Comment revendre des parts de SCPI ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 décembre 2021

Il est en principe recommandé de conserver ses parts de SCPI au moins 8 à 10 ans, mais il est généralement possible de les revendre à tout moment. Bien qu’il soit relativement facile de céder ses parts de SCPI, certaines informations sont à connaître pour éviter les déconvenues.

Comment céder ses parts de SCPI ? Combien de temps cela prend-il ? Quelle est la fiscalité sur les plus-values ? Nous vous expliquons la marche à suivre afin de revendre vos parts de SCPI.

Quelles sont les façons de vendre des parts de SCPI ?

La façon de procéder pour revendre vos parts dépend de types de SCPI dont il s’agit. La marche à suivre est en effet différente pour une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe.

Revendre des parts de SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, la vente de parts est conclue par la confrontation de l’offre et de la demande, sur le marché secondaire. Pour céder vos parts, vous devez donc confier un mandat de vente à la société de gestion.

Concrètement, vous remplissez un formulaire, qui mentionne le nombre de parts que vous souhaitez vendre, ainsi que le prix de vente, qui reste valable un an. Avant de fixer votre prix, nous vous conseillons de consulter le carnet d’ordre disponible sur le site de la SCPI. Si la demande est faible, vous risquez de devoir ajuster votre position. Vous pourrez alors subir une décote sur la valeur de vos parts. De la même manière que pour la cession d’actions, le prix d’exécution est ensuite déterminé par la confrontation des 5 ordres de vente les plus bas avec les 5 ordres d’achat les plus élevés. 

Revendre des parts de SCPI à capital variable

Pour revendre vos parts de SCPI à capital variable, vous devez effectuer une demande de retrait auprès de la société de gestion en lui adressant un courrier recommandé. La valeur de retrait de vos parts est connue à l’avance, et dépend de la valeur de reconstitution de la SPCI. La SCPI attend ensuite de recevoir une nouvelle demande de souscription. Elle utilise alors les fonds collectés pour procéder au remboursement de vos parts.

C’est donc la société qui procède au rachat, sans transaction entre l’associé entrant et l’associé sortant. Si le nombre de souscriptions est insuffisant pour compenser les demandes de retrait, la SCPI peut également mettre en place un fonds de remboursement. Elle utilise alors des réserves de trésorerie, ou procède à la vente d’un bien afin de racheter vos parts. En contrepartie, celles-ci subissent généralement une décote de 10 à 15% de la valeur de retrait.

Quelle est la fiscalité lors de la revente de SCPI ?

Lors de la cession de vos parts de SCPI, vous n’avez aucune garantie que votre prix de vente sera supérieur au prix d’acquisition. Cependant, les performances des SCPI sont actuellement bonnes, et les parts sont revalorisées régulièrement. Il y a donc de fortes chances que vous réalisiez une plus-value au moment de vendre vos parts.

Les plus-values issues de la cession de parts de SCPI sont assujetties à l’impôt sur le revenu au taux de 19,00 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Vous bénéficiez toutefois d’un abattement sur l’imposition de vos plus-values en fonction de la durée de détention de vos parts :

Durée de détentionTaux d’abattement par an pour l’impôt sur le revenuTaux d’abattement par an pour les prélèvements sociaux
De 0 à 5 ans0%0%
De 6 à 21 ans6%1,65%
La 22ème année4%1,60%
Entre 20 et 30 ansExonération9%
Après 30 ansExonération Exonération

Lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 €, une surtaxe est due. Son taux est progressif et varie entre 2 et 6% en fonction du montant. Pour une plus-value de 260 000 euros, le taux d’imposition peut donc atteindre 42,2% (19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux + 6% de surtaxe).

Quel est le délai pour la revente de SCPI ?

Bien que l’horizon recommandé pour un investissement en SPCPI soit de 8 ou 10 ans, il est en principe possible de vendre ses parts à tout moment. Là encore, le délai à prévoir différent pour une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable.

Pour céder des parts de SCPI à capital fixe, il faut prendre en compte la fréquence de confrontation des offres qui est généralement mensuelle ou hebdomadaire. Le délai d’exécution de la vente dépend ensuite de la demande, mais aussi de la justesse du prix que vous avez fixé. Logiquement, plus les offres d’achat sont nombreuses, plus vous aurez de chances de céder vos parts rapidement. Veillez également à mettre vos parts en vente à un prix conforme à l’orientation du marché. Pour cela, consultez en amont le carnet d’ordre, disponible sur le site de chaque SCPI à capital fixe. Si l’attente est trop longue, vous pouvez vous tourner vers le marché de « gré à gré », et vendre vos parts directement à un acheteur intéressé.

S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, les ordres de retrait sont traitées de manière chronologique. Une fois votre demande arrivée en haut de la liste, la SCPI procède donc au rachat de vos parts dès qu’une souscription vient compenser votre sortie. Dans des conditions de marché normales, la délai de vente moyen est environ de deux semaines. Si les demandes de souscription sont insuffisantes pour couvrir les demandes de retrait, la société de gestion peut mettre en place un fonds de remboursement. Dans ce cas, vous risquez de patienter plusieurs mois avant le rachat de vos parts. Pour minimiser les problèmes de reventes, il est préférable d’investir dans des SCPI de grande taille. Celles-ci enregistrent généralement des volumes d’échange plus importants, ce qui favorise la liquidité.  

Comment se passe la vente de SCPI dans une assurance vie ?

Si vous détenez des parts de SCPI dans une assurance vie, ce sont les règles et la fiscalité spécifique à ce contrat qui prévalent. Pour céder vos parts, il vous suffit donc d’en faire la demande auprès de votre conseiller habituel. Si votre contrat permet la gestion en ligne, vous pouvez aussi passer un ordre depuis votre espace personnel. Pour retirer les sommes issues de la cession de vos parts, il faudra ensuite procéder à une demande de rachat.

Les éventuelles plus-values résultant de la vente de vos parts sont imposées selon le régime de l’assurance-vie. Par ailleurs, l’imposition intervient uniquement si vous procédez à un rachat. La fiscalité applicable dépend alors de l’ancienneté de votre contrat :

Dans le cadre d’une assurance vie, la liquidité de vos parts est garantie par le gestionnaire de votre contrat. Même lorsque la demande est faible, il a donc l’obligation de procéder au rachat de vos parts. Le délai maximum est de deux mois.

Est-ce qu’il y a des frais lors de la revente de SCPI ?

Au moment de la cession de vos parts, vous vous acquittez des frais de souscription de la SCPI. Ces derniers sont retenus directement sur le montant de la vente. En effet, les frais ne sont pas prélevés au moment de l’acquisition des parts, mais lorsque l’associé sort de la SCPI. Ce procédé est avantageux pour l’épargnant, car l’intégralité de la somme investie travaille pendant toute la durée du placement. Selon les SCPI, le montant des frais de souscription varie entre 8 et 12% en moyenne. Certaines SCPI proposent des frais de souscription réduits, mais cette réduction apparente est généralement compensée par des frais de gestion annuels plus élevés.

Pour les SCPI à capital fixe, des frais supplémentaires sont appliqués au moment de la revente. Cependant, ils sont en principe facturés à l’acquéreur. Il s’agit de la commission de cession, correspondant aux frais de confrontation de l’offre et de la demande. L’acheteur doit également s’acquitter des frais de notaire, fixés à 5% du montant de la vente.

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