Si vous êtes dans une tranche marginale basse, ou que vous n’avez pas de visibilité sur vos revenus à moyen terme, ne vous lancez pas dans ce dispositif.

Est-ce que la loi Malraux est vraiment intéressante aujourd’hui ?

Après avoir vu les avantages et les inconvénients, vous avez peut être votre idée sur ce dispositif sinon vous pouvez lire mon avis personnel sur la loi Malraux (mais qui transparait en partie ici). C’est un bon outil de défiscalisation particulièrement puissant mais qui ne convient juste pas à tous les profils, et qui convient d’ailleurs à peu de profils. Il faut accepter une certaine rigidité (durée de location, encadrement des travaux, suivi administratif) et surtout sélectionner un bien avec du potentiel. Un bien mal situé, surévalué ou difficile à louer peut vite transformer un avantage fiscal en très très mauvaise opération patrimoniale.

Si vous cherchez à réduire votre impôt sur le revenu de manière significative, que vous disposez d’une capacité d’épargne suffisante pour assumer une rentabilité locative modeste, et que vous êtes attaché au patrimoine architectural français, alors le Malraux sera une excellente solution. D’autant que vous investissez dans un immobilier rare et de qualité (surtout une fois rénové), en général dans des centres historiques.