Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 décembre 2021

L’autorité des marchés financiers reconnait deux types de SCPI de rendement : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Les SCPI à capital variable ont la particularité d’être ouvertes à la souscription en permanence. De plus, le prix des parts est déterminé par la valeur des immeubles détenus par la SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable? Quelle est la différence avec une SCPI à capital fixe ? Comment faire son choix ? Nous vous expliquons le fonctionnement des SCPI à capital variable.

Définition d’une SCPI à capital variable ?

Dans une SCPI à capital variable, le capital est susceptible de varier en permanence à la hausse comme à la baisse en fonction des demandes de souscription ou de retrait. Une SCPI à capital variable peut donc collecter des fonds jusqu’à ce que le plafond fixé dans ses statuts soit atteint. En général, cela n’arrive pas car les sociétés de gestion prévoient volontairement des plafonds très importants. Les épargnants ont donc la possibilité d’acheter ou de revendre des parts à tout moment.

Le prix des parts de SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion, en fonction de la valeur des immeubles détenus. Il évolue donc selon les fluctuations du marché de l’immobilier. Actuellement, la valeur d’une part de SCPI augmente ainsi de 0,50% par an en moyenne. Par ailleurs, si un associé souhaite céder ses parts, c’est la société de gestion qui se charge de trouver un acheteur.

Quel est l’avantage d’une SCPI à capital variable ?

Majoritaires sur le marché, les SCPI à capital variable présentent deux avantages majeurs :

Attention cependant, vous n’avez pas la garantie que votre placement ne perdra pas de valeur, par exemple en cas de chute des prix de l’immobilier. Il reste également possible que vous rencontriez des difficultés à céder vos parts. Cela pourra notamment être le cas si vous avez opté pour une SCPI de taille modérée, avec un volume de souscription peu important.

Comment choisir entre une SCPI à capital variable ou à capital fixe ?

Contrairement aux SCPI à capital variable, les SCPI à capital fixe cessent d’émettre des parts lorsque le plafond fixé est atteint. Pour vendre ou acheter des part, il faut alors passer par le marché secondaire. Dans ce cas, le prix des parts est déterminé par l’offre et la demande. Il peut ainsi connaître des fluctuations plus ou moins importantes en fonction du succès de la SCPI. Par ailleurs, seul un petit nombre de part est échangé sur le marché secondaire chaque année. En dehors des périodes de collecte, il peut donc s’avérer difficile d’acquérir ou de céder des parts.

Puisqu’ils sont déterminés par la valeur de l’immobilier sous-jacent, les prix des parts de SCPI à capital variable sont en principe moins volatiles. Généralement, il est aussi plus facile de céder des parts, car la souscription est ouverte en permanence. Le volume d’échange est ainsi plus important, ce qui favorise la liquidité. En raison de ces deux avantages, il est souvent recommandé aux particuliers d’opter de préférence pour des SCPI à capital variable.

Votre choix final dépendra donc surtout de votre profil et de vos objectifs. Si vous avez la certitude de conserver vos parts au moins 10 ans et que vous accordez peu d’importance à la liquidité de votre placement, vous pouvez vous tourner vers une SCPI à capital fixe. Le plus souvent, il vous sera cependant conseillé de privilégier une SCPI à capital variable, qui présentera moins de facteurs d’incertitude et qui d’adaptera mieux à d’éventuels changements de situation. Dans tous les cas, nous vous recommandons de choisir avant tout une SCPI de qualité. La composition de la SCPI, sa taille ou encore l’efficacité de sa gestion auront en effet un impact plus important sur le rendement et le risque de votre placement que la structure du capital.

Quelles sont les meilleures SCPI à capital variable ?

Pour trouver les meilleures SCPI, un critère pertinent peut être celui du rendement, c’est votre retour sur investissement. Il est intéressant de trouver des SCPI qui ont des rendements élevés dans la durée car cela prouve que la société de gestion gère bien la SCPI.

Classement 2020SCPISociété de gestionTypeRendement 2020Rendement 2019
1CORUM ORIONCorum Asset Management SCPI Européenne diversifiée10,39%
2COEUR DE REGIONSSogenial ImmobilierSCPI Bureaux6,30%6,25%
3KYANEOS PIERREKyaneos Asset Management SCPI Immobilier résidentiel6,10%6,80%
4CORUM ORIGINCorum Asset Management SCPI Européenne diversifiée 6% 6,25%
5EPARGNE PIERREAtland Voisin SCPI Diversifiée5,36%
5,85%
Classement des 5 meilleurs SCPI à capital variable en 2020
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