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SCPI : plus d’inconvénients que d’avantages ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
01 mars 2024

Investir dans une SCPI comporte de nombreux avantages, comme la facilité d’accès, la délégation de la gestion, la mutualisation des risques ou encore, la régularité des revenus. Mais il existe néanmoins des risques à ne pas négliger. Cleerly fait le point avec vous des avantages et des inconvénients de l’investissement en SCPI. Alors, y a-t-il plus d’inconvénients que d’avantages à investir en SCPI ? On vous dit tout !

La facilité d’accès

La plupart des SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros, voir centaines.

Elles vont effectuer des investissements dans de l’immobilier d’entreprise (des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des hôtels). En règle générale, ce sont des biens qui ne sont pas accessibles au grand public. Leurs prix sont en effet trop élevés pour être achetés par des particuliers et le marché est donc dominé par les investisseurs professionnels. Vos parts de SCPI vous ouvrent donc de nouveaux horizons d’investissements immobiliers et vous permettent de diversifier les types de biens que vous possédez.

De la même façon que vous avez pu emprunter pour acheter votre résidence principale, un investissement dans une SCPI peut être financé par un crédit. En fonction de votre situation patrimoniale, fiscale et personnelle, votre banque ou un organisme de crédit peut vous accorder un prêt pour financer cet investissement.

Il existe plusieurs dizaines de sociétés de gestion de SCPI qui proposent des centaines de SCPI. En fonction de votre profil et de vos affinités, vous pourrez trouver une SCPI qui vous parle (immobilier professionnel ou résidentiel, neuf, ancien ou à rénover, en France ou à l’étranger…).

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

La délégation : un atout pour le confort de votre investissement

Un avantage important de l’achat de parts de SCPI est la délégation que cela induit, vous n’aurez pas à gérer la recherche de locataires, la rédaction de baux, ni l’état des lieux et les litiges.

Toutes les tâches de gestion incomberont à la société de gestion : sélection des biens, travaux de rénovation, arbitrages, opportunité de revente…

La contrepartie c’est que vous aurez des frais qui seront prélevés au moment de votre investissement (sauf pour certaines SCPI comme Iroko Zen) ainsi que sur les loyers. Votre rémunération sera nette de frais.

L’intérêt de la mutualisation des risques dans l’achat de parts de SCPI

Comme tout investissement, acheter des parts dans une SCPI comporte des risques. Ni le capital, ni les revenus ne peuvent être garantis, puisqu’ils sont conditionnés à l’évolution des marchés immobiliers.

Pour limiter ces risques, les SCPI diversifient leurs achats. Dans chaque SCPI, vous retrouverez un nombre important de biens et de locataires, ce qui permet de diluer les risques tels que les vacances ou les loyers impayés.

Si vous réalisez un investissement en direct avec un investissement locatif, cette mutualisation n’existe pas et les risques (impayés, travaux, vacance locative…) sont bien plus importants.

Certaines SCPI sont spécialisées dans un secteur particulier, par exemple la santé ou les bureaux, alors que d’autres SCPI sont diversifiées. Ces dernières peuvent donc mutualiser plus encore les risques que les premières. Un autre type de diversification possible est géographique avec les SCPI européennes, de plus en plus de SCPI proposent maintenant d’aller au-delà des frontières ce qui peut aussi être intéressant fiscalement.

Dernier avantage de l’investissement en SCPI : le rendement

Le rendement des SCPI, en 2023, est en moyenne de 4,52%. C’est plus que la rémunération de la plupart des livrets d’épargne ou fonds en euros qui existent à l’heure actuelle sur le marché. Comme en plus il s’agit d’un marché peu risqué et peu volatile, vous cumulez les avantages de la sécurité immobilière et un rendement attractif. Même dans les périodes d’incertitudes comme l’année 2023, l’investissement régulier des sociétés de gestion permet de limiter considérablement les risques. En général, les rémunérations sont versées par trimestre mais certains ont fait le choix de les verser mensuellement.

Si l’on compare avec l’immobilier classique, l’attractivité des SCPI est encore plus notable. Plusieurs SCPI ont réalisé des rendements nets (avant fiscalité) de plus de 7% en 2023 ! Peu d’investisseurs aujourd’hui peuvent se targuer de réaliser de tels rendements dans l’immobilier en direct. Comptez autour de 8% maximum pour les communes qui proposent les meilleures rentabilités locatives en 2023. Sauf qu’à ce prix là, vous serez contraint d’investir dans des régions peu dynamiques économiquement. Ces perspectives de rendement alléchantes ne tiennent pas compte de la vacance locative, très fortes dans certaines villes où le marché est attractif, mais très peu tendu (comme Saint-Etienne qui attirent les investisseurs en quête de rendement mais dont la vacance locative est importante).

Les meilleures SCPI du marché diversifient suffisamment leur patrimoine et leur nombre de locataires, ce qui leur permet de se prémunir contre ce risque. De plus, elles investissent dans des secteurs porteurs économiquement puisque établir des stratégies d’investissement est une de leurs principales expertises. A titre d’exemple, le taux d’occupation financier de la SCPI Iroko Zen est de 100% en septembre 2023. Chez Cleerly, toutes les SCPI que nous recommandons ont un taux d’occupation qui dépasse les 90%.

Attention néanmoins, comme tout placement, il n’y a pas de garantie concernant les rendements ou les revalorisations. Il peut être intéressant de regarder les performances des dernières années (même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures) pour se faire une idée sur la qualité de la société de gestion. Lors des 30 dernières années, les SCPI ont réussi à maintenir un rendement moyen, même lors des crises, entre 4 et 8%.

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)

Certaines SCPI présentent des spécificités supplémentaires, comme la SCPI fiscale qui présente un avantage supplémentaire : la possibilité de réduire ses impôts.

Les inconvénients et risques des SCPI

Nous avons listé les principaux risques ainsi que les inconvénients des SCPI pour vous donner une vision complète de cette solution. C’est une liste non exhaustive mais qui résume bien ce qu’il faut avoir en tête avant de se lancer dans ce type d’investissement :

  • Les frais élevés : Si vous investissez dans une SCPI, vous devrez régler des frais de souscription avec la majorité des SCPI (environ 10% de votre investissement). Vous aurez aussi des frais de gestion (environ 10% des loyers perçus). Ces frais limiteront vos recettes. C’est un inconvénient à relativiser, car certaines des meilleures SCPI du marché ne pratiquent pas de frais de versement.
  • La liquidité : Lorsque vous investissez dans une SCPI, il faut attendre plusieurs années avant que votre investissement commence à rapporter de l’argent. En général, on estime qu’il faut garder ses parts au moins 8 ans pour que cela soit intéressant. Attention en 2024, certains investisseurs ont des difficultés à revendre leurs parts de SCPI dans un contexte de baisse des prix (pour les SCPI les moins performantes).C’est beaucoup moins vrai en ce qui concerne les SCPI sans frais d’entrée comme Iroko Zen ou Novaxia Neo, dont le prix de part résiste voire augmente légèrement pour certaines.
  • Le risque de faillite : Si la société de gestion gère mal la trésorerie ou que les investissements se font dans des secteurs qui subissent une crise, cela peut entraîner la faillite de la SCPI. C’est la raison pour laquelle nous vous recommandons de ne pas investir dans une seule SCPI mais de toujours diversifier votre portefeuille. La crise du Covid a été un bon test et un bon indicateur pour mesurer la fiabilité des SCPI. Cependant, une crise immobilière aura forcément des répercussions sur les SCPI.
  • Le risque de perte en capital : Il peut y avoir une chute de la valeur des biens immobiliers. Si cela se produit, les prix de vos parts pourront baisser et vous risquez de subir une perte en capital si vous vendez vos parts à ce moment-là.
  • Le risque de vacances locatives : Si une partie des biens d’une SCPI ne sont pas loués, cela signifie que vous ne toucherez pas de revenus sur ces biens. Cela se mesure avec le taux d’occupation financier (TOF). Nous vous recommandons de choisir des SCPI dont le TOF dépasse les 90%.

Comment la SCPI fiscale permet-elle de payer moins d’impôts ?

Une SCPI fiscale permet de réduire son imposition. Pour cela vous aurez le choix entre plusieurs SCPI que vous devrez choisir en fonction de l’avantage recherché. Parmi les dispositifs fiscaux que vous pourrez trouver dans des SCPI, il y a :

La loi Pinel

Dispositif pour acheter de l’immobilier neuf et respectueux de certaines normes environnementales. Ces biens sont destinés à la location et vous devrez les conserver sur une durée déterminée à l’avance (au moins 6 ans). En fonction de la durée, vous pourrez bénéficier de réduction d’impôts. Ce dispositif est néanmoins en fin de vie, avec une fin programmée en décembre 2024.

Le dispositif Malraux

Ce dispositif concerne l’investissement dans un bien ancien qui doit être situé dans un secteur précis. Il faudra, suite à l’achat, effectuer des travaux de réhabilitation. Il faudra aussi conserver les biens pour une durée minimum (9 ans). Ce dispositif permet d’avoir une réduction d’impôt qui peut s’élever à 30% du montant des travaux. Néanmoins, la limite de cet avantage est de 100 000 €.

Le déficit foncier

Il s’agit aussi d’investissements dans des biens anciens avec des travaux à effectuer. L’avantage fiscal débutera au moment de la mise en location du bien. Il s’agit d’une déduction sur les revenus fonciers. En général, il faudra garder ces parts durant 15 ans.

Ce sont des solutions dont vous pouvez bénéficier en tant que particulier mais la SCPI vous décharge de l’administratif lié à l’achat, de la gestion des travaux et de la gestion locative. Ces dispositifs permettent de réduire son imposition tout en investissant dans la pierre (avec un risque de perte en capital lors de la revente).

Ce ne sont pas nos SCPI préférées, il existe d’autres solutions pour réduire ses impôts.

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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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2 commentaires
panayotou, le 16 février 2022

bonjour, j’aimerai investir en SCPI, quel est le minimum pour investir pour que cela rapporte un peu ? en vous remerciant.

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Expert
, le 17 février 2022

Bonjour,

Tout dépend du montant que vous investissez. En effet, les rendements sont donnés en pourcentage, si une SCPI vous rapporte 5% et que vous investissez 10 000€, vous obtiendrez 500€ avant fiscalité.
En relatif, vous arriverez à faire en moyenne 4 à 5% avant impôt, en absolu, tout dépendra du montant que vous souhaitez investir. Une autre manière de l’appréhender serait de vous demander combien vous souhaiteriez récupérer chaque année grâce à cet investissement.
Par exemple, si vous souhaitez que votre investissement vous rapporte 1 000€ par an, à priori, vous devriez investir environ 20 000€ sur une SCPI pour y arriver (20 000€ x 5%) = 1 000€.
En espérant vous avoir aidé.

Tugdual

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