La loi Malraux permet à des particuliers d’acquérir des biens immobiliers classés et de les rénover tout en défiscalisant ! En effet, grâce à ce dispositif vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 euros sur 4 ans. Cependant, comme tout investissement, il existe des avantages et des inconvénients ! Ainsi on peut se demander si une opération immobilière en loi Malraux est réellement intéressante ? Suivez-nous on vous donne notre avis !
La loi Malraux : comment ça marche ?
Créée en 1962, la loi Malraux est un dispositif destiné à inciter les particuliers à investir et rénover des biens immobiliers anciens ou classés en vue de les louer. En effet, son objectif est de conserver le patrimoine architectural français.
En contrepartie de leur investissement, les propriétaires bénéficient d’un avantage fiscal non négligeable, à savoir une réduction d’impôt pouvant atteindre 120 000 € lissée sur 4 ans !
Pour ouvrir droit à cette réduction, les investisseurs doivent acquérir un bien situé :
- Dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
- Dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine).
Par ailleurs, ils doivent s’engager à le louer pendant 9 ans en tant que résidence principale.
Ce dispositif est alléchant notamment pour les particuliers fortement imposés. Toutefois, avant de se lancer dans un investissement Malraux, il convient d’en connaitre les avantages et les inconvénients.
Quels sont les avantages de la loi Malraux ?
Sans surprise, l’avantage principal à notre avis de la loi Malraux est son dispositif de défiscalisation. En outre, elle permet de devenir propriétaire d’un bien de prestige !
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?
Ainsi, acquérir un immeuble situé dans une zone sauvegardée, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le montant de cette réduction peut atteindre 120 000 € sur 4 ans limitée à 100 000 € / an.
Elle est calculée sur les travaux réalisés selon un pourcentage défini par la zone d’acquisition du bien. De plus, vous pouvez déduire les charges, frais et intérêts d’emprunt. Vous avez donc la possibilité de créer un déficit foncier dans la limite de 10 700 € / an.
La loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales limitées à 10 000 €/an ! Vous pouvez ainsi le cumuler avec d’autres investissements comme le Girardin industriel ou bien avec d’autres crédits d’impôt.
En résumé les avantages fiscaux possibles grâce à la loi Malraux sont :
- Une réduction de 30% du montant des travaux soit maximum 30 000 € par an pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM.
- Une réduction de 22% du montant des travaux soit maximum 22 000 € par an pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP.
- Déduction des frais réels : primes d’assurance, charges de copropriété, taxe foncière hors ordures ménagères, frais de gestion…
- Déduction des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus fonciers.
En conclusion, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt d’un montant de 88 000 € ou 120 000 € lissée sur 4 ans dans la limite de 100 000 €/an.
Exemple de défiscalisation Malraux !
Afin d’illustrer ces avantages, un exemple simplifié s’impose :
Vous investissez dans un bien Malraux situé dans une zone sauvegardée dont le taux de réduction est de 30 %. Le montant total de l’opération est de 400 000 €, dont 250 000 euros de travaux réalisés sur 3 ans.
La réduction d’impôt est calculée sur les travaux réalisés dans l’année.
| Montant des travaux réalisés | Réduction d’impôt | |
|---|---|---|
| 1re année | 100 000 € | 100 000 x 30 % = 30 000 € |
| 2e année | 100 000 € | 100 000 x 30 % = 30 000 € |
| 3e année | 50 000 € | 50 000 x 30 % = 15 000 € |
Ainsi la réduction d’impôt est de 75 000 € sur 3 ans !
Dans le cas d’un excédent, la réduction d’impôt peut-être reportée les 3 années suivantes !
Investissement Malraux : quels sont les autres avantages ?
En plus des avantages fiscaux, la loi Malraux permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier de prestige peu enclin à une moins-value en cas de revente ! En effet, vous détenez un bien de qualité entièrement remis à neuf et aux normes.
Et cerise sur le gâteau, contrairement au dispositif Pinel, vous n’êtes pas soumis à des plafonds de loyers ou de ressources des locataires. Vous êtes en effet, libre de fixer le montant du loyer et de choisir vos futurs occupants !
Vous ne pouvez pas louer le logement à un membre de votre foyer fiscal, un ascendant, un descendant ou à un des associés dans le cas d’une société civile.
Quels sont les inconvénients et les pièges à éviter avec la loi Malraux ?
En effet, les avantages fiscaux ne doivent pas vous aveugler et être considérés comme un bonus.
Ainsi, vous devez avoir conscience des principaux inconvénients du dispositif Malraux, à savoir :
- Un investissement sur le long terme : vous devez vous engager à le louer pendant 9 ans minimum. De plus, le délai peut-être rallongé à 13 ans voire 15 ans selon l’importance des travaux de rénovation. Vous ne pourrez donc en disposer librement qu’à l’issue de cette période. À noter que si vous le revendez avant, vous perdrez les avantages fiscaux !
- Un risque de plus-value élevée : Dans le cadre de la loi Malraux, l’administration fiscale ne tient pas compte des travaux de rénovation ouvrant droit à la réduction d’impôt pour calculer la plus-value ! En d’autres termes, elle sera calculée uniquement sur le prix d’acquisition. Afin d’être exonéré de la plus-value, vous devrez attendre 22 ans au titre des impôts sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Attention lors de l’évaluation de l’investissement : Il convient d’acquérir un bien au prix juste et d’évaluer précisément les travaux. Et ce pour deux raisons majeures, à savoir : A la revente : si le cout total de l’opération immobilière est trop important vous risquez soit de revendre à perte soit de ne pas réaliser de plus-value. Afin d’optimiser la défiscalisation : Si le prix total est plus important que l’avantage fiscal, l’investissement ne sera pas intéressant.
- Un risque de faible rendement locatif : il convient particulièrement de fixer un montant de loyer réaliste et au prix du marché. En effet, en étant trop gourmand, vous risquez de faire face à de la vacance locative. N’oubliez pas, vous devez louer l’appartement dans un délai de 12 mois après l’achèvement des travaux. C’est pourquoi le loyer ne doit pas être fixé en fonction de votre investissement, mais en adéquation avec les prix pratiqués.
- Un effort d’épargne : Vous ne pouvez louer le logement qu’à l’issue des travaux. Ce qui implique de posséder une trésorerie importante pour la réalisation des travaux, le paiement des charges et des éventuelles mensualités de crédit.
Ces critères sont à prendre à compte afin de réussir votre investissement loi Malraux, en plus des conditions d’éligibilités.
Comment se passe la revente avec la loi Malraux ?
Comme tout investissement immobilier, vous devez bien acheter pour bien vendre ! Surtout qu’un bien loi Malraux peut-être plus délicat à revendre. En effet, ce type de logement est réservé à des acheteurs ayant une capacité financière importante et amateurs de belles pierres. Cependant, un immeuble classé perdra moins de valeur qu’un logement classique.
Ainsi, vous devez privilégier à l’achat les critères suivants :
- L’emplacement : on ne le répétera jamais assez ! C’est le critère principal, un logement bien placé sera toujours plus facile à revendre.
- Le cout de l’opération immobilière : En effet, vous devez tenir compte du prix d’acquisition et du montant des travaux qui ne doivent pas être trop importants si vous souhaitez réaliser une plus-value. L’estimation d’un bien à la revente ne se fait pas en fonction du montant de votre investissement, mais en adéquation avec le marché immobilier.
- Le rendement locatif : Si vous souhaitez vendre l’appartement occupé, un acquéreur s’intéressera à la rentabilité locative du logement. Si vous fixez un prix de vente trop élevé, vous baissez le rendement, et vous rencontrerez des difficultés à la revente !
Restez donc vigilant avant de vous lancer dans un investissement Malraux, surtout si votre objectif est la revente !
Notre avis résumé sur la loi Malraux
Investir en loi Malraux est à notre avis une stratégie intéressante pour les particuliers étant fortement imposés et souhaitant défiscaliser tout en se constituant un patrimoine de prestige.
En effet, ces biens sont souvent situés dans en centre-ville. Ils sont donc activement recherchés par des locataires ayant des revenus confortables. Ces immeubles restaurés perdent ainsi rarement de leur valeur !
De plus, n’étant pas soumise au plafonnement des niches fiscales, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre les 120 000 € sur 4 ans.
En outre, contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, vous n’êtes pas soumis à des plafonds de loyers ou de ressources de locataires. Ces critères font que cet investissement est alléchant !
Toutefois, ces avantages et l’appât de la réduction d’impôt ne doivent pas vous aveugler ! En effet, cela reste un engagement sur le long terme, et comme tout investissement immobilier il comporte des risques !
Tout d’abord, il est conseillé que le prix d’achat d’un bien Malraux ne doit pas dépasser les 20 % des prix du neuf dans un même quartier. Vous devez également anticiper la revente et ne pas sous-évaluer l’importance des travaux pour que votre opération soit rentable ! Par ailleurs, gardez à l’esprit qu’un bien Malraux peut s’avérer avoir un faible rendement locatif.
Ces éléments doivent être pris en compte avant de vous engager ! C’est pourquoi, afin d’éviter les pièges de la loi Malraux, nous vous conseillons de bien vous renseigner auprès d’experts avant de signer un contrat de vente !
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