SCPI ou investissement locatif : que faire en 2024 ?

Placement préféré des français, l’immobilier se décline aujourd’hui sous plusieurs formes. Il est ainsi possible d’acheter un bien locatif, ou d’investir de façon indirecte via des SCPI. Si la fiscalité est identique dans les deux cas, ces deux façons d’investir présentent aussi des différences. De nombreux épargnants hésitent donc entre SCPI et achat immobilier classique. Lequel de ces deux placements présente le meilleur rendement locatif ? Quels sont les risques et avantages ? SCPI ou investissement locatif : vous ne saviez pas comment choisir ? À l’issue de cet article, vous aurez toutes les cartes en main pour prendre la meilleure décision.

SCPI ou investissement locatif : lequel a le meilleur rendement ?

Quelle rentabilité espérer pour un investissement locatif ?

Depuis plusieurs années, le marché de l’immobilier résidentiel connaît une forte croissance, accompagnée d’une hausse continue des prix. Néanmoins, la brusque hausse des taux de ces derniers mois est en train de retourner la tendance. 

Entre 2010 et 2020, la hausse enregistrée a été de 22% pour l’ensemble du territoire métropolitain (avec de fortes disparités selon les régions). Il a même atteint 56% pour Paris. En revanche, le prix des loyers a augmenté de manière beaucoup plus modérée. Cela s’explique notamment par une forte réglementation des baux d’habitation, avec l’indexation des loyers sur l’inflation, voire le plafonnement des prix dans certaines villes.

Que peut-on attendre de 2024 ?

Les mauvaises nouvelles s’accumulent pour l’immobilier en 2024 : 

• La hausse rapide des taux d’intérêt vient considérablement impacter la capacité d’investissement des acheteurs ;
• L’interdiction des passoires thermiques oblige de nombreux propriétaires à réaliser d’importants travaux alors que les loyers ne devraient pas augmenter (ou très peu) ;
• La brusque augmentation des prix de l’immobilier après la crise du COVID 19 n’a pas suivi la croissance des salaires ;

Pour toutes ces raisons, la rentabilité des investissements locatifs ne devrait pas s’améliorer. Or, ce rendement n’était déjà pas très élevé en 2020.

Après déduction des diverses charges (travaux sur le bien, taxe foncière, vacance locative, travaux décidés par la copropriété), le rendement net avoisine en moyenne les 2,5 % dans une grande métropole. Pour un bien situé en région, il était toutefois possible d’espérer un rendement de 4 ou 5%.

Quel est le rendement d’un investissement dans des SCPI ?

Du côté des SCPI, le rendement annuel moyen est situé entre 4 et 5%, voire légèrement au-dessus pour les plus dynamiques, qui sont souvent les plus récentes. La raison de ce rendement globalement plus élevé tient notamment au type d’actif détenu dans les SCPI. Il s’agit surtout d’immobilier professionnel, comme des bureaux, des entrepôts, des commerces, des cliniques… Ces biens, inaccessibles au grand public la plupart du temps, se louent généralement à des prix plus élevés que l’immobilier résidentiel.

Pour ce type de biens, la corrélation entre le prix à l’achat et le prix des loyers est généralement plus importante. Ce relatif alignement s’explique en partie par le fait que les SCPI signent essentiellement avec les locataires des baux professionnels. Contrairement à l’immobilier résidentiel où l’État entend fournir à chacun un logement décent à un prix raisonnable, l’immobilier professionnel est moins encadré. L’indexation des loyers sur l’inflation est donc plus simple à mettre en œuvre, ce qui est un point non négligeable en 2023 et 2024.

De plus, les SCPI ciblent des biens faisant l’objet d’une forte demande, en lien avec des secteurs en expansion. Certaines investissent également hors de l’hexagone, dans des pays de l’Union Européenne ou au Royaume-Uni par exemple.

Les SCPI européennes tirent ainsi parti de la forte croissance du marché immobilier dans certains de ces pays pour stimuler le rendement obtenu. En raison de cette stratégie, les perspectives de revalorisation foncière s’annoncent également plus optimistes que dans l’immobilier résidentiel.

Quels sont les avantages des SCPI vs investissement locatif ?

Outre un rendement moyen généralement supérieur, les SCPI offrent plusieurs avantages par rapport à un investissement locatif en direct :

• Accessibilité : Très apprécié par les français, l’investissement locatif en direct nécessite toutefois des fonds importants, avec une mise initiale dépassant souvent 150 000 euros. Les SCPI sont en revanche beaucoup plus accessibles, puisqu’il est possible d’acquérir des parts à partir de quelques centaines ou de quelques milliers d’euros.
• Absence de gestion : La gestion d’un bien locatif détenu en direct demande du temps et des moyens. Vous devez en effet vous occuper d’entretenir le bien, de faire réaliser les éventuels travaux, de trouver un locataire et de communiquer avec lui. L’investissement en SCPI ne nécessite en revanche aucune gestion, si ce n’est la déclaration de votre revenu à l’administration fiscale.
• Risque dilué : Dans le cadre d’un investissement locatif en direct, vous n’avez généralement qu’un locataire. En cas de défaut de paiement de sa part ou si le bien reste vacant entre deux locataires, la rentabilité de votre placement et vos finances peuvent être durement impactées. A l’inverse, une SCPI détient de nombreux biens, occupés par de nombreux locataires. Bien que le risque reste présent, il est donc fortement dilué, et mutualisé entre tous les associés.
• Diversification : Les SCPI permettent également de répartir la somme placée sur plusieurs thématiques (bureaux, santé, logistique) et zones géographiques (en France et en Europe, dans le cas des SCPI européennes). Vous pouvez ainsi investir dans des actifs généralement inaccessibles aux particuliers, et éviter de dépendre d’un bien ou d’un secteur.
• Revente : Les parts de SCPI sont très liquides, elles peuvent être revendues très facilement. Il suffit de remplir un document à envoyer à la société de gestion et vous recevrez l’argent en deux à trois semaines. Pas de notaire, pas de diagnostics règlementaires, pas de promesse de vente, pas les 3 mois d’attente pour recevoir les fonds.
• Rentabilité : Les rentabilités des SCPI sont relativement constantes années après années et ne seront pas impactées par un ravalement de façade ou un mauvais payeur.

Quels sont les inconvénients des SCPI vs investissement locatif ? 

En comparaison avec un investissement locatif classique, les SCPI présentent peu d’inconvénients à proprement parler. Cependant, l’investissement en SCPI pourra ne pas convenir à certains épargnants :

• Un placement « papier » : De nombreux épargnants privilégient l’immobilier en raison de son côté solide et tangible. Lors d’un investissement en SCPI, vous ne détenez pas les immeubles physiquement, mais sous forme de parts. Les investisseurs attachés au côté rassurant de la pierre pourront donc préférer un investissement locatif classique.
• La disponibilité du bien : Certains épargnants achètent un bien locatif dans le but de l’habiter plus tard (par exemple au moment de la retraite) ou de le mettre à la disposition de leurs descendants. Cela n’est bien entendu pas possible dans le cadre d’une SCPI. Il ne s’agit pas nécessairement d’un inconvénient, mais les épargnants souhaitant investir dans cette optique s’orienteront plutôt vers l’acquisition d’un bien en direct.  
• Le coût du crédit : Généralement, pour profiter de l’effet de levier du crédit avec des SCPI, vous aurez un taux un peu plus élevé que pour un investissement locatif.

Pourquoi l’investissement en SCPI reprend des couleurs en 2024 ?

On l’a vu, le coût du crédit est traditionnellement l’un des inconvénients majeurs de l’investissement en SCPI par rapport à  l’investissement locatif. Il semblerait néanmoins que ce ne soit plus tellement le cas en ce début d’année. Alors que les taux d’emprunt sont restés relativement stable pour l’immobilier en direct, il n’en est pas de même pour les SCPI : 

• Comptez 4,2% de taux d’intérêt sur 20 ans, contre 5% en décembre 2023, soit une baisse d’un peu plus de 15% ;
• A contrario, les taux sont restés relativement stables pour l’immobilier classique. En décembre 2023, le taux de crédit moyen était de 4,24% sur 20 ans contre 4,05% aujourd’hui, ce qui représente une baisse de moins de 6%. 

Avec des taux qui se rapprochent de ceux de l’immobilier classique, l’investissement dans les SCPI devient donc plus attractif en ce début d’année. Un bémol néanmoins, certaines SCPI sont en très mauvaise posture en 2024, quand d’autres réalisent de très belles performances. Plus que jamais, il vous faudra donc être sélectif dans votre stratégie d’investissement.

Notre avis sur le meilleur investissement locatif

La balance entre rendement et contraintes penche nettement en faveur des SCPI. Plus accessibles et flexibles, elles présentent également un risque plus dilué qu’un investissement locatif en direct. En achetant des SCPI, l’épargnant bénéficie ainsi des avantages de l’immobilier avec des contraintes très réduites.

Le choix final entre l’achat d’un bien en direct et l’investissement en SCPI reste toutefois une question de profil et d’objectifs. Pour certains épargnants, c’est le fait de détenir un bien physiquement qui fait l’intérêt du placement immobilier. Cela peut par exemple être le cas lorsque le but est d’amortir le logement avant de l’habiter. Il en va de même pour les investisseurs qui disposent du temps ou des compétences pour apporter eux-mêmes des améliorations au bien et le valoriser sur le long terme. Dans cette perspective, l’investissement locatif peut s’avérer plus pertinent que l’achat de SCPI.

Par ailleurs, rien n’interdit de détenir à la fois des biens en direct et de la pierre papier. Ces deux types de placements immobiliers peuvent au contraire trouver leur place et se complémenter dans un patrimoine bien diversifié. Mais bien entendu, investir simultanément en SCPI et dans l’immobilier traditionnel n’est possible que pour les investisseurs qui disposent de fonds conséquents.

A défaut d’un objectif patrimonial précis, nous recommandons donc de préférence un investissement en SCPI. Moins contraignant et souvent plus rentable, ce type de placement s’adaptera souvent mieux aux besoins de la plupart des épargnants.