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SCPI dans une assurance vie : une bonne idée ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
11 mars 2024

L’assurance vie, placement préféré des français, présente l’avantage d’offrir un large panel d’investissements, dont la possibilité d’intégrer des parts de SCPI. Avec le retour en grâce de l’assurance-vie depuis 2023, en raison de la hausse des taux et donc de fonds euros plus rémunérateurs, de nombreux épargnants reprennent en main la gestion de leur contrat. Ils se demandent comment diversifier au mieux et si les SCPI valent le coup. Que penser des SCPI en assurance-vie ? Est-ce plus intéressant de détenir des parts en direct ? Quelle SCPI dans mon assurance vie ? Quels sont les frais ? Les inconvénients… Nos réponses et nos conseils pour faire le meilleur choix !

Peut-on détenir des parts de SCPI dans une assurance vie ?

Oui, c’est tout à fait possible de détenir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. Elles entrent dans la catégorie des unités de compte, au même titre que les actions ou les produits structurés par exemple.

Cependant la plupart des contrats d’assurance vie disposent d’un choix restreint voire nul, ce qui limite grandement votre choix. Par exemple, au Crédit Agricole, avec le contrat Predissime 9 Série 2, vous n’aurez accès à aucune SCPI. Si vous avez votre assurance vie chez Boursorama, vous ne serez pas beaucoup mieux lotis car vous n’aurez accès qu’à une seule SCPI avec Boursorama Vie. Certains contrats, que nous allons vous présenter présentent des options plus nombreuses.

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Quels sont les frais des SCPI détenues dans une assurance vie ?

Vous devez vous acquitter de certains frais lorsque vous faites un achat de SCPI et ils seront généralement différents si vous avez opté pour l’achat en direct ou l’achat via une assurance vie. Voici les principaux :

  • Les frais d’acquisition : Ils peuvent être réduits si vous achetez vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie (entre 2 et 9% contre 6 à 12% en direct).
  • Les frais de gestion : Pour les frais de gestion, ils seront similaires mais il y aura un pourcentage supplémentaire pour les parts de SCPI détenues en assurance vie (de l’ordre de 0,5%) qui s’ajouteront au 10% des loyers perçus.

Ces données varient d’un assureur à l’autre et si votre objectif est d’acheter des parts de SCPI en assurance vie, nous vous recommandons de vous renseigner en amont pour trouver le contrat qui répondra bien à votre problématique. Il est important de connaître tous les frais que vous aurez à régler (frais d’arbitrage, frais de sortie…). Les frais peuvent grandement imputer vos performances. Nous allons le voir, l’assurance vie avec SCPI présente des avantages mais aussi des inconvénients.

Quels sont les avantages des SCPI en assurance vie ?

Si vous décidez d’acheter vos parts de SCPI en assurance vie, cela présente plusieurs avantages dont voici une liste non-exhaustive :

  • Réduire son imposition sur les revenus fonciers : En effet, si vous détenez des parts de SCPI dans une assurance vie, vous percevez des revenus qui ne seront pas imposables.
  • Transmettre de l’immobilier : Vous pouvez profiter de la fiscalité de l’assurance vie pour la transmission de vos parts de SCPI, une bonne façon de transmettre de la pierre à moindre frais.
  • Acheter des parts de SCPI de façon avantageuse : Vous pourrez profiter d’une décote du prix de la part comme nous l’avons expliqué au-dessus.
  • Réduire le délai de jouissance : En règle générale, le délai de jouissance (c’est-à-dire le moment où vous commencerez à percevoir des revenus de vos parts de SCPI) est de 4 à 6 mois. En achetant des parts via l’assurance vie, ce délai sera en général de 1 mois.
  • Réduire l’imposition de sa plus-value : Vous pourrez réinvestir votre argent dans votre assurance vie, sans payer de frais sur vos plus-values de SCPI.

Malgré ces nombreux avantages, détenir des parts de SCPI dans une assurance vie ne présente pas que des avantages, cela serait trop facile.

Quels sont les inconvénients des SCPI en assurance vie ?

Si vous détenez des parts de SCPI dans une assurance vie, il y a bien évidemment quelques contraintes que nous allons vous exposer.

  • Un choix limité de SCPI : Vous n’aurez qu’un petit nombre de SCPI accessible et au maximum une vingtaine pour les meilleurs contrats alors qu’il existe près de 200 SCPI.
  • Des frais supplémentaires : Si vous voulez réduire les frais au moment de l’achat, vous devrez payer des frais de gestion supplémentaires, c’est à prendre en compte car cela réduira d’autant le rendement net de votre investissement.
  • Pas d’influence sur la SCPI : Lorsque vous détenez des parts de SCPI, vous êtes associé et vous pouvez participer aux décisions qui sont prises. Ce n’est pas le cas avec l’assurance vie car vous n’êtes pas propriétaire des parts (c’est l’assureur qui l’est).
  • Pas de crédit : Si vous souhaitez disposer de parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie, il faudra avoir des liquidités. Cela ne vous permet pas d’utiliser l’effet de levier qui peut être un atout pour se constituer un patrimoine si vous ne disposez pas des fonds.

Pour les ménages avec un patrimoine important et qui vont pouvoir nantir un actif comme garantie, il est possible d’emprunter pour des parts de SCPI dans une assurance-vie avec le crédit lombard. Il s’agit d’un prêt in fine. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital sera remboursé au moment de la dernière mensualité.

Faut-il investir en SCPI via son assurance vie ?

Investir en SCPI via son assurance vie peut être une bonne chose pour allouer une partie de son capital vers des rendements plus lucratifs que les fonds euros. Cependant, comme nous l’avons évoqué, l’offre de SCPI dans les contrats d’assurance vie est souvent limitée et de qualité variable.

Les assureurs, pour assurer la liquidité de l’assurance-vie, limitent la part des SCPI dans votre contrat d’assurance vie. Sauf exception, un contrat ne pourra être composé à 100% de parts de SCPI. Par exemple, avec notre contrat Vie Plus, vous pourrez détenir au mieux 30% de la SCPI Remake Live.

De plus, il n’est pas possible d’allouer tout le montant de son assurance vie dans des SCPI (généralement, le plafond est fixé à 50 %). Cet investissement sera un complément de vos allocations mais ne pourra être majoritaire.

Avant d’investir en SCPI via son assurance vie, vous devez avoir à l’esprit que les parts demandent d’être conservées au minimum 8 ans (parfois 10 ans) pour que cela soit intéressant. C’est le temps nécessaire à l’amortissement des frais de souscription, du délai de jouissance et de la fiscalité.

Quelle est la fiscalité des SCPI en assurance vie ?

En achetant vos parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, vous bénéficiez d’une fiscalité souple. Tant que vous n’effectuez pas de rachat sur votre contrat, vos loyers seront exonérés d’impôt sur le revenu. Ainsi, vous profitez d’une fiscalité nettement plus favorable que celle applicable aux revenus des SCPI lorsqu’elles sont détenues en direct. Ces dernières sont, en effet, imposées à votre taux marginal d’imposition (TMI), majoré de 17,2% de prélèvements sociaux.

Depuis 2017, la fiscalité de l’assurance vie a changé. Désormais, si vous procéder à un rachat sur un contrat ouvert depuis le 27 septembre 2017 (ou pour les souscriptions effectuées à compter de cette date), vous avez le choix entre :

  • Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% ;
  • Une imposition à l’impôt sur le revenu à votre taux marginal d’imposition (TMI).

En pratique, cette deuxième option est intéressante uniquement si votre TMI est inférieur à 12,8% car il y aura toujours 17,2% de prélèvements sociaux.

Il sera parfois possible de réduire les frais de souscription ainsi que le délai de jouissance en achetant vos parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

SCPI en direct ou assurance vie, comment choisir ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier via des SCPI et que vous avez déjà un contrat d’assurance vie, il est naturel de se demander comment se décider entre des parts de SCPI en direct ou via l’assurance vie. Voilà quelques questions à se poser avant de se lancer :

  • Quelles sont les SCPI disponibles dans mon contrat d’assurance vie ?
  • Est-ce que ces SCPI correspondent à ce que je cherche ? (n’hésitez pas à vous rendre sur notre comparateur de SCPI de rendement)
  • Quels sont les frais qui seront prélevés par l’assureur ?

Malgré l’attractivité de ce type d’allocation, entre SCPI en direct ou SCPI via l’assurance vie, il est souvent plus avantageux de détenir les parts en direct. Si vous souhaitez diversifier votre allocation d’actifs, d’autres stratégies seront donc plus judicieuses pour ceux qui souhaitent conserver leur contrat d’assurance-vie en 2024.

Toutes les SCPI sont-elles éligibles avec l’assurance vie ?

Si vous investissez en direct, vous avez le choix entre plus de 200 SCPI différentes. Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance vie restreint sensiblement cette offre.

En effet, une grande partie des SCPI ne sont pas éligibles dans les assurances-vie. Suivant les contrats, vous avez accès à l’ensemble des SCPI éligibles ou seulement à une petite poignée d’entre elles.

C’est problématique, dans la mesure où le marché des SCPI est plus que jamais disparate en 2024, avec des SCPI très prometteuses et d’autres en net déclin. L’Autorité des Marchés Financiers a épinglé un certain nombre de SCPI en 2023 qui voient leur patrimoine immobilier baisser à cause de mauvaises stratégies. Malheureusement, la plupart des contrats d’assurance-vie qui proposent des SCPI sont loin de proposer les meilleures, ce qui peut constituer un risque pour votre épargne. Dans tous les cas, vous vous privez d’un grand nombre de SCPI performantes qui ne figurent dans aucun catalogue d’assurance-vie.

SCPI de rendementDisponibles en assurance vie?
Remake LiveOui
(chez Vie Plus, un partenaire de Cleerly)
PFO2Oui
Corum OriginSeulement dans le contrat CORUM Life
Efimmo 1Non
Immo PlacementNon
SCPI disponibles ou non en assurance vie

Si vous avez des questions sur un contrat d’assurance vie ou une SCPI en particulier, n’hésitez pas à nous demander.

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)
Est-il possible de détenir des parts de SCPI dans un PEA ?

Non, les SCPI sont des valeurs immobilière et ne sont pas éligibles au PEA. Le PEA est un portefeuille de valeurs mobilières (actions ou obligations).

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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