SCPI dans un PER : une bonne idée ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 13 septembre 2022

Le PER et les SCPI comptent parmi les placements les plus populaires de ces dernières années. Tous deux sont appréciés des épargnants, car ils permettent d’obtenir un complément de revenu en vue de la retraite. Si vous hésitez, sachez qu’il n’est pas forcément nécessaire de choisir : vous pouvez acheter des parts de SCPI dans votre PER.

Quelle est la fiscalité des SCPI dans un PER ? Qu’est ce que le PER immobilier ? Comment investir en SCPI avec un PER ? Notre article vous explique tout ce que vous devez savoir avant d’acheter des SCPI dans un PER.

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Comment acheter des SCPI dans un PER ?

Construit sur le modèle d’une assurance vie multisupports, le PER permet d’accéder à une large gamme de supports d’investissement. En plus du fonds euro, vous pourrez donc placer votre épargne sur des unités de compte, parmi lesquelles on trouve par exemple des actions, des obligations, des SICAV, mais aussi des supports immobiliers, comme les SCPI. Il s’agit de véhicules de placement collectifs, qui acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier pour le compte d’une multitude d’épargnants. Les loyers collectés sont ensuite reversés aux associés, au prorata de leur investissement. Si vous détenez des SCPI dans un PER, vous pourrez capitaliser les revenus sur le fonds en euro, ou bien les réinvestir pour acquérir des parts supplémentaires.

Pour investir en SCPI dans votre PER, vous devrez donc procéder comme pour n’importe quel support en unités de compte, en passant un ordre auprès de votre conseiller. Si votre contrat propose la gestion en ligne, vous pourrez également acheter des SCPI directement depuis votre espace personnel.

La fiscalité des SCPI dans un PER 

Lorsque vous achetez des SCPI dans le cadre d’un PER, c’est la fiscalité de ce dernier qui s’applique. Vous bénéficiez donc d’un avantage fiscal à l’entrée, puisque les versements effectués sur votre PER sont déductibles de votre revenu imposable. En contrepartie, votre épargne sera en revanche imposée à la sortie.

La fiscalité du PER à l’entrée

Les versements effectués sur un PER (par exemple pour acheter des parts de SCPI) vous donneront droit à un avantage fiscal. Vous pourrez en effet les déduire de votre assiette fiscale, et économiser sur le paiement de vos impôts.

Si vous êtes salarié, fonctionnaire ou assimilé, vos versements sont déductibles dans la limite du plus élevé de ces deux plafonds :

Si vous êtes travailleur non salarié, vous bénéficiez du lus élevé des deux plafonds suivants :

Le plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS) est utilisé pour calculer le plafond de déductibilité de certains produits d’épargne et d’assurance. Il a été fixé à 41 136 € pour l’année 2022.

L’avantage fiscal offert par le PER est proportionnel à vos revenus. Il s’agit donc d’un placement particulièrement intéressant pour les contribuables soumis à une TMI de 30, 41 ou 45%. A l’inverse, si vous n’êtes pas ou peu imposé, vous pourrez renoncer à déduire vos versements pour bénéficier d’une fiscalité allégée à la sortie.

Lorsque vous détenez des parts de SCPI en direct, celles-ci entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans le cadre d’un PER, vos SCPI sortent de l’assiette de l’IFI durant toute la phase de constitution de votre épargne. Vous n’avez donc pas à déclarer les parts de SCPI détenues dans un PER.

La fiscalité du PER à la sortie

A la retraite, la fiscalité appliquée à votre épargne dépendra de la modalité de sortie choisie entre rente ou sortie en capital, ainsi que de votre choix initial de déduire ou non vos versements.

L’épargne provenant de versements déduits à l’entrée est imposée de la façon suivante :

Si vous n’avez pas opté pour la déduction à l’entrée, vous bénéficierez d’une fiscalité allégée :

La fiscalité à la sortie d’un PER reste donc moins lourde que pour des SCPI détenues en direct. En effet, les revenus issus de ces dernières sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de de 17,2%. Avec une TMI de 45%, le taux d’imposition global peut ainsi atteindre 62,2%. Attention cependant, car les gains issus de SCPI réintègrent l’assiette de l’IFI au moment de la liquidation du PER.

Pourquoi acheter des SCPI avec un PER ? 

Les SCPI offrent un excellent couple risque/performance, avec un rendement situé autour de 5% pour les bonnes SCPI. Intégrer des SCPI dans votre PER vous permet donc de diversifier votre portefeuille, tout en dynamisant la performance de votre placement. Face aux rendements médiocres des fonds euros ces dernières années, il est en effet impératif de miser également sur les unités de compte pour faire fructifier efficacement votre épargne.

Acheter des SCPI dans un PER s’avère également avantageux sur le plan fiscal. L’économie d’impôts à l’entrée permet notamment de bénéficier d’un effet de levier, pour investir davantage avec un effort d’épargne amoindri. A la sortie, la fiscalité appliquée à vos gains reste également plus légère que pour un investissement en direct. Le PER offre donc un cadre fiscal favorable, d’autant qu’il échappe à l’IFI durant la phase d’épargne.

Selon nous, acheter des SCPI avec un PER peut être une bonne idée si votre objectif est de stimuler le rendement de votre épargne retraite. Pour ne pas nuire à la rentabilité de votre placement, il faudra cependant privilégier un PER peu chargé en frais. En effet, les frais d’acquisition des SCPI s’ajouteront aux frais de gestion annuels du PER. Par ailleurs, vous n’aurez pas accès à la totalité de l’offre SCPI disponible sur le marché. Pour profiter de tout le potentiel des SCPI, il reste donc intéressant d’investir en direct plutôt que dans un PER.

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SCPI dans un PER :avantages et inconvénients

Acheter des SCPI avec votre PER vous permet de bénéficier de différents avantages, mais l’opération présente également quelques inconvénients.

Avantages des SCPI dans un PER

Si vous souhaitez diversifier votre épargne, acheter des SCPI dans un PER présente plusieurs avantages.

Inconvénients des SCPI dans un PER

Opter pour le PER afin d’acheter des parts de SCPI présente aussi plusieurs inconvénients. Les épargnants dont l’objectif est de profiter de tous les atouts des SCPI pourront donc préférer l’investissement en direct.

Quel PER choisir pour investir en SCPI ?  

Si vous souhaitez acheter des SCPI avec votre PER, il faudra tenir compte de cet objectif au moment de choisir votre contrat. En effet, tous les PER ne proposent pas de SCPI en unités de compte, et quand c’est le cas, il ne s’agit pas toujours d’une sélection intéressante. Vous aurez donc tout intérêt à examiner en détail les supports disponibles avant de souscrire votre PER. Il en va de même pour les frais prévus dans votre contrat, car ces derniers viendront se superposer aux frais d’entrée et de gestion de vos SCPI.

Nous vous présentons une sélection de trois PER intégrant une gamme étoffée de SCPI :

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