Faut-il investir dans une SCPI Malraux ? L’avis d’un expert

Investir dans une SCPI Malraux, c’est profiter d’un cadre fiscal avantageux tout en participant à la rénovation d’immeubles de caractère. Mais derrière ce beau tableau, il y a aussi des contraintes, des frais, une durée d’engagement longue, et souvent des rendements faméliques. J’ai pris le temps de creuser le sujet, de passer en revue les vraies conditions, les montages, les SCPI proposées sur le marché, et surtout ce que ça donne une fois investi. L’objectif ici : que vous ayez une vision claire pour décider si c’est un bon choix pour vous.

Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?

Une SCPI Malraux, c’est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acheter et rénover des immeubles anciens, situés dans des zones protégées. Ces biens sont ensuite loués pendant au moins 9 ans, ce qui permet aux associés (vous, moi, les souscripteurs) de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la part des travaux. Il existe plusieurs sortes de SCPI, il s’agit ici d’une SCPI de défiscalisation.

Dit autrement : vous investissez dans une SCPI qui achète un immeuble ancien, souvent en plein centre-ville, classé ou situé dans une zone patrimoniale. Elle engage de lourds travaux de rénovation, sous la supervision des Architectes des Bâtiments de France, le met ensuite en location, puis le revend après quelques années. En échange de cette opération qui a un vrai intérêt pour le patrimoine, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux.

Mais tous les euros que vous investissez ne vont pas dans les murs. La SCPI répartit votre souscription entre :

• Une part dédiée à l’achat du foncier (souvent autour de 30 %) ;
• Une autre pour les travaux (environ 65 %, c’est l’objectif pour maximiser l’avantage fiscal) ;
• Et le solde, disons 5 % ou un peu plus, pour les frais de gestion, les intermédiaires, etc.

C’est cette structure qui permet à la SCPI de rester dans les clous du dispositif Malraux, tout en vous envoyant l’attestation fiscale nécessaire pour que vous puissiez intégrer la réduction d’impôt dans votre déclaration, dès l’année de souscription.

Sur le papier, ça paraît assez simple. En réalité, il faut creuser ce que la SCPI fait vraiment avec votre argent, car tout repose sur la qualité du montage.

Où sont situés les immeubles, et combien pouvez-vous défiscaliser ?

Pour qu’un immeuble entre dans le cadre de la loi Malraux, il doit être implanté dans une zone bien spécifique. On ne parle pas ici de banlieue pavillonnaire ni de programme en périphérie. Il s’agit généralement de cœurs de ville anciens, classés ou protégés, où l’enjeu est de préserver l’architecture et l’histoire du lieu.

Il y a deux grandes catégories de zones, qui conditionnent le taux de réduction d’impôt :

• 30 % de réduction si l’immeuble est situé :
  • dans un Site Patrimonial Remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV),
  • ou dans un quartier ancien dégradé (QAD),
  • ou dans un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, jusqu’à fin 2024).
• 22 % de réduction si l’immeuble est dans un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), ou si la restauration a été déclarée d’utilité publique.

Donc pour faire simple : la localisation du bien détermine votre taux de réduction, et la part de travaux dans votre souscription détermine le montant à appliquer. Exemple : vous investissez dans une SCPI dont 65 000 € sont alloués aux travaux, et le programme est en zone à 30 %, vous obtenez 19 500 € de réduction d’impôt.

J’ai d’ailleurs créé un simulateur Malraux pour savoir si une ville est en zone éligible. Il vous suffit d’entrer le nom de la commune pour voir si un dispositif Malraux peut s’y appliquer.

Comment se passe la fiscalité d’une SCPI Malraux ?

C’est là que le dispositif montre tout son intérêt (et ses limites). Avec une SCPI Malraux, vous obtenez une réduction d’impôt immédiate, l’année de votre souscription. Pas besoin d’attendre la fin des travaux ou la mise en location.

La mécanique est la suivante :

• Vous investissez une somme (par exemple 100 000 €),
• La SCPI vous indique quelle part de votre souscription est allouée aux travaux (disons 65 %, donc 65 000 €),
• Vous appliquez le taux de réduction selon la zone (22 % ou 30 %),
• Et vous déduisez ce montant de vos impôts sur le revenu.

Ce qui est intéressant, c’est que la réduction peut être étalée sur 4 ans, avec un plafond global de 400 000 € de travaux pris en compte. Point primordial à avoir en tête : la loi Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales, c’est assez rare pour être souligné.

Mais… une fois cet avantage accordé, il faut composer avec les autres aspects fiscaux :

• Les revenus locatifs de la SCPI sont imposés comme des revenus fonciers,
• Et lors de la revente des biens (ou de la liquidation de la SCPI), la plus-value est imposée au régime des particuliers.

Bref, la fiscalité est globalement avantageuse à l’entrée, mais elle peut réserver de mauvaises surprises à la sortie.

Avantages et inconvénients des SCPI Malraux

Les avantages

• Réduction d’impôt immédiate : jusqu’à 30 % du montant des travaux, applicable dès l’année de souscription.
• Aucune gestion à prévoir : la SCPI s’occupe de tout, de l’achat à la revente.
• Accès à des biens d’exception : situés dans des secteurs sauvegardés, difficilement accessibles en direct.

Les inconvénients

• Immobilisation longue : souvent 15 ans avant de récupérer votre mise (et encore, sans garantie).
• Peu ou pas de rentabilité annuelle : les loyers sont faibles ou inexistants pendant plusieurs années.
• Liquidité nulle : vous ne pouvez pas revendre vos parts quand vous le souhaitez.
• Rendement global incertain : entre les frais, la fiscalité sur les loyers et le risque à la revente, la performance finale est très aléatoire.
• Pas de visibilité sur les actifs : difficile de savoir concrètement où va votre argent.

Combien de temps faut-il garder ses parts ? Et quand espérer récupérer son argent ?

Investir en SCPI Malraux, ce n’est pas pour 2 ou 3 ans. Ce n’est même pas pour 9 ans. En réalité, il faut plutôt viser 12 à 15 ans de détention parce que la SCPI va d’abord :

• Acheter les immeubles,
• Lancer les travaux (souvent pour une durée de 12 à 24 mois),
• Louer les biens pendant 9 ans (durée minimale pour que l’avantage fiscal soit acquis),
• Puis, à la fin, vendre les immeubles et redistribuer le capital.

C’est la vente des immeubles qui permet de récupérer une partie ou la totalité de votre mise, éventuellement avec une plus-value… ou une moins-value.

Et pendant ces 15 années ?

• Vous touchez généralement pas ou peu de loyers les premières années (car les biens sont en travaux),
• Puis quelques dividendes locatifs pendant la phase de location,
• Et vous attendez patiemment la liquidation à la fin.

Concrètement, il est très difficile de revendre ses parts en cours de route. La SCPI Malraux n’est pas liquide : pas de marché secondaire organisé, pas de rachat par la société de gestion. Une fois investi, vous devez aller au bout.

Il faut donc être certain au moment de la signature de pouvoir bloquer cet argent pendant longtemps, sans avoir besoin de le récupérer.

Exemple concret d’un investissement dans une SCPI Malraux (Renovalys)

Prenons le cas d’un investisseur qui aurait placé 100 000 € dans la SCPI Renovalys à son lancement en 2010. À l’époque, la part valait 5 000 €, ce qui correspond à 20 parts.

Comme souvent avec les SCPI Malraux, environ 65 % de votre investissement est alloué aux travaux, soit ici 65 000 €. Si les biens sont situés dans une zone éligible au taux maximal (30 %), vous profitez d’une réduction d’impôt immédiate de 19 500 € (65 000 € × 30 %).

Années 1 à 2 : pas de loyer

• Année 1 : vous ne touchez rien. Les travaux commencent.
• Année 2 : toujours 0 €. Les immeubles sont en cours de rénovation.

Vous avez récupéré 19 500 € de réduction d’impôt, mais aucun revenu locatif à ce stade.

Années 3 à 12 : des loyers… modestes

Une fois les biens rénovés, ils sont loués pendant 9 ans, comme l’exige la loi.

Chez Renovalys, les revenus locatifs ont tourné entre 1,58% (2015) et 1,87 % brut (2024). Avec une estimation moyenne, vous recevez autour de 1 500 à 1 800 € par an, soit entre 13 000 et 16 000 € de revenus sur 9 ans.

Ces loyers sont imposés comme du revenu foncier, donc le net dépendra de votre tranche marginale d’imposition.

Années 13 à 15 : liquidation du patrimoine

C’est la dernière étape : la SCPI revend les immeubles et distribue le produit de la vente.

Le souci avec Renovalys (et d’autres SCPI de ce type), c’est que la valeur de reconstitution d’une part Renovalys est aujourd’hui de 2 424 €, soit moins de la moitié de sa valeur d’achat. On peut donc raisonnablement imaginer un scénario moyen où vous récupérez environ 48 500 € (20 parts × 2 424 €) à la sortie.

Bilan final de l’opération

Et encore, sans tenir compte de la fiscalité sur les loyers ni de l’inflation sur 15 ans…

Cet exemple repose sur les données publiques de la SCPI Renovalys. Les chiffres peuvent varier selon la tranche marginale d’imposition, la fiscalité finale ou la valorisation au moment de la liquidation.

SCPI Malraux : tentant sur le papier, mais je ne recommande pas

Le principe peut séduire : on investit dans des immeubles de caractère, on bénéficie d’une réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux, et on confie toute la gestion à une SCPI. Simple, fiscalement avantageux, et patrimonial. Sur le papier, c’est un sans-faute.

Mais dans les faits et l’exemple précédent explique mon point de vue, je ne recommande pas ce type de placement parce qu’on cumule ici trop de freins :

• Une durée d’immobilisation longue (souvent 15 ans, sans possibilité de sortie intermédiaire),
• Un rendement réel décevant, voire inexistant in fine,
• Pas de marché secondaire (vous ne revendez pas vos parts quand vous voulez),
• Des frais élevés, parfois opaques, liés à la structure même des SCPI fiscales.

Je trouve le dispositif Malraux plus convaincant en direct (via un bien que vous gérez vous-même), que par le biais d’une SCPI mais c’est un montage complexe qui ne convient pas à grand monde.

Les SCPI sont censés apporter de la simplicité et de la performance, je trouve que dans des dispositifs fiscaux, l’investisseur ne s’y retrouve pas donc je vous déconseille ce type de placement.

Comment fonctionne la déclaration d’une SCPI Malraux ?

Au moment de la déclaration d’impôts, l’associé doit :

• S’engager à conserver ses parts durant la durée de location
• Fournir l’attestation de la société de gestion

L’associé doit joindre au moment de sa déclaration de revenus une attestation qui sera fournie par la société de gestion de la SCPI. Ce document permettra de justifier que les biens sont bien éligibles à la réduction d’impôts.

Dans ce document, il sera nécessaire de retrouver aussi plusieurs éléments :

• Le nombre de parts détenus par le déclarant
• Son nom et son adresse
• La réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé

La déclaration devra se faire dans la déclaration 2042 C, au niveau de la case Travaux de restauration immobilière Malraux dans les cases 7 NX, 7 NY, 7 TX et 7 TY.

Quelles sont les meilleures SCPI Malraux ?

Il existe un certain nombre de SCPI Malraux qui ont été lancées mais il n’y en a pas de meilleures. Le temps dira celles qui ont été intéressantes ou non pour les épargnants. Voilà une liste non exhaustive des SCPI Malraux :

• SCPI Reximmo Patrimoine 1
• SCPI Drouot Estate Immocentre
• SCPI Reximmo Patrimoine 2
• SCPI Renovalys
• SCPI Urban Prestigimmo 2
• SCPI Renovalys
• SCPI Urban Prestigimmo 3
• SCPI Renovalys 3
• SCPI Reximmo Patrimoine 3
• SCPI Urban Prestigimmo 2
• SCPI Urban Prestigimmo
• SCPI Pierre Investissement 9
• SCPI Urban Prestigimmo 3
• SCPI Pierre Investissement 7
• SCPI Pierre Investissement 8
• SCPI Urban Prestigimmo 4
• SCPI Pierre Investissement 10

Les SCPI fiscales (pas seulement les SCPI Malraux) n’ont plus forcément le vent en poupe.