Quel est mon avis sur la loi Malraux ?

La loi Malraux permet d’acquérir un bien immobilier classé et de le rénover tout en réduisant ses impôts ! Grâce à ce dispositif vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 euros sur 4 ans. Cependant, le dispositif n’a pas que des avantages ! Est-ce qu’une opération immobilière en loi Malraux est réellement intéressante ? Je vous donne mon avis !

La loi Malraux : comment ça marche ?

Créée en 1962, la loi Malraux est un dispositif destiné à inciter les particuliers à investir et rénover des biens immobiliers anciens ou classés en vue de les louer. En effet, son objectif est de conserver le patrimoine architectural français. En contrepartie de leur investissement, les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal non négligeable, à savoir une réduction d’impôt pouvant atteindre 120 000 € lissée sur 4 ans !

Pour ouvrir droit à cette réduction, les investisseurs doivent acquérir un bien situé :

• Dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
• Dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine).

Par ailleurs, ils doivent s’engager à le louer pendant 9 ans en tant que résidence principale.

Ce dispositif est alléchant notamment pour les particuliers fortement imposés. Toutefois, il y a quelques inconvénients et la carotte fiscale ne doit pas être votre seule motivation.

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

L’avantage principal de la loi Malraux est son avantage fiscal mais ce n’est pas le seul. Cet investissement permet de devenir propriétaire d’un bien qui a une histoire !

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

Ainsi, acquérir un immeuble situé dans une zone sauvegardée, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le montant de cette réduction peut atteindre 120 000 € sur 4 ans avec une limite de 30 000 € par an.

Elle est calculée avec les travaux réalisés selon un pourcentage défini par la zone d’acquisition du bien (22 ou 30% du montant des travaux). Il sera aussi possible de déduire les charges, frais et intérêts d’emprunt. Vous avez donc la possibilité de créer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an.

En résumé les avantages fiscaux possibles grâce à la loi Malraux sont :

• Une réduction de 30% du montant des travaux soit maximum 30 000 € par an pendant 4 ans pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM.
• Une réduction de 22% du montant des travaux soit maximum 22 000 € par an pendant 4 ans pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP.
• Déduction des frais réels : primes d’assurance, charges de copropriété, taxe foncière hors ordures ménagères, frais de gestion…
• Déduction des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus fonciers.

En conclusion, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt d’un montant de 88 000 € ou 120 000 € lissée sur 4 ans dans la limite de 30 000 € par an.

Exemple concret de défiscalisation Malraux !

Afin d’illustrer ces avantages, un exemple simplifié s’impose :

Vous investissez dans un bien Malraux situé dans une zone sauvegardée dont le taux de réduction est de 30 %. Le montant total de l’opération est de 400 000 €, dont 250 000 euros de travaux réalisés sur 3 ans.

 Ainsi la réduction d’impôt sera de 75 000 € sur 3 ans !

Quels sont les autres avantages ?

En plus des avantages fiscaux, la loi Malraux permet de devenir propriétaire d’un beau bien immobilier ! Cela vous permet de détenir un bien de qualité, remis à neuf et aux normes. Si vous êtes un amoureux du patrimoine français, vous permettez ainsi de l’entretenir !

De plus, contrairement au dispositif Pinel, vous n’êtes pas soumis à des plafonds de loyers ou de ressources des locataires. Vous êtes en effet, libre de fixer le montant du loyer et de choisir vos futurs occupants !

Quels sont les inconvénients et les pièges à éviter avec la loi Malraux ?

Les avantages fiscaux ne doivent pas (et jamais) vous aveugler. Cela doit être considérés comme un bonus. Il faut avoir conscience des principaux inconvénients du dispositif Malraux, à savoir :

• Un investissement sur le long terme : vous devez vous engager à le louer pendant 9 ans minimum. De plus, le délai peut-être rallongé à 13 ans voire 15 ans selon l’importance des travaux de rénovation. Vous ne pourrez donc en disposer librement qu’à l’issue de cette période. À noter que si vous le revendez avant, vous perdrez les avantages fiscaux !
• Un risque de plus-value élevée : Dans le cadre de la loi Malraux, l’administration fiscale ne tient pas compte des travaux de rénovation ouvrant droit à la réduction d’impôt pour calculer la plus-value ! En d’autres termes, elle sera calculée uniquement sur le prix d’acquisition. Afin d’être exonéré de la plus-value, vous devrez attendre 22 ans au titre des impôts sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Attention lors de l’évaluation de l’investissement : Il convient d’acquérir un bien au prix juste et d’évaluer précisément les travaux. Et ce pour deux raisons majeures, à savoir : A la revente :  si le coût total de l’opération immobilière est trop important vous risquez soit de revendre à perte soit de ne pas réaliser de plus-value. Afin d’optimiser la défiscalisation : Si le prix total est plus important que l’avantage fiscal, l’investissement ne sera pas intéressant.
• Un risque de faible rendement locatif : il est important de fixer un montant de loyer réaliste et au prix du marché. En effet, en étant trop gourmand, vous risquez de faire face à de la vacance locative. N’oubliez pas, vous devez louer l’appartement dans un délai de 12 mois après l’achèvement des travaux et durant 9 ans ensuite. C’est pourquoi le loyer ne doit pas être fixé en fonction de votre investissement, mais en adéquation avec les prix pratiqués.
• Un effort d’épargne : Vous ne pouvez louer le logement qu’à l’issue des travaux. Ce qui implique de posséder une trésorerie importante pour la réalisation des travaux, le paiement des charges et des éventuelles mensualités de crédit.

Ces limites et ces risques sont à prendre à compte afin que votre investissement Malraux se passent bien, en plus des conditions d’éligibilités.

Si votre locataire quitte le bien avant la période des 9 ans, il faudra rapidement trouver un nouveau locataire pour respecter les règles du BOFIP Malraux :

« En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement ou le local doit être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière…) et que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives. A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, la réduction d’impôt obtenue est remise en cause.« 

Comment se passe la revente avec la loi Malraux ?

Comme tout investissement, vous devez bien acheter pour bien vendre ! Il faudra donc s’assurer un bien dans une zone dynamique, avec une demande (voir au mieux une tension) locative et que les perspectives des prochaines années soient bonnes.

Vous devriez privilégier à l’achat un bien avec les critères suivants :

• L’emplacement : c’est le critère principal, un logement bien placé sera plus facile à revendre.
• Le coût de l’opération immobilière : En effet, vous devez tenir compte du prix d’acquisition et du montant des travaux qui ne doivent pas être trop importants si vous souhaitez réaliser une plus-value. L’estimation d’un bien à la revente ne se fait pas en fonction du montant de votre investissement, mais en adéquation avec le marché immobilier.
• Le rendement locatif : Si vous souhaitez vendre l’appartement occupé, un acquéreur s’intéressera à la rentabilité locative du logement. Si vous fixez un prix de vente trop élevé, vous baissez le rendement, et vous rencontrerez des difficultés à la revente !

Quelques petits conseils personnels suite aux affaires que j’ai suivies :

• Rendez-vous sur le lieu de votre achat prévisionnel et visitez les environs, surtout si vous passez par un promoteur et que vous ne connaissez pas la ville. Ayez en tête qu’en général mieux vaut investir dans le centre de Bordeaux que dans le centre de Cognac si vous souhaitez revendre le bien in fine.
• Prévoyez une épargne mensuelle pour financer le bien : cela semble peu probable que les loyers couvrent votre crédit, de plus vous aurez du financer les travaux pendant quelques années avant de pouvoir toucher un loyer. C’est un investissement important.

Mon avis résumé sur la loi Malraux

Investir en loi Malraux est à mon avis une stratégie intéressante mais elle ne conviendra pas à tout le monde. Il faudra déjà être fortement imposés et avoir une envie de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine de caractère.

Ces biens sont souvent situés dans en centre-ville, il faut donc s’assurer qu’il s’agisse d’une ville dynamique dont le centre est attrayant.

Un point crucial, c’est le fait que le dispositif ne soit pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Les économies d’impôts peuvent donc être particulièrement importantes, surtout si vous le combinez avec d’autres dispositifs comme le PER.

Vous n’êtes pas non plus soumis à des plafonds de loyers ou de ressources de locataires, cependant certaines villes ont mis en place un encadrement des loyers (Lyon, Bordeaux, Paris…), ce qui ne vous laissera pas non plus la main totalement libre.

Ces avantages et l’appât de la réduction d’impôt ne doivent pas vous aveugler ! Un investissement Malraux reste un engagement sur le long terme, et comme tout investissement immobilier il comporte des risques !

Tout d’abord, il est conseillé d’investir dans un bien dont le prix est cohérent avec les prix du quartier. Il est question de rénovation importante, de risques donc il faut que votre acquisition en comprenant les travaux ne soient pas décorrélés du marché local. Vous devez également anticiper la revente et ne pas sous-évaluer l’importance des travaux pour que votre opération soit rentable ! Si vous investissez dans une rénovation comprenant plusieurs biens, il est possible que plusieurs propriétaires souhaitent vendre leur bien en même temps que vous.

Dernier point à avoir en tête, un bien Malraux aura en général un faible rendement locatif.

Clairement, je pense que c’est un investissement qui sera très pertinent pour certains contribuables mais il est primordial d’avoir toutes ces informations en tête pour ne rien oublier et ne pas avoir de mauvaises surprises.