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DPE et location : comment cela fonctionne ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
23 novembre 2022

Le diagnostic de performance énergétique existe depuis 2006. Et il a bien évolué en 2021, en faisant peser de nouvelles obligations sur les propriétaires bailleurs. DPE à réaliser avant tout nouveau bail, obligations d’affichage, gel des loyers de certains biens… Pour être en règle, mieux vaut prendre connaissance de toutes ces nouvelles mesures. Voyons ensemble tout ce qu’il y a à savoir sur le DPE obligatoire dans le cadre d’une mise en location. 

Le DPE pour une location : définition 

Le DPE est le « diagnostic de performance énergétique » d’un bien immobilier. Il doit être fourni avec le contrat de bail. Concrètement, il s’agit d’un état des lieux de sa consommation d’énergie et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic immobilier attribue une étiquette, qui peut aller de A à G

Un « bon » DPE augmente l’attractivité d’un bien. Les locataires sont de plus en plus attentifs à la consommation d’énergie et à l’impact environnemental de leur logement. 

Depuis 2021, on parle maintenant du « nouveau DPE ». Certaines choses ont donc changé depuis sa création en 2006. Il entend être à la fois plus lisible et plus compréhensible. Il prévoit aussi de nouvelles règles de calcul et d’affichage. Il doit comprendre des informations obligatoires : quantité annuelle d’énergie consommée, quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES), classement du logement en application d’une échelle de référence… 

Le DPE « nouvelle loi » est obligatoire pour toute « nouvelle » mise en location. L’interdiction de mettre en location sans DPE court depuis l’année dernière (il n’est plus possible de mettre un bien en location avec un DPE vierge en 2022). 

L’un des objectifs de ce nouveau DPE est de contraindre les propriétaires bailleurs à faire des travaux si leur bien est trop énergivore. Sont notamment visées les étiquettes F et G (les fameuses « passoires énergétiques « ). Leur mise en location sera tout simplement interdite d’ici quelques années. 

Nouveau DPE et location : quelles sont les règles ?

Le nouveau DPE concerne toutes les locations, ou presque. Appartements, maisons, certaines locations saisonnières… Idem pour la vente. 

Le propriétaire bailleur doit donc désormais en faire réaliser un pour tout nouveau contrat de bail. Aucune obligation en revanche en cours de bail, en cas de reconduction tacite ou de cession. S’il n’en remet pas, le bailleur s’expose à devoir verser des dommages et intérêts au locataire. 

À terme, les biens les plus énergivores seront purement et simplement interdits à la location. Pour ceux avec un DPE G, la location sera interdite dès 2025. Pour ceux avec un DPE F, la location sera interdite en 2028. 

AnnéeInterdiction
2023Logements qui consomment plus de 449 kilowattheures d’énergie finale par m2 et par an
2025Logement avec une étiquette G
2028Logement avec une étiquette F
2034Logement avec une étiquette E
Le DPE et les interdictions à venir

Vous le voyez, vous avez quand même une bonne dizaine d’années devant vous pour faire des travaux si votre bien en location a, par exemple, un DPE E. Dans tous les cas, un mauvais DPE sera bientôt égal à une interdiction de location. Le but ? Inciter les propriétaires à faire les travaux nécessaires. 

De nombreuses aides existent pour aider les bailleurs à améliorer les performances énergétiques de leur(s) bien(s). 

Autre obligation du nouveau DPE : à compter du 1er janvier 2023, un logement ne pourra être loué que si sa consommation d’énergie n’excède pas un certain seuil de kilowattheures. Le seuil est à 449 kilowattheures d’énergie finale par m2 et par an. 

Autre mesure phare du nouveau DPE : depuis le 25 août 2022, les loyers des biens situés en France métropolitaine sont gelés si leur étiquette est F ou G

Le dispositif prévoit aussi de nouvelles obligations quant à l’affichage des offres de location. Citons notamment les mentions « Classe énergie » et « Classe climat » qui doivent bien apparaître sur toutes les annonces presse. Idem pour l’échelle de référence. Et pour un logement F ou G, une autre mention additionnelle est obligatoire : « logement à consommation énergétique excessive ». 

DPE pour une location : quand et pour qui ?

À qui s’adresse le DPE pour une mise en location ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par le propriétaire. Il est obligatoire pour les biens sis en France métropolitaine et mis en location (ou en vente). Il doit être remis au locataire, peu importe que la location soit vide ou meublée. 

Le DPE ne peut pas être effectué par n’importe qui. Il faut faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié. Ce dernier transmettra les résultats à l’observatoire des DPE de l’Agence de la transition écologique (ADEME). 

Le nouveau DPE est « opposable ». Il engage donc votre responsabilité, alors qu’il n’était jusque là qu’informatif. S’il est erroné, le locataire pourra intenter une action en justice contre son propriétaire, s’il estime qu’il a subit un préjudice.  

Précision importante : depuis la nouvelle loi, on peut très bien réaliser un diagnostic collectif unique pour l’immeuble et les biens privatifs (les appartements). 

Quand faire un DPE pour une mise en location ?

Le DPE doit être réalisé avant la publication de l’annonce de location, et donc avant la signature de tout nouveau contrat de bail (même s’il s’agit d’un bail d’activité). Un DPE devra aussi être fourni pour une location saisonnière si celle-ci excède 4 mois dans l’année. 

Si des travaux de rénovation énergétique ont été faits, le nouveau DPE pourra attester de ces améliorations. 

Reste à savoir quelle est la durée de validité d’un DPE pour une location. Elle est, dans l’absolu, de 10 ans. Mais des règles spécifiques existent :  

Date du DPEValidité
Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021Valable jusqu’au 31 décembre 2024
Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017Valable jusqu’au 31 décembre 2022
Durée de validité des DPE – Cas spécifiques

Comment améliorer le DPE de sa location ?

Le nouveau dispositif DPE entend bien contraindre les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux si leur bien est trop énergivore. Et surtout s’il s’agit d’une étiquette F ou G, et donc d’une passoire thermique. Nous l’avons vu, une interdiction progressive des locations de biens trop gourmands est aussi en marche. 

Heureusement, il existe des solutions et aides pour améliorer les performances énergétiques d’un bien mis en location. 

Déjà, sachez que le diagnostic énergétique est accompagné de recommandations au niveau des travaux à réaliser. Pour ces derniers, tournez vous vers des entreprises et artisans avec le label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Cela est même obligatoire pour obtenir des aides de l’État. 

Demandez un maximum de devis et prenez votre temps pour comparer.

Vérifiez quelles sont les aides de l’État auxquelles vous pourriez avoir droit. Il en existe un bon nombre. Mentionnons notamment

  • L’Éco-prêt à taux 0 (éco PTZ), 
  • MaPrimeRénov’, accessible à tous les propriétaires bailleurs (le niveau de l’aide dépendra des ressources et de la situation), 
  • Loc’Avantages, qui prévoit des réductions fiscales via l’Agence nationale de l’habitat.

Certaines de ces aides peuvent être cumulées. Elles sont toutes conditionnées.  

Quel est le prix du DPE location ?

Réaliser un DPE pour sa prochaine mise en location a bien sûr un prix. Le diagnostic n’est pas gratuit, quel que soit le professionnel certifié choisi. 

Comptez entre 100 et 250 euros en moyenne selon la taille du logement et l’année de construction. Attention toutefois : les tarifs ne sont pas réglementés. Demandez toujours un devis avant de faire venir un expert. 

Avant tout chose, prenez le temps de bien choisir votre diagnostiqueur professionnel. Comparez les prix, les disponibilités… Le Service Public propose un bel outil pour trouver facilement un professionnel dans votre région. 

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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