Est-il intéressant de créer une SCI pour un investissement locatif ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 septembre 2021

Créer une société civile immobilière (SCI) peut s’avérer être une solution appropriée pour réaliser un investissement locatif. En effet, la SCI est une alternative à l’acquisition en indivision notamment pour les couples pacsés ou en concubinage. De plus, elle peut apporter certains avantages notamment lors de la transmission du bien.

Suivez-nous, nous répondons ici à toutes vos questions : Pourquoi créer une SCI pour un investissement locatif ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quelle est la fiscalité d’une SCI ? Peut-on obtenir un prêt sans apport avec une SCI ?

Pourquoi créer une SCI pour un investissement locatif ? 

La création d’une SCI permet d’éviter les contraintes d’une indivision comme les confits éventuels liés à la gestion du patrimoine. Dans une SCI, le gérant, dont les pouvoirs ont été déterminés dans les statuts, prend les décisions concernant la gestion des biens.

Toutefois, l’acquisition et la vente d’un bien immobilier doivent être soumises à l’accord des associés. Il convient donc de rédiger dans les statuts les modalités de cession ou d’achat d’un logement afin d’éviter d’éventuels conflits.

Créer une SCI peut être un véhicule d’investissement intéressant pour les partenaires de Pacs ou des concubins. Elle permet de se protéger en cas de décès. De plus, elle est une solution pour constituer un patrimoine à ses enfants. En effet, la SCI facilite la transmission des biens tout comme leur gestion.

Par ailleurs, vous pouvez investir dans des dispositifs de défiscalisation : tels que Pinel, Malraux ou encore bénéficiez du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et profitez ainsi d’avantages fiscaux.

C’est pourquoi, voyons tout de suite les avantages et les inconvénients d’une SCI pour un investissement locatif.

Les avantages d’une SCI pour vos investissements locatifs.

Lors d’un investissement locatif à deux ou plus, opter pour la SCI vous permet de bénéficier de plusieurs avantages, à savoir :

  • Elle évite une revente prématurée : En effet, contrairement à l’indivision, un associé peut sortir d’une SCI en vendant ses parts sociales. Les autres associés ne sont pas obligés de les acheter. En revanche, le bien n’a pas à être vendu comme dans une indivision. De plus, la cession de part évite les frais de notaire et les droits de préemption sont supprimés. En conclusion, la SCI permet de pérenniser le patrimoine immobilier.
  • Une gestion du patrimoine facilitée : Lors de la constitution de la SCI, les associés nominent le gérant et déterminent ses pouvoirs ainsi que les conditions de gouvernance de la société. Ainsi, la gestion est simplifiée. 
  • La SCI permet d’utiliser le mécanisme de démembrement de la propriété des parts : en effet, il est possible d’affecter aux parts sociales l’usufruit ou la nue-propriété, avantage non négligeable dans le cadre des donations. Ce système permet aux nus-propriétaires d’échapper au droit de succession au décès des usufruitiers.
  • Un système de transmission du patrimoine avantageux : En effet, il est possible de transmettre jusqu’à 100 000 euros de parts sociales en franchise d’impôt tous les 15 ans et de cumuler cet avantage avec le démembrement de la propriété des parts.

Les inconvénients d’une SCI pour vos investissements locatifs

Toutefois, avant de se lancer dans la création d’une SCI pour investir dans l’immobilier locatif, il faut en connaître les inconvénients, à savoir :

  • La constitution de la SCI : Il convient de rédiger les statuts, de publier une annonce légale, et d’immatriculer la société au RCS (registre du commerce et des sociétés).
  • Le cout de la création d’une SCI : Il est conseillé de faire appel à un professionnel qui vous en coutera environ 1000€. Toutefois, vous pouvez réduire les couts et vous occuper de l’administratif, mais il conviendra d’être vigilant.
  • Les formalités de la gestion d’une SCI : Une assemblée générale doit être réalisée tous les ans, une comptabilité doit être tenue et les comptes publiés. Il conviendra donc de recourir à un expert-comptable.

Comme vous pouvez le constater, les inconvénients d’une SCI sont essentiellement administratifs et comptables. Il conviendra donc d’être attentif et de faire appel à des professionnels.

Est-il possible de faire un investissement locatif sans apport via une SCI ?

La réponse est oui ! Il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport via une SCI. Toutefois comme toute demande de crédit immobilier, la banque va vérifier la solvabilité de tous les associés.

Lors d’un investissement locatif via une SCI vous pouvez contracter un prêt soit :

  • En réalisant un crédit personnel pour financer le capital social : Dans ce cas, chaque associé effectue un apport dans la SCI pour réaliser un investissement locatif.
  • En réalisant un crédit immobilier via la SCI : La banque prendra ainsi en compte le patrimoine et les revenus de chaque associé pour calculer le financement possible. Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI. En d’autres termes, vous êtes tenu personnellement du remboursement de la totalité de la dette en cas de défaillance.

À noter : la décision d’emprunter par la SCI doit être prise à l’unanimité.

La présence de plusieurs associés rassure la banque. En effet, cela lui permet d’avoir plusieurs recours possibles en cas d’impayés. Ainsi, emprunter via une SCI peut permettre de débloquer un financement plus important que si les associés demander un crédit immobilier individuellement.

Par ailleurs, le fait d’emprunter via une SCI apporte une sécurité supplémentaire à la banque. En effet, les loyers encaissés financeront le prêt. De plus, contrairement à un investissement locatif en direct, la banque n’a pas à s’inquiéter dans le cas de difficultés financières d’un des associés.

Bon à savoir : dans le cas d’une demande de crédit via une SCI familiale composé des parents et des enfants. La SCI bénéficiera de la capacité d’emprunt des parents et de la jeunesse des enfants qui permettront l’obtention de taux d’intérêt et assurance avantageux.

SCI à l’IS ou à l’IR avec un investissement locatif ?

Une SCI vous permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Ainsi on peut se demander quelle option choisir lors d’un investissement locatif.

SCI et Impôt sur le revenu 

Une SCI soumise à l’IR est dite transparente. Concrètement, la transparence fiscale c’est lorsque les associés sont imposés directement. Ainsi, les bénéfices de la SCI correspondant aux recettes locatives rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Les associés sont donc taxés au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Optez pour la transparence fiscale permet de bénéficier d’avantages fiscaux comme :

Vous pouvez cumuler SCI et LMNP ou LMP et continuer à conserver l’IR, sous conditions:
Les revenus issus de la location meublée représentent moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel.
L’activité de location meublée reste occasionnelle
.

SCI et Impôt sur les sociétés 

En fonction de la situation personnelle de l’associé et de la stratégie d’investissement de la société, la fiscalité d’une SCI soumise à l’IS peut être plus avantageuse. Notamment pour les personnes fortement imposées (taux moyen d’imposition supérieur à 41 %).

Les revenus issus de la location sont considérés comme des dividendes. Deux options s’offrent alors à vous :

  • Etre imposé au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (Tax Flat)
  • Etre imposé au barème progressif de l’IR et prélèvements sociaux (17,2 %)

Toutefois, en optant pour une SCI à l’IS, il convient de tenir compte des points suivants :

  • La double imposition : En effet, les revenus de la SCI sont soumis au taux de l’IS (15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà puis 25 % à partir de 2022.). Les dividendes sont imposées à la Tax Flat ou à l’IR selon l’option choisie.
  • Les plus-values : les plus-values professionnelles ne bénéficient pas d’abattement par durée de détention.
  • L’amortissement du bien immobilier est réintégré dans le calcul de la plusvalue, ayant pour conséquence une augmentation de la plus-value imposable.

Ce qui est intéressant en optant pour une SCI soumise à l’IS, c’est que les associés peuvent décider de ne pas se reverser les dividendes. Ils peuvent ainsi utiliser ces bénéfices pour effectuer d’autres placements. De fait, s’ils ne perçoivent pas de dividendes, ils ne seront pas imposés.

Toutefois, utilisez la SCI comme véhicule d’investissement demande des connaissances juridiques pour rédiger les statuts. Vous devrez aussi faire appel à un expert-comptable. Ainsi malgré les avantages de créer une SCI pour réaliser un investissement locatif, il est vivement conseillé de faire appel à des experts. En effet, ils sauront vous guider dans vos projets immobiliers.

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