Comment revendre des parts de SCPI et réduire les délais ?

Vous êtes détenteur de parts de SCPI depuis un certain temps et vous souhaitez les revendre ? Bien qu’il soit relativement facile de céder ses parts de SCPI, certaines informations sont à connaître pour éviter les déconvenues. Comment revendre des parts  de SCPI ? À quel délai de vente faut-il s’attendre ? Comment se prémunir contre le risque de délais anormalement longs au moment de la revente ? Quelle est la fiscalité sur les plus-values ? Nous vous expliquons la marche à suivre pour revendre vos parts de SCPI sans mauvaise surprise.

Comment vendre des parts de SCPI (capital fixe et variable) ? 

La façon de procéder pour revendre vos parts dépend du type de SCPI que vous avez acheté. La marche à suivre est en effet différente pour une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe.

Revendre des parts de SCPI à capital variable

Pour revendre vos parts de SCPI à capital variable, vous devez effectuer une demande de retrait auprès de la société de gestion en lui adressant un courrier recommandé. La valeur de retrait de vos parts est connue à l’avance, et dépend de la valeur de reconstitution de la SPCI. La SCPI attend ensuite de recevoir une nouvelle demande de souscription. Elle utilise alors les fonds collectés pour procéder au remboursement de vos parts.

C’est donc la société qui procède au rachat, sans transaction entre l’associé entrant et l’associé sortant. Si le nombre de souscriptions est insuffisant pour compenser les demandes de retrait, la SCPI peut également mettre en place un fonds de remboursement. Elle utilise alors des réserves de trésorerie, ou procède à la vente d’un bien afin de racheter vos parts. En contrepartie, celles-ci subissent généralement une décote de 10 à 15% de la valeur de retrait.

Revendre des parts de SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, la vente de parts est conclue par la confrontation de l’offre et de la demande, sur le marché secondaire. Pour céder vos parts, vous devez donc confier un mandat de vente à la société de gestion.

Concrètement, vous remplissez un formulaire, qui mentionne le nombre de parts que vous souhaitez vendre, ainsi que le prix de vente. Le prix fixé reste valable pendant un an, vous êtes donc soumis à une volatilité beaucoup moins importante que sur le marché actions.

Si la demande est faible, vous risquez de devoir ajuster votre position. Vous pourrez alors subir une décote sur la valeur de vos parts. De la même manière que pour la cession d’actions, le prix d’exécution est ensuite déterminé par la confrontation des 5 ordres de vente les plus bas avec les 5 ordres d’achat les plus élevés. 

Quelle est la fiscalité lors de la revente de SCPI ?

Lors de la cession de vos parts de SCPI, vous n’avez aucune garantie que votre prix de vente sera supérieur au prix d’acquisition. Cependant, l’historique des performances des SCPI témoigne largement en leur faveurs, et les parts sont revalorisées régulièrement. Il y a donc de fortes chances que vous réalisiez une plus-value au moment de vendre vos parts.

Les plus-values issues de la cession de parts de SCPI sont assujetties à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Vous bénéficiez toutefois d’un abattement sur l’imposition de vos plus-values en fonction de la durée de détention de vos parts :

Quel est le délai de vente de parts de SCPI ?

Bien qu’il soit recommandé de ne pas vendre ses parts de SCPI avant 8 ans, il est en principe possible de vendre ses parts à tout moment. Là encore, le délai à prévoir diffère pour une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable.

Pour céder des parts de SCPI à capital fixe, il faut prendre en compte la fréquence de confrontation des offres qui est généralement hebdomadaire ou mensuelle. Le délai d’exécution de la vente dépend ensuite de la demande, mais aussi de la justesse du prix que vous avez fixé. Logiquement, plus les demandes d’achat sont nombreuses, plus vous aurez de chances de céder vos parts rapidement. Veillez également à mettre vos parts en vente à un prix conforme à l’orientation du marché. Pour cela, consultez en amont le carnet d’ordre, disponible sur le site de chaque SCPI à capital fixe.

Délai de vente si la demande est supérieure à l’offre

Quand le marché est équilibré ou quand la demande est supérieure à l’offre, le délai de vente moyen est d’environ deux semaines. 

S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, les ordres de retrait sont traités de manière chronologique. Une fois votre demande arrivée en haut de la liste, la SCPI procède donc au rachat de vos parts dès qu’une souscription vient compenser votre sortie. 

Délai de vente si l’offre est supérieur à la demande

Si les demandes de souscription sont insuffisantes pour couvrir les demandes de retrait, la société de gestion peut mettre en place un fonds de remboursement. Dans ce cas, vous risquez de patienter plusieurs mois avant le rachat de vos parts.

C’est un problème auquel sont confrontés de nombreux investisseurs depuis juin 2023. La brusque hausse des taux d’intérêt a entraîné une baisse des prix de l’immobilier dans de nombreux secteurs. Certaines SCPI fortement capitalisées qui avaient beaucoup investi ces dernières années ont dû ajuster le prix des parts à la baisse pour refléter la juste valeur de leur patrimoine.

L’autorité des marchés financiers (AMF) impose en effet aux SCPI de réévaluer régulièrement (annuellement) leur patrimoine afin de contenir l’écart entre la valeur de reconstitution et la valeur de retrait des parts dans une limite de 10%.

Le problème, c’est que ces baisses parfois conséquentes (jusqu’à -17% pour certaines d’entre elles) ont entraîné un vent de panique chez les investisseurs. De nombreux porteurs de parts ont voulu les liquider, alors même que la demande pour ces SCPI n’a jamais été aussi faible. Les SCPI de bureaux en particulier n’ont plus la cote, car ce segment de l’immobilier n’est plus trop considéré comme un secteur d’avenir depuis l’essor du télétravail. De plus, lorsqu’une SCPI baisse son prix de part, c’est un mauvais signal qui fait fuir les investisseurs. C’est donc un cercle vicieux qui peut nuire à la liquidité des parts de SCPI, voire les faire passer pour des arnaques.

Comment se prémunir contre le risque de manque de liquidité des SCPI ?

Le manque de liquidité des parts de SCPI touchent rarement les SCPI les plus performantes. Votre stratégie d’investissement sera donc déterminante sur ce point. Pour vous prémunir au mieux contre ce type de risque, il convient : 

• d’être attentif aux estimations des prix de part. Privilégiez les SCPI qui vendent leur part moins cher que leur valeur réelle sur le marché (valeur de reconstitution inférieure à la valeur de retrait). La quasi totalité des SCPI qui ont dû baisser leur prix de part en 2023, les proposaient déjà à un prix d’achat supérieur à leur valeur de reconstitution. Les investisseurs sont aujourd’hui confrontés au manque de liquidité de parts achetées, bien souvent, à prix d’or.
• de se pencher sur la stratégie d’investissement de la SCPI. Les SCPI thématiques qui n’investissent que dans un seul type de bien (bureaux, logistique…) peuvent être particulièrement à risque en cas de crise sectorielle. Cela peut créer un sentiment de panique chez les investisseurs et donc des demandes de retrait en cascade alors que la demande ne suit pas derrière. Chez Cleerly, nous privilégions les SCPI opportunistes qui diversifient suffisamment leur placement. Cela permet de lisser le risque et de se prémunir contre le risque d’illiquidité des parts. Même en période de baisse des prix de l’immobilier, les investisseurs ont moins de raison de céder à la panique. Certains secteurs résilients viennent en effet compenser les baisses, ce qui évite les demandes de retraits en masse.

Comment se passe la vente de SCPI dans une assurance vie ?

Si vous détenez des parts de SCPI dans une assurance vie, ce sont les règles et la fiscalité spécifique à ce contrat qui prévalent. Pour céder vos parts, il vous suffit donc d’en faire la demande auprès de votre conseiller habituel. Si votre contrat permet la gestion en ligne, vous pouvez aussi passer un ordre depuis votre espace personnel. Pour retirer les sommes issues de la cession de vos parts, il faudra ensuite procéder à une demande de rachat.

Les éventuelles plus-values résultant de la vente de vos parts sont imposées selon le régime de l’assurance-vie. Par ailleurs, l’imposition intervient uniquement si vous procédez à un rachat. La fiscalité applicable dépend alors de l’ancienneté de votre contrat :

• En cas de rachat avant 8 ans : Vos gains sont imposés à la flat-tax de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).
• En cas de rachat après 8 ans : Vous bénéficiez chaque année d’un abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur vos gains. Au-delà, la fiscalité est réduite (7,5% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux) dans la limite de 150 000 €.

Est-ce qu’il y a des frais lors de la revente de SCPI ?

Au moment de la cession de vos parts, vous vous acquittez des frais de souscription de la SCPI. Ces derniers sont retenus directement sur le montant de la vente.

En effet, les frais ne sont pas prélevés au moment de l’acquisition des parts, mais lorsque l’associé sort de la SCPI. Ce procédé est avantageux pour l’épargnant, car l’intégralité de la somme investie travaille pendant toute la durée du placement. Selon les SCPI, le montant des frais de souscription varie entre 8 et 12%.

Pour les SCPI à capital fixe, des frais supplémentaires sont appliqués au moment de la revente. Cependant, ils sont en principe facturés à l’acquéreur. Il s’agit de la commission de cession, correspondant aux frais de confrontation de l’offre et de la demande. L’acheteur doit également s’acquitter des frais de notaire, fixés à 5% du montant de la vente.

Enfin, si vous avez opté pour un crédit in fine, vous devrez bien sûr rembourser le capital qui n’a pas été versé au moment de la souscription.