Comment choisir entre SCPI et investissement locatif ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 décembre 2021

Placement préféré des français, l’immobilier se décline aujourd’hui sous plusieurs formes. Il est ainsi possible d’acheter un bien locatif, ou d’investir de façon indirecte via des SCPI. Si la fiscalité est identique dans les deux cas, ces deux façons d’investir présentent aussi des différences. De nombreux épargnants hésitent donc entre SCPI et appartement locatif.

Quelles sont les différences entre SCPI et immobilier traditionnel ? Lequel de ces deux placements présente le meilleur rendement locatif ? Quels sont les risques et avantages ? Nous comparons investissement locatif et SCPI.

Quel est le rendement d’un investissement locatif ?

Depuis plusieurs années, le marché de l’immobilier résidentiel connait une forte croissance, accompagnée d’une hausse continue des prix. Entre 2010 et 2020, la hausse enregistrée est ainsi de 22% pour l’ensemble du territoire métropolitain (avec de fortes disparités selon les régions) et atteint même 56% pour Paris. En revanche, le prix des loyers a augmenté de manière beaucoup plus modérée. Cela s’explique notamment par une forte réglementation des baux d’habitation, avec l’indexation des loyers sur l’inflation, voire le plafonnement des prix dans certaines villes.

A surface égale, la rentabilité des investissements locatifs a donc chuté. Après déductions des diverses charges (travaux sur le bien, taxe foncière, vacance locative, travaux décidés par la copropriété), le rendement net avoisine ainsi les 2,5 % dans une grande métropole. Pour un bien situé en région, il est toutefois possible d’espérer un rendement de 4 ou 5%.

Par ailleurs, le prix de l’immobilier approche un plafond de verre, car il est peu probable que l’augmentation observée ces dernières années continue sur cette lancée. Certains facteurs, comme la stagnation des salaires ou l’endettement des ménages viennent en effet limiter les éventuelles hausses futures. Par conséquent, on peut s’attendre à un ralentissement de la  croissance du marché immobilier. Pour un investissement réalisé en 2021, la marge de revalorisation foncière est donc réduite.

Quel est le rendement d’un investissement dans des SCPI ?

Du côté des SCPI, le rendement annuel moyen est situé entre 4 et 5%, voire légèrement au-dessus pour les plus dynamiques, qui sont souvent les plus récentes. La raison pour ce rendement globalement plus élevé tient notamment au type d’actif détenus dans les SCPI. Il s’agit surtout d’immobilier professionnel, comme des bureaux, des entrepôts, des commerces ou des cliniques.

Pour ce type de biens, la corrélation entre le prix à l’achat et le prix des loyers est généralement plus importante. Ce relatif alignement s’explique en partie par le fait que les SCPI signent essentiellement avec les locataires des baux professionnels. Beaucoup moins contraignants que les baux d’habitation, ces permettent davantage de liberté pour fixer le prix des loyers.

De plus, les SCPI ciblent des biens faisant l’objet d’une forte demande, en lien avec des secteurs en expansion. Certaines investissent également hors de l’hexagone, dans des pays de l’Union Européenne ou au Royaume-Uni par exemple. Les SCPI européennes tirent ainsi parti de la forte croissance du marché immobilier dans certains de ces pays pour stimuler le rendement obtenu. En raison de cette stratégie, les perspectives de revalorisation foncière s’annoncent également plus optimistes que dans l’immobilier résidentiel.

Quels sont les avantages des SCPI vs investissement locatif ?

Outre un rendement moyen généralement supérieur, les SCPI offrent plusieurs avantages par rapport à un investissement locatif en direct :

Quels sont les inconvénients des SCPI vs investissement locatif ? 

En comparaison avec un investissement locatif classique, les SCPI présentent peu d’inconvénients à proprement parler. Cependant, l’investissement en SCPI pourra ne pas convenir à certains épargnants :

Notre avis sur le meilleur investissement locatif entre SCPI et appartement locatif

La balance entre rendement et contraintes penche nettement en faveur des SCPI. Plus accessibles et flexibles, elles présentent également un risque plus dilué qu’un investissement locatif en direct. En achetant des SCPI, l’épargnant bénéficie ainsi des avantages de l’immobilier avec des contraintes très réduites. Il est en outre possible de se constituer un portefeuille diversifié en répartissant la somme investie sur plusieurs SCPI. Par bien des aspects, les SCPI apparaissent donc comme une meilleure option que l’investissement locatif.

Le choix final entre l’achat d’un bien en direct et l’investissement en SCPI reste toutefois une question de profil et d’objectifs.  Pour certains épargnants, c’est le fait de détenir un bien physiquement qui fait l’intérêt du placement immobilier. Cela peut par exemple être le cas lorsque le but est d’amortir le logement avant de l’habiter. Il en va de même pour les investisseurs qui disposent du temps ou des compétences pour apporter eux-mêmes des améliorations au bien et le valoriser sur le long terme. Dans cette perspective, l’investissement locatif peut s’avérer plus pertinent que l’achat de SCPI.

Par ailleurs, rien n’interdit de détenir à la fois des biens en direct et de la pierre papier. Ces deux types de placements immobiliers peuvent au contraire trouver leur place et se complémenter dans un patrimoine bien diversifié. Mais bien entendu, investir simultanément en SCPI et dans l’immobilier traditionnel n’est possible que pour les investisseurs qui disposent de fonds conséquents. A défaut d’un objectif patrimonial précis, nous recommanderons donc de préférence un investissement en SCPI. Moins contraignant et souvent plus rentable, ce type de placement s’adaptera souvent mieux aux besoins de la plupart des épargnants. Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel dans votre projet d’investissement pour bénéficier de conseils personnalisés.

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