Inflation et SCPI : opportunité ou risque ?

Les SCPI peuvent constituer un placement judicieux en période d’inflation. En effet, elles ont prouvé par le passé leur résilience face aux crises économiques. Néanmoins, comme tout investissement, il comporte des risques, et l’immobilier ne fait pas exception. Alors est-ce une bonne idée d’investir dans les SCPI pour contrer l’inflation ? On fait le point !

Quelles sont les conséquences de l’inflation sur les placements ?

Malgré un ralentissement au cours du premier semestre 2023, l’inflation a atteint 5,3% en juillet dans la zone euro. Nous n’allons pas parler ici des causes de l’inflation, mais plutôt des conséquences sur votre épargne. 

En effet, l’inflation vous fait perdre indirectement de l’argent sur vos investissements dès lors que le rendement est inférieur à l’inflation. C’est le cas notamment des livrets réglementés ou encore des fonds euros des contrats d’assurance vie. Par exemple, le livret A est rémunéré à hauteur de 3% et les fonds euros peinent à atteindre les 3%. Aussi, il convient de les privilégier pour votre épargne de précaution. 

Mais l’inflation est aussi responsable de la hausse des taux d’intérêt. En effet, pour contrer l’inflation la BCE (banque centrale européenne) remonte les taux directeurs qui augmentent de facto les taux d’intérêt des crédits. Par conséquent, investir via un emprunt impacte la rentabilité de l’investissement et la distribution proposée aux investisseurs. 

Les répercussions de cette hausse des taux et de l’inflation peuvent aussi bien jouer sur le marché boursier que sur l’immobilier. Mais s’agissant d’investissement sur le long terme, il reste possible de faire rempart à l’inflation avec des SCPI, il faudra cependant les sélectionner avec soin !

Pourquoi les SCPI résistent à l’inflation ?

Les SCPI comme l’immobilier en direct, sont considérées comme un placement « anti-inflation ». En effet, plusieurs atouts leur permettent d’être résilientes face à l’inflation. 

L’indexation des loyers 

Les loyers perçus par les SCPI sont revalorisés selon un indice de référence, à savoir :

• L’indice de référence des loyers (IRL) pour les SCPI Résidentielles ;
• L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les SCPI de commerce ;
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les SCPI de bureau.

Par conséquent, les loyers ont tendance à augmenter puisque les indices tiennent compte de l’inflation. Et même si la hausse des loyers est bloquée à 3,50% pour les ménages et les petites et moyennes entreprises (PME) jusqu’au 31 mars 2024, l’impact reste limité. 

En effet, des loyers trop élevés seraient contre-productifs et risqueraient d’entraîner aussi bien des impayés de loyer que de la vacance locative.

L’augmentation des taux d’intérêt 

L’augmentation des taux d’intérêt rend l’achat à crédit moins rentable. Par conséquent, utiliser l’effet de levier pour les investisseurs n’est plus aussi intéressant. Néanmoins, certaines SCPI offrent des performances supérieures à l’inflation, ce qui limite l’impact des taux d’intérêt élevés et de l’inflation. 

D’autant qu’une SCPI utilise l’emprunt immobilier que très rarement pour acquérir ses biens. Elle privilégie généralement les capitaux versés par les investisseurs. 

Hausse de la valeur du foncier 

L’immobilier connaît une augmentation des prix depuis plusieurs années. Par conséquent, le prix moyen d’une part de SCPI a aussi augmenté. Selon l’ASPIM, le prix d’une part a pris + 10,01% entre fin 2013 et fin 2020. 

Ainsi, les associés détenant des parts de SCPI ont profité de cette hausse lors de la revente, percevant ainsi des plus-values.

Toutefois, l’inflation peut inverser cette tendance. En effet, la demande risque de baisser à la suite de l’augmentation des taux d’intérêt. Les investisseurs empruntent moins, ce qui entraînerait une baisse des prix du foncier.

Mais est-ce que les prix des parts de SCPI risquent de baisser ? C’est le cas pour un certain nombre d’entre elles. Elles disposent donc d’une marge de manœuvre pour négocier les prix des biens car la valeur des parts doit être compris entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution de la SCPI. Ainsi, la plupart des SCPI restent stables, certaines (une dizaine en septembre 2023) ont néanmoins baissés leurs prix en 2023. 

SCPI et inflation : quels sont les risques ?

Le contexte économique reste incertain et les fonds immobiliers peuvent se heurter à des difficultés impactant la rentabilité des investissements comme : 

• Une augmentation de la vacance locative ;
• Un risque de loyers impayés ;
• Une augmentation du coût des travaux et des charges.

Mais là aussi les SCPI peuvent sortir leur épingle du jeu ! En effet, elles ont déjà prouvé qu’elles étaient résiliantes face à l’inflation, notamment grâce à ses caractéristiques à savoir :

• Mutualisation des locataires : Les SCPI détiennent un parc immobilier avec plusieurs locataires. Par conséquent les répercussions en cas d’impayés sont limitées et n’affectent pas de manière disproportionnée la performance globale de la SCPI. Cela fonctionne aussi en cas de vacance locative. 
• Diversification géographique et sectorielle : Les SCPI investissent dans différents actifs, leur patrimoine peuvent être constitué de biens commerciaux, résidentiels, industriels… dans différents secteurs d’activités (bureaux, santé, tourisme…), mais aussi dans plusieurs régions, voire pays. Par conséquent, elles réduisent leur exposition à un ralentissement économique localisé ou à un secteur en particulier. 
• Les conditions de revente réglementées : En effet, les SCPI sont par nature illiquide, ce qui rend plus difficile la revente des parts qui doit être faite sur le marché secondaire. Ce qui peut être considéré comme un inconvénient devient un atout en période de crise. Cela empêche une revente massive des parts et garantit une stabilité et la liquidité du fonds. 

Par conséquent, les SCPI par leurs caractéristiques offrent une structure solide et font rempart à l’inflation, au moins en ce qui concerne leurs revenus.

Bien choisir les SCPI en période d’inflation 

Néanmoins, pour que cela soit un placement intéressant lors des périodes inflationnistes, il faut bien choisir ses SCPI ! En effet, elles ne proposent pas toutes la même performance et selon la nature des actifs et du secteur, elles ne vont pas réagir de la même façon face à l’inflation.

Aussi, avant de se lancer, il faut prendre le temps de sélectionner la ou les SCPI dans lesquelles investir. Comme dans tout placement, il est intéressant de diversifier son investissement et de prendre le temps de bien comprendre son investissement. 

Les SCPI diversifiés aussi bien dans les actifs que les zones géographiques offrent une certaine protection en cas de fluctuation du marché aussi bien immobilier qu’économique. Mais il convient de vérifier la qualité des immeubles gérés avant d’acheter des parts dans une SCPI. En effet, les entreprises et les locataires institutionnelles peuvent certes absorber la hausse des loyers, mais en contrepartie ils exigent des biens immobiliers de qualité. 

De même, certains secteurs sont plus touchés par l’inflation, pour limiter l’impact économique, on vous conseille de diversifier le profit des SCPI au sein de votre portefeuille  avec des SCPI spécialisées dans les bureaux, la santé, ou encore les lieux éducatifs par exemple. 

Investir dans les SCPI en période d’inflation : bonne ou mauvaise idée ? 

Les SCPI au même titre que l’immobilier en direct sont considérés comme des valeurs refuges en cas d’inflation. Elles peuvent donc offrir des opportunités d’investissements, même en période de crise. 

Toutefois, comme tout investissement, cela n’est jamais sans risque. Que ce soit en période d’inflation ou non, il existe un risque de perte en capital. D’autant que ni le rendement ni les versements des revenus locatifs ne sont garantis. 

C’est pourquoi vous devez diversifier votre portefeuille avec des instruments financiers dynamiques moins impactés par l’inflation, sans oublier de garder une épargne de précaution. Les investissements sur le long terme comportent certes des risques, mais ils permettent aussi de lisser la performance sur les années. Les périodes de crise sont ainsi compensées par les années à la hausse. 

N’hésitez pas à faire appel à un cabinet de gestion en patrimoine comme Cleerly afin d’être conseillé sur les placements à réaliser et limiter ainsi l’impact de l’inflation sur votre épargne !