SCPI dans un PER : une bonne idée ?

Le PER et les SCPI comptent parmi les placements les plus populaires de ces dernières années. Tous deux sont appréciés des épargnants, car ils permettent d’obtenir un complément de revenu en vue de la retraite. Si vous hésitez, sachez qu’il n’est pas forcément nécessaire de choisir : vous pouvez acheter des parts de SCPI dans votre PER. Quelle est la fiscalité des SCPI dans un PER ? Qu’est ce que le PER immobilier ? Comment investir en SCPI avec un PER ? Les SCPI sont-ils les seuls supports immobiliers possibles pour un PER ? Notre article vous explique tout ce que vous devez savoir avant d’acheter des SCPI dans un PER.

Comment acheter des SCPI dans un PER ?

Construit sur le modèle d’une assurance vie multisupports, le PER permet d’accéder à une large gamme de supports d’investissement. En plus du fonds euro, vous pourrez donc placer votre épargne sur des unités de compte, parmi lesquelles on trouve par exemple des actions, des obligations, des SICAV, mais aussi des supports immobiliers, comme les SCPI. Il s’agit de véhicules de placement collectifs, qui acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier pour le compte d’une multitude d’épargnants. Les loyers collectés sont ensuite reversés aux associés, au prorata de leur investissement. Si vous détenez des SCPI dans un PER, vous pourrez capitaliser les revenus sur le fonds en euro, ou bien les réinvestir pour acquérir des parts supplémentaires.

Pour investir en SCPI dans votre PER, vous devrez donc procéder comme pour n’importe quel support en unités de compte, en passant un ordre auprès de votre conseiller. Si votre contrat propose la gestion en ligne, vous pourrez également acheter des SCPI directement depuis votre espace personnel.

La fiscalité des SCPI dans un PER 

Lorsque vous achetez des SCPI dans le cadre d’un PER, c’est la fiscalité de ce dernier qui s’applique. Vous bénéficiez donc d’un avantage fiscal à l’entrée, puisque les versements effectués sur votre PER sont déductibles de votre revenu imposable. En contrepartie, votre épargne sera en revanche imposée à la sortie.

La fiscalité du PER à l’entrée

Les versements effectués sur un PER (par exemple pour acheter des parts de SCPI) vous donneront droit à un avantage fiscal. Vous pourrez en effet les déduire de votre assiette fiscale, et économiser sur le paiement de vos impôts.

Si vous êtes salarié, fonctionnaire ou assimilé, vos versements sont déductibles dans la limite du plus élevé de ces deux plafonds :

• 10% des revenus professionnels de N-1, nets de cotisations sociales et de frais professionnel dans la limite de 8 PASS, soit 32 908,80 € pour les versements réalisés en 2022.
• 10 % du PASS N-1, soit 4 113,60 € en 2022.

Si vous êtes travailleur non salarié, vous bénéficiez du lus élevé des deux plafonds suivants :

• 10 % des bénéfices imposables de 2022, dans la limite de 329 088 € + 15% des bénéfices imposables compris entre 1 et 8 PASS.
• 4 114 € + 15% de votre bénéfice imposable compris entre 1 et 8 PASS.

L’avantage fiscal offert par le PER est proportionnel à vos revenus. Il s’agit donc d’un placement particulièrement intéressant pour les contribuables soumis à une TMI de 30, 41 ou 45%. A l’inverse, si vous n’êtes pas ou peu imposé, vous pourrez renoncer à déduire vos versements pour bénéficier d’une fiscalité allégée à la sortie.

La fiscalité du PER à la sortie

A la retraite, la fiscalité appliquée à votre épargne dépendra de la modalité de sortie choisie entre rente ou sortie en capital, ainsi que de votre choix initial de déduire ou non vos versements.

L’épargne provenant de versements déduits à l’entrée est imposée de la façon suivante :

• Pour une sortie en rente, le régime des rentes viagères à titre gratuit s’applique. Votre rente sera donc soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 10%.
• Pour une sortie en capital, le montant correspondant au cumul de vos versements sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Quant aux gains, ils seront assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, dont 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

Si vous n’avez pas opté pour la déduction à l’entrée, vous bénéficierez d’une fiscalité allégée :

• En cas de sortie en rente, c’est le régime de la rente viagère à titre onéreux qui s’appliquera. Vous ne serez donc imposé que sur une partie de votre rente. La fraction taxée dépendra de votre âge lors du premier versement.
• Si vous récupérez votre épargne sous forme de capital, vous serez exonéré d’impôt sur le revenu pour le montant correspondant à vos versements. Vous devrez en revanche vous acquitter du PFU sur les gains générés par votre contrat.

La fiscalité à la sortie d’un PER reste donc moins lourde que pour des SCPI détenues en direct. En effet, les revenus issus de ces dernières sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de de 17,2%. Avec une TMI de 45%, le taux d’imposition global peut ainsi atteindre 62,2%. Attention cependant, car les gains issus de SCPI réintègrent l’assiette de l’IFI au moment de la liquidation du PER.

Pourquoi acheter des SCPI avec un PER ? 

Les SCPI offrent un excellent couple risque/performance, avec un rendement situé autour de 5% pour les bonnes SCPI. Intégrer des SCPI dans votre PER vous permet donc de diversifier votre portefeuille, tout en dynamisant la performance de votre placement. Face aux rendements médiocres des fonds euros ces dernières années, il est en effet impératif de miser également sur les unités de compte pour faire fructifier efficacement votre épargne.

Acheter des SCPI dans un PER s’avère également avantageux sur le plan fiscal. L’économie d’impôts à l’entrée permet notamment de bénéficier d’un effet de levier, pour investir davantage avec un effort d’épargne amoindri. A la sortie, la fiscalité appliquée à vos gains reste également plus légère que pour un investissement en direct. Le PER offre donc un cadre fiscal favorable, d’autant qu’il échappe à l’IFI durant la phase d’épargne.

Selon nous, acheter des SCPI avec un PER peut être une bonne idée si votre objectif est de stimuler le rendement de votre épargne retraite. Pour ne pas nuire à la rentabilité de votre placement, il faudra cependant privilégier un PER peu chargé en frais. En effet, les frais d’acquisition des SCPI s’ajouteront aux frais de gestion annuels du PER. Par ailleurs, vous n’aurez pas accès à la totalité de l’offre SCPI disponible sur le marché. Pour profiter de tout le potentiel des SCPI, il reste donc intéressant d’investir en direct plutôt que dans un PER.

SCPI dans un PER :avantages et inconvénients

Acheter des SCPI avec votre PER vous permet de bénéficier de différents avantages, mais l’opération présente également quelques inconvénients.

Avantages des SCPI dans un PER

Si vous souhaitez diversifier votre épargne, acheter des SCPI dans un PER présente plusieurs avantages.

• Performance : Les bonnes SCPI offrent en moyenne un rendement de 4 à 5%. En détenir dans le cadre de votre PER constitue donc un excellent moyen de dynamiser votre rendement.
• Liquidité :Dans le cadre d’un PER, l’assureur garantit la liquidité de vos parts de SCPI. Vous pourrez donc les vendre à tout moment, ce qui n’est pas toujours simple pour un investissement en direct. Attention cependant, car le PER lui-même n’est pas un placement liquide. En dehors de quelques cas exceptionnels, vous ne pourrez récupérer votre épargne qu’une fois à la retraite.
• Fiscalité :Pendant la phase de constitution de l’épargne, les SCPI détenues dans un PER ne rentrent pas en compte pour le calcul de l’IFI. De plus, les gains seront soumis à une fiscalité plus douce que pour un investissement en direct.
• Diversification :Vous diversifiez votre portefeuille en intégrant des actifs immobiliers à votre PER.

Inconvénients des SCPI dans un PER

Opter pour le PER afin d’acheter des parts de SCPI présente aussi plusieurs inconvénients. Les épargnants dont l’objectif est de profiter de tous les atouts des SCPI pourront donc préférer l’investissement en direct.

• Un choix limité : Vous n’aurez accès qu’à une petite partie des SCPI proposées sur le marché. Votre choix sera donc plus restreint que pour un investissement en direct.  
• Le cumul des frais : Vous supporterez à la fois les frais propres à la SCPI et ceux du PER. L’accumulation des frais risque ainsi de nuire à la rentabilité de votre placement s’ils sont trop élevés.
• L’impossibilité de récupérer vos parts : Vos parts de SCPI seront forcément vendues lors de la liquidation de votre PER. Par conséquent, vous ne pourrez pas les conserver pour continuer de percevoir les loyers de vos SCPI à la retraite.

Les alternatives aux SCPI 

Les SCPI ne sont pas les seuls supports immobiliers disponibles pour diversifier son PER. Voici deux alternatives possibles à l’achat de parts de SCPI : 

• Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) : c’est davantage un outil patrimonial pensé pour la transmission de son capital qu’un réel outil de placement financier. Elles permettent d’investir dans des biens immobiliers à plusieurs. Elles permettent aussi d’intégrer de l’immobilier dans un PER ;
• Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) : plus volatiles que les SCPI, les OPCI ne sont pas seulement un placement immobilier. En plus de biens immobiliers, ces organismes sont composés d’actifs financiers. Ils sont en général plus risqués que les SCPI.

Quel PER choisir pour investir en SCPI ?  

Si vous souhaitez acheter des SCPI avec votre PER, il faudra tenir compte de cet objectif au moment de choisir votre contrat. En effet, tous les PER ne proposent pas de SCPI en unités de compte, et quand c’est le cas, il ne s’agit pas toujours d’une sélection intéressante. Vous aurez donc tout intérêt à examiner en détail les supports disponibles avant de souscrire votre PER. Il en va de même pour les frais prévus dans votre contrat, car ces derniers viendront se superposer aux frais d’entrée et de gestion de vos SCPI.

Nous vous présentons une sélection de trois PER intégrant une gamme étoffée de SCPI :

• PER Cardif Elite Retraite by Cleerly : Avec le contrat haut de gamme de Cardif, vous pourrez accéder à 3 SCPI (Acimmo Pierre, Primovie et Rivoli Avenir Patrimoine).
• Cleerly Spirica PER : Il donne accès à de nombreuses SCPI, avec des frais de gestion sur unités de compte limités et des conseils d’experts.
• Cleerly Suravenir PER : il donne accès à d’excellentes SCPI (Remake Live, Iroko Zen).
• PER Version Absolue Retraite de Primaliance : Il s’agit du PER immobilier du distributeur de SCPI Primaliance. Ce PER intègre plusieurs SCPI, comme Pierval Santé, Epargne Pierre ou Pfo. Les frais de gestion sur unités de compte sont de 1%, ce qui reste dans la moyenne. Le fonds en euros affiche en revanche des frais de gestion exorbitants de 2,30% par an.

Quelles SCPI trouve-t-on dans un PER ?

Il y a énormément de SCPI disponibles sur le marché, mais toutes ne sont pas dans les unités de compte des PER. Lesquelles sont concernées ? Quelles en sont les alternatives ?

La liste des SCPI

Quelles sont les alternatives aux SCPI ?

Les SCPI ne sont pas les seuls supports immobiliers disponibles pour diversifier son PER. Voici deux alternatives possibles à l’achat de parts de SCPI : 

• Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) : c’est davantage un outil patrimonial pensé pour la transmission de son capital qu’un réel outil de placement financier. Elles permettent d’investir dans des biens immobiliers à plusieurs. Elles permettent aussi d’intégrer de l’immobilier dans un PER. La plus importante, Capimmo, a beaucoup souffert ces dernières années (baisse de plus de 10% en 2023 et 2024) ;
• Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) : plus volatiles que les SCPI, les OPCI ne sont pas seulement un placement immobilier. En plus de biens immobiliers, ces organismes sont composés d’actifs financiers. Ils sont en général plus risqués que les SCPI.