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Quels sont les diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
15 septembre 2022

Effectuer des diagnostics immobiliers est obligatoire pour toute personne souhaitant vendre un bien immobilier. Ces diagnostics permettent au futur acquéreur d’obtenir toutes les informations concernant les caractéristiques du logement à acheter. Lors d’une vente immobilière, ces diagnostics constituent un moyen pour évaluer la conformité de l’immobilier.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un appartement ? Et quels sont les diagnostics immobiliers qu’il faut réaliser pour la vente d’un local commercial ou d’un terrain nu ? Retrouvez dans ce guide les diagnostics obligatoires à réaliser dans le cadre d’une vente immobilière. En tout premier lieu, nous vous indiquerons les diagnostics immobiliers nécessaires pour la vente d’une maison. Ensuite, vous découvrirez les diagnostics requis pour la vente d’un appartement et d’un local commercial. Enfin, nous vous partagerons les diagnostics à réaliser pour vendre un terrain nu.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison ?

Les règles en matière de diagnostic immobilier sont différentes selon le type d’acquisition. Premièrement, voyons les différents types de diagnostic obligatoire pour la vente d’une maison. Les diagnostics nécessaires varient selon que vous désirez acquérir une maison individuelle ou un logement en copropriété.

Les diagnostics immobiliers pour une maison individuelle

Un vendeur qui vous propose la vente d’une maison individuelle a l’obligation de vous fournir les diagnostics suivants :

  • Diagnostic de Performance Energétique ou DPE, sauf pour une VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) ;
  • Constat de risque d’exposition au plomb ou Crep ;
  • État indiquant la présence ou l’absence d’amiante ;
  • Diagnostic électricité pour voir l’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation date de plus de 15 ans ;
  • État de l’installation intérieure du gaz pour une installation datant de plus de 15 ans ;
  • Diagnostic d’assainissement autonome ;
  • État mentionnant la présence ou l’absence de termites ;
  • Diagnostic de l’état des risques et pollutions : cela peut inclure les cataclysmes naturels, les risques miniers, les risques technologiques …
  • Diagnostic bruit.

Les diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement en copropriété

Le vendeur d’un logement en copropriété a l’obligation de vous remettre les diagnostics et documents ci-après :

  • Diagnostic de Performance Energétique ou DPE, sauf dans le cas d’une Véfa (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) ;
  • Constat de risque d’exposition au plomb ou Crep ;
  • Diagnostic amiante ;
  • Loi Carrez : ce diagnostic permet d’obtenir un certificat qui atteste la surface du lot concerné ;
  • Diagnostic électricité si l’installation électrique date de plus de 15 ans ;
  • Diagnostic gaz pour une installation de plus de 15 ans ;
  • Etat indiquant la présence ou non de termites ;
  • Diagnostic de l’état des risques et pollutions ;
  • Diagnostic bruit.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un appartement ?

Deuxièmement, voyons maintenant les diagnostics requis dans le cadre de la vente d’un appartement. Tout comme avec la vente d’une maison ou d’un logement en copropriété, la vente d’un appartement requiert plusieurs diagnostics immobiliers. De ce fait, le vendeur d’un appartement a l’obligation de remettre au futur acquéreur plusieurs documents :

  • DPE ou Diagnostic de Performance Energétique ;
  • Amiante pour les logements construits avant 1997 ;
  • Loi Carrez pour les biens en copropriété ;
  • Plomb ou Crep si l’appartement a été construit avant 1949 ;
  • État des risques et pollutions ;
  • Termites pour les appartements situés dans les communes visées par arrêté préfectoral ;
  • Mérules si le logement est localisé dans les communes visées par arrêté préfectoral ;
  • Gaz pour une installation de plus de 15 ans ;
  • Électricité ;
  • Assainissement ;
  • Présence ou non de nuisances sonores.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un local commercial ?

Troisièmement, voyons les 5 diagnostics incontournables qu’il faut réaliser pour vendre un local commercial.

Le DPE Tertiaire 

Le DPE permet à l’acquéreur potentiel d’identifier la classe énergétique du bien (de A à G). La validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

La superficie Loi Carrez 

Réalisé uniquement sur un local commercial en copropriété, ce diagnostic mesure la surface réelle du local. Ce diagnostic, effectué à l’aide d’un télémètre, est nécessaire pour éviter toute erreur. Au-delà de 5%, une erreur de mesure donne la possibilité à l’acquéreur de demander une baisse du prix du bien. La validité de ce diagnostic est illimitée sauf en cas de travaux ou d’évolutions de jurisprudence.

L’État des Risques et Pollutions 

Ce diagnostic informe le futur acquéreur des risques auxquels le local commercial est exposé. Cela peut être des risques d’inondation, d’avalanche, d’incendie de forêts et des expositions nucléaires. Il peut également s’agir de risques industriels, de risques sismiques, de risques miniers ou de risques liés au gaz radon. L’ERP est valable pour 6 mois.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les biens ayant été construits avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic est nécessaire pour préserver la santé et la sécurité des personnes qui occuperont le local commercial. Si l’absence d’amiante est confirmée, le diagnostic amiante profitera d’une validité illimitée.

Diagnostic termites

Ce diagnostic obligatoire lors d’une vente immobilière permet d’identifier la présence ou l’absence de termites dans le local commercial. Si la présence de termites est confirmée par le diagnostic, des travaux de détermitage seront nécessaires. Le diagnostic termites est valable le jour de la visite. Il reste utilisable sur une durée de 6 mois maximum.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un terrain nu ?

Pour finir, retrouvons les diagnostics exigés dans le cadre de la vente d’un terrain nu. Deux types de diagnostic immobilier doivent être réalisés lors de la vente d’un terrain nu. Ces diagnostics permettent à l’acquéreur de connaitre à l’avance les éventuels risques naturels auxquels peut être exposé le terrain.

Parmi les diagnostics obligatoires à effectuer dans le cadre de la vente d’un terrain nu, il y a :

  • L’État des risques et pollution (ERP) : ce diagnostic est obligatoire que le terrain soit constructible ou non, qu’il soit viabilisé ou non. Il vise à déterminer les risques naturels ou technologiques auxquels le terrain nu peut être exposé dans sa zone géographique ;
  • Le diagnostic termites : il est nécessaire pour se protéger des risques parasitaires avant la vente du terrain. Le diagnostic termites permet de repérer clairement la présence ou non de termites. Il est réalisé uniquement par un diagnostiqueur certifié. Cependant, ce diagnostic n’est obligatoire que si le terrain est localisé dans une zone géographique infestée par les termites. La zone géographique en question doit avoir fait l’objet d’une déclaration préfectorale d’infestation par les termites.
Quels sont les diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière ?

Les diagnostics immobiliers devant être effectués obligatoirement dépendent du bien immobilier à vendre. Cela peut être une maison individuelle, un logement en copropriété, un local commercial ou un terrain nu… Les diagnostics à faire varient également selon l’âge des installations. Parmi les diagnostics immobiliers courants, on peut citer quelques-uns : le DPE, le diagnostic termites, l’ERP, le diagnostic amiante …

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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