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Quelle est la meilleure SCPI de rendement ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
04 mars 2024

Vous souhaitez investir dans une SCPI de rendement mais vous ne savez pas par quoi commencer ? Si les SCPI sont un placement d’épargne très intéressant, encore faut-il sélectionner le bon partenaire pour être sûr de faire le meilleur choix. La difficulté réside dans la multiplicité des critères à prendre en compte (frais, fiscalité, stratégie d’investissement…) Nous avons donc établi pour vous un classement des meilleures SCPI de rendement net de frais et de fiscalité. Cet article vous donnera aussi accès aux autres informations à connaître sur les SCPI de rendement (fonctionnement, fiscalité, rendement net…). Vous n’avez plus qu’à vous laisser guider ! 

Quelle est la meilleure SCPI de rendement ? Le classement 2024

Si vous souhaitez investir dans une SCPI de rendement, vous devez forcément vous demander quelle est la meilleure SCPI de rendement. Nous avons établi un classement des SCPI de rendement avec les meilleures performances 2023. Ce classement est brut et ne prend pas en compte votre situation personnelle. N’hésitez pas à nous solliciter pour trouver la meilleure SCPI qui correspondra à votre situation personnelle et fiscale ainsi qu’à votre objectif.

SCPIRendement 2023
Transitions Europe8,16%
Remake Live7,79%
Iroko Zen7,12%
Novaxia Néo6,51%
Epargne Pierre Europe6,26%
Epsilon 3606,25%
LOG IN6,21%
Les 7 meilleures SCPI de rendement en 2023

Nous vous recommandons de ne pas acheter des parts d’une seule SCPI mais au contraire de diversifier votre investissement en achetant des parts de plusieurs SCPI et surtout de faire un point sur votre situation patrimoniale avant de réaliser un investissement ! La fiscalité est un point primordial à prendre en compte !

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

Quel est le fonctionnement d’une SCPI de rendement ?

Le fonctionnement de la SCPI de rendement est le suivant : une société de gestion va investir l’argent que vous lui avez confié en acquérant un patrimoine immobilier (des bureaux, des commerces mais aussi des EHPAD, des entrepôts, des hôtels…).

Lorsqu’un bien est acheté, la SCPI va :

  • Faire les travaux nécessaires (qu’il s’agisse de travaux de réhabilitation, d’entretien ou autre) ;
  • Trouver des locataires ;
  • S’occuper de toute la gestion locative et administrative du bien.

La SCPI va percevoir des loyers. Elle en gardera une partie comme frais de gestion et vous reversera le reste.

L’objectif de la SCPI de rendement est de vous proposer un taux de distribution élevé.

Le taux de distribution est le rapport entre la valeur du patrimoine immobilier et les loyers perçus.

Prenons l’exemple d’une part d’une valeur de 200 €. Si les loyers rapportent 12 € et que la société prélève 10% des loyers en tant que frais de gestion (1,20 €), la SCPI vous distribuera un dividende de 10,80 €. Le taux de distribution sera de 5,40% (montant du dividende : 10,80 € / prix de la part : 200 €).

Il s’agit là du rendement brut, il faudra ensuite prendre en compte la fiscalité de cet investissement qui est celui des revenus fonciers, c’est-à-dire, votre taux marginal d’imposition et les prélèvements sociaux (17,2%), soit presque 50% pour une personne avec un TMI de 30%.

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)

Quelle est la fiscalité d’une SCPI de rendement ? 

La détention de parts dans une SCPI de rendement vous apporte des revenus fonciers et induit donc des règles de fiscalité. Vous avez 2 possibilités d’imposition sur les revenus des SCPI.

1ère option : le régime microfoncier

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers que vous percevez. Cela signifie que vous ne serez imposé que sur 70% de vos revenus. Pour en profiter, vous devez remplir 3 conditions :

  • Posséder un bien propre en location ;
  • Ne pas toucher plus de 15 000 € de revenus foncier annuellement ;
  • Ne pas profiter d’avantages fiscaux via de l’immobilier.

2ème option : le régime réel

Dans ce cas, la situation sera plus classique et vous n’aurez qu’à suivre les indications des sociétés de gestion. En effet, celles-ci envoient chaque année un récapitulatif de ce que vous devez déclarer et comment vous devez le faire.

Si vous avez emprunté pour acheter vos parts, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt.

L’imposition des plus-values

Lorsque vous vendez des parts de SCPI, vous êtes imposé sur la plus-value que vous réalisez suite à cette opération. Pour obtenir cette plus-value, il suffit de calculer la différence entre le prix d’achat (en ajoutant les frais de souscription) et le prix de vente.

Pour diminuer cette imposition, vous pouvez profiter d’abattement sur les plus-values et sur les prélèvements sociaux en détenant vos parts sur la durée. Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité des SCPI ? Cet article devrait vous intéresser : Quelle est la fiscalité des SCPI ?

ImpositionAbattement
Plus-valueEntre la 6ème et la 21ème année : 6% / an
À partir de la 22ème année : 4% / an
Prélèvements sociauxEntre la 6ème et la 21ème année : 1,65% / an
22ème année : 1,60% / an
Entre la 22ème et la 30ème année : 9% / an
Abattement des impositions sur plus-values immobilière de SCPI

Après 23 ans de détention des parts, vous ne serez pas imposé sur votre plus-value car l’abattement en couvrira la totalité. Après 30 ans, vous ne serez pas imposé sur les prélèvements sociaux.

Quel est le rendement net d’une SCPI ?

Le rendement net d’une SCPI de rendement est le montant que vous percevrez après déduction des frais de gestion prélevés par la société qui s’occupe de la SCPI. Les frais de gestion des SCPI s’élèvent à 11% en moyenne mais peuvent monter jusqu’à plus de 16 % selon les acteurs.

En 2022, la moyenne de rendement net des SCPI de rendement était de 4,53% avec des disparités importantes. Il est donc important de bien comparer les possibilités qui s’offrent à vous car elles auront un impact direct sur les gains de votre placement.

Ces dernières années, le rendement des SCPI a tendance à baisser du fait de l’augmentation de l’argent collecté par les SCPI. La concurrence est plus importante et cela augmente le prix des biens immobiliers en baissant, mathématiquement, leur rentabilité.

Comment choisir sa SCPI de rendement ?

Pour choisir une SCPI de rendement, il est important de bien comprendre comment une SCPI fonctionne. Ensuite, nous vous recommandons de déterminer ce que vous recherchez, rentabilité et/ou plus-values. Si vous avez des préférences pour certains secteurs ou zones géographiques, renseignez vous sur les SCPI qui proposent ce type de produits.

Une fois que vous aurez clarifié ces critères, vous pourrez sélectionner les plus adaptées à votre profil. Vous trouverez sur nos fiches de SCPI les indicateurs clés :

  • Le taux de distribution : il était en moyenne de 4,53 % en 2022 ;
  • Le taux d’occupation financier (TOF) : supérieur à 90 % ;
  • La capitalisation : au moins 100 millions d’euros ;
  • Le type de capital : privilégier les SCPI à capital variable ;
  • Les frais : soyez attentif aux frais de souscription et de gestion ;
  • La fiscalité : si vous êtes fortement imposé, privilégiez les SCPI européennes comme les SCPI allemandes.

Renseignez vous aussi sur la société de gestion qui s’occupe de la SCPI. Ce sont eux qui vont gérer votre investissement, mieux vaut donc leur faire confiance.

SCPI de rendement : notre avis final

Nous pensons qu’investir dans une SCPI de rendement est un bon moyen pour diversifier son patrimoine immobilier en ayant accès à des produits, normalement réservés aux institutionnels (bureaux, commerces, hôpitaux…).

En plus de cette diversification, les taux de distribution sont aujourd’hui intéressants et peuvent permettre d’épargner pour anticiper vos dépenses à venir (études de vos enfants, préparation de votre retraite.

N’oubliez pas cependant que pour qu’un investissement dans une SCPI de rendement soit intéressant, il faut que ce soit un investissement sur la durée et cela va donc immobiliser votre capital.

Investissez dans les SCPI les plus rentables‍ !
L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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