Quel est notre avis sur la loi Malraux ?

Expert
Mis à jour le 13 décembre 2021

La loi Malraux permet à des particuliers d’acquérir des biens immobiliers classés et de les rénover tout en défiscalisant ! En effet, grâce à ce dispositif vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 euros sur 4 ans. Cependant, comme tout investissement, il existe des avantages et des inconvénients ! Ainsi on peut se demander si une opération immobilière en loi Malraux est réellement intéressante ? Suivez-nous on vous donne notre avis !

La loi Malraux : comment ça marche ?

Créée en 1962, la loi Malraux est un dispositif destiné à inciter les particuliers à investir et rénover des biens immobiliers anciens ou classés en vue de les louer. En effet, son objectif est de conserver le patrimoine architectural français.

En contrepartie de leur investissement, les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal non négligeable, à savoir une réduction d’impôt pouvant atteindre 120 000 € lissée sur 4 ans !

Pour ouvrir droit à cette réduction, les investisseurs doivent acquérir un bien situé :

Par ailleurs, ils doivent s’engager à le louer pendant 9 ans en tant que résidence principale.

Ce dispositif est alléchant notamment pour les particuliers fortement imposés. Toutefois, avant de se lancer dans un investissement Malraux, il convient d’en connaitre les avantages et les inconvénients.

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

Sans surprise, l’avantage principal à notre avis de la loi Malraux est son dispositif de défiscalisation. En outre, elle permet de devenir propriétaire d’un bien de prestige !

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

Ainsi, acquérir un immeuble situé dans une zone sauvegardée, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le montant de cette réduction peut atteindre 120 000 € sur 4 ans limitée à 100 000 € / an.

Elle est calculée sur les travaux réalisés selon un pourcentage défini par la zone d’acquisition du bien. De plus, vous pouvez déduire les charges, frais et intérêts d’emprunt. Vous avez donc la possibilité de créer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € / an.

La loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales limitées à 10 000 €/an ! Vous pouvez ainsi le cumuler avec d’autres investissements comme le Girardin industriel ou bien avec d’autres crédits d’impôt.

En résumé les avantages fiscaux possibles grâce à la loi Malraux sont :

En conclusion, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt d’un montant de 88 000 € ou 120 000 € lissée sur 4 ans dans la limite de 100 000 €/an.

Exemple de défiscalisation Malraux !

Afin d’illustrer ces avantages, un exemple simplifié s’impose :

Vous investissez dans un bien Malraux situé dans une zone sauvegardée dont le taux de réduction est de 30 %. Le montant total de l’opération est de 400 000 €, dont 250 000 euros de travaux réalisés sur 3 ans.

La réduction d’impôt est calculée sur les travaux réalisés dans l’année.

Montant des travaux réalisésRéduction d’impôt
1re année100 000 €100 000 x 30 % = 30 000 €
2e année100 000 €100 000 x 30 % = 30 000 €
3e année50 000 €50 000 x 30 % = 15 000 €

 Ainsi la réduction d’impôt est de 75 000 € sur 3 ans !

Dans le cas d’un excédent, la réduction d’impôt peut-être reportée les 3 années suivantes !

Investissement Malraux : quels sont les autres avantages ?

En plus des avantages fiscaux, la loi Malraux permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier de prestige peu enclin à une moins-value en cas de revente ! En effet, vous détenez un bien de qualité entièrement remis à neuf et aux normes.

Et cerise sur le gâteau, contrairement au dispositif Pinel, vous n’êtes pas soumis à des plafonds de loyers ou de ressources des locataires. Vous êtes en effet, libre de fixer le montant du loyer et de choisir vos futurs occupants !

Vous ne pouvez pas louer le logement à un membre de votre foyer fiscal, un ascendant, un descendant ou à un des associés dans le cas d’une société civile.

Quels sont les inconvénients et les pièges à éviter avec la loi Malraux ?

En effet, les avantages fiscaux ne doivent pas vous aveugler et être considérés comme un bonus.

Ainsi, vous devez avoir conscience des principaux inconvénients du dispositif Malraux, à savoir :

Ces critères sont à prendre à compte afin de réussir votre investissement loi Malraux, en plus des conditions d’éligibilités.

Comment se passe la revente avec la loi Malraux ?

Comme tout investissement immobilier, vous devez bien acheter pour bien vendre ! Surtout qu’un bien loi Malraux peut-être plus délicat à revendre. En effet, ce type de logement est réservé à des acheteurs ayant une capacité financière importante et amateurs de belles pierres. Cependant, un immeuble classé perdra moins de valeur qu’un logement classique.

Ainsi, vous devez privilégier à l’achat les critères suivants :

Restez donc vigilant avant de vous lancer dans un investissement Malraux, surtout si votre objectif est la revente !

Notre avis résumé sur la loi Malraux

Investir en loi Malraux est à notre avis une stratégie intéressante pour les particuliers étant fortement imposés et souhaitant défiscaliser tout en se constituant un patrimoine de prestige.

En effet, ces biens sont souvent situés dans en centre-ville. Ils sont donc activement recherchés par des locataires ayant des revenus confortables. Ces immeubles restaurés perdent ainsi rarement de leur valeur !

De plus, n’étant pas soumise au plafonnement des niches fiscales, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre les 120 000 € sur 4 ans.

En outre, contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, vous n’êtes pas soumis à des plafonds de loyers ou de ressources de locataires. Ces critères font que cet investissement est alléchant !

Toutefois, ces avantages et l’appât de la réduction d’impôt ne doivent pas vous aveugler ! En effet, cela reste un engagement sur le long terme, et comme tout investissement immobilier il comporte des risques !

Tout d’abord, il est conseillé que le prix d’achat d’un bien Malraux ne doit pas dépasser les 20 % des prix du neuf dans un même quartier. Vous devez également anticiper la revente et ne pas sous-évaluer l’importance des travaux pour que votre opération soit rentable ! Par ailleurs, gardez à l’esprit qu’un bien Malraux peut s’avérer avoir un faible rendement locatif.

Ces éléments doivent être pris en compte avant de vous engager ! C’est pourquoi, afin d’éviter les pièges de la loi Malraux, nous vous conseillons de bien vous renseigner auprès d’experts avant de signer un contrat de vente !

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