Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

L’autorité des marchés financiers reconnaît deux types de SCPI de rendement : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Les SCPI à capital fixe ont la particularité d’être fermées à la souscription en dehors des périodes d’augmentation de capital. Pour acquérir ou céder des parts, il faut alors passer par le marché secondaire. Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ? Quelle est la différence avec une SCPI à capital variable ? Quand faut-il opter pour une SCPI à capital fixe ? Nous faisons le point sur les spécificités des SCPI à capital fixe.

Définition d’une SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe inscrit le montant plafond de son capital dans ses statuts dès sa création. Une fois que le montant fixé est atteint, il n’y a plus d’émission de parts et la SCPI est fermée aux investissements extérieurs. L’assemblée générale conserve cependant la possibilité de voter une augmentation du plafond et la création de nouvelles parts.

Lorsque le plafond est atteint, il faut passer par le marché secondaire pour vendre ou acheter des parts de la SCPI. Dans ce cas, le prix des parts n’est plus fixé par la société de gestion, mais dépend de l’offre et de la demande. Selon la popularité de la SCPI, les prix peuvent donc évoluer à la hausse ou à la baisse.

Quel est l’avantage d’une SCPI à capital fixe ?

Considérées comme trop contraignantes, les SCPI à capital fixe sont de moins en moins courantes sur le marché. Il peut pourtant s’avérer intéressant d’opter pour une SCPI à capital fixe, à condition que ce choix corresponde à vos objectifs.

Le principal avantage des SCPI à capital fixe vient de la manière dont elles sont gérées. Toute augmentation de capital doit être proposée par la société de gestion à l’assemblée générale, qui l’accepte ou la rejette. Le montant de l’augmentation et le programme d’investissement est alors précisé à l’avance, ce qui permet par exemple d’éviter une croissance trop rapide ou mal maîtrisée.

En revanche, le prix des parts d’une SCPI à capital fixe est déterminée par la loi de l’offre et de la demande, et peut donc fluctuer de manière plus ou moins importante. Selon le succès (ou l’absence de succès) de la SCPI, cette volatilité pourra jouer en votre faveur ou vous pénaliser.

Comment choisir entre une SCPI à capital variable ou à capital fixe ?

Contrairement aux SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable continuent d’émettre des parts jusqu’à ce que leur plafond soit atteint, ce qui n’arrive généralement pas. Elles restent donc ouvertes à la souscription en permanence. De plus, le prix des parts est fixé en fonction de la valeur totale des immeubles détenus par la SCPI et non par confrontation de l’offre et de la demande.  

Votre choix final entre SCPI à capital fixe ou variable dépendra essentiellement de votre profil et de vos besoins. Si la liquidité des parts n’est pas un élément important pour vous et que vous êtes certain de conserver vos parts au moins 10 ans, vous pouvez opter pour une SCPI à capital fixe. Certaines offrent des performances très satisfaisantes et montrent une gestion irréprochable depuis leurs créations. Choisir une SCPI à capital variable vous permettra en revanche de revendre vos parts plus facilement et de bénéficier de prix relativement stables. Plus sécurisante et flexible, cette dernière option est donc souvent recommandée aux épargnants particuliers, surtout pour une première souscription.

Si vous décidez d’acquérir des parts d’une SCPI à capital fixe vous pourrez le faire :

• Au moment de sa création, pendant la collecte initiale.
• Lors d’une augmentation de capital décidée par l’assemblée générale.
• A des échéances régulières (hebdomadaires ou mensuelles) sur le marché secondaire. Dans ce cas, attention aux frais d’enregistrement d’environ 5% qui seront à votre charge.

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