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Faut-il investir dans la SCPI Primovie ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
14 février 2024

Rendement de Primovie en 2023

5%

Prix de la part en 2024

185 €

Nous avons réuni les informations principales sur Primovie pour vous aider à savoir si vous devez investir dans cette SCPI. Elle est distribuée par Primonial Reim. Retrouvez dans cet article les avantages et inconvénients de cette SCPI, notre avis, le rendement des dernières années, les chiffres clés, un simulateur d’investissement en ligne, la fiscalité… Vous pourrez aussi découvrir comment y souscrire et télécharger les derniers rapports annuels. Alors, faut-il investir dans la SCPI Primovie ? On vous dit tout !

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI Primovie ? Notre avis

Les avantages de Primovie

  • Spécialisation dans un secteur porteur avec le vieillissement de la population.
  • Montant important de la capitalisation.
  • Vocation sociétale avec des investissements dans la santé.
  • SCPI ISR.
  • Durée moyenne des baux de 9 à 12 ans.

Les inconvénients de Primovie

  • Korian et Colisée, les principaux locataires, payent 24% des loyers en 2023.
  • Délai de jouissance au-dessus de la moyenne.
  • Taux d’occupation financier (TOF) élevé ce qui limite la possibilité d’améliorer le taux de distribution.
  • Investit majoritairement en France ce qui peut être un inconvénient d’un point de vue fiscal.
  • Baisse du prix des parts en 2024 de 204 à 185 € (-8,86%)

Primovie est une SCPI qui vous accompagne à toutes les étapes de votre vie. En effet, cette SCPI investit dans des crèches, des écoles, des bureaux en hébergeant par exemple le siège de Doctolib, des cliniques ainsi que des résidences séniors et des maisons de retraite.

Dans le monde des sociétés de gestion, Primovie est classée parmi les «SCPI thématiques», car sa stratégie est d’investir uniquement dans certains secteurs. Pour Primovie il s’agit de l’immobilier de santé et d’éducation. Son patrimoine est aussi constitué d’un peu moins de 25% de bureaux.

Les investissements sont majoritairement en France mais Primovie s’autorise aussi des investissements à l’étranger (un peu moins de 30% des biens détenus se situent en Allemagne et en Italie).

Le taux de distribution sur la valeur du marché est assez stable ces dernières années et il reste dans la -moyenne des SCPI.

Nos réserves concernent une potentielle baisse des revenus locatifs, son endettement important et sa baisse du prix des parts de 8,86% en février 2024.

La SCPI Primovie en chiffres

Créée en 2012, Primovie ne fait plus vraiment partie des jeunes SCPI. C’est une SCPI de rendement. Le risque lié à cette SCPI selon l’AMF est de 3 sur 7.

Voilà les principales caractéristiques sur cette SCPI :

Capitalisation de Primovie4,96 milliards d’eurosLa capitalisation de Primovie se calcule en multipliant le nombre de parts en circulation par le prix d’exécution.
CapitalVariableLes parts des SCPI à capital variable varient en fonction du marché immobilier.
Taux d’occupation97,40 %Le taux d’occupation d’une SCPI est calculé en fonction du montant total des loyers qui auraient été facturés si tous les biens étaient loués.
Géographie des biensFranceLa géographie peut avoir un impact important, notamment en termesterme de fiscalité si les biens sont à l’étranger.
DémembrementPossibleLe démembrement correspond au partage entre la possession des parts (nu-propriété) et la perception des loyers (usufruit).
Minimum de souscription10 partsIl s’agit du nombre minimum de parts à acheter pour pouvoir souscrire à Primovie.
Frais de gestion12,00 %Les frais de gestion sont déduits des loyers et servent à rémunérer la société de gestion.
Valeur de retrait9 %La valeur de retrait (ou frais de souscription) correspond à un pourcentage qui viendra diminuer le prix de la part au moment de la vente. Il s’agit de payer les différents frais d’acquisition (recherche, notaire…)
Caractéristiques de la SCPI Primovie

Quel est le rendement de la SCPI Primovie ?

Les rendements de Primovie ont connu un léger décrochage en 2018 et se sont stabilisés depuis aux alentours de 4,5% (ce qui reste dans la moyenne marché) :

AnnéeRendement
20235,00%
20224,50%
20214,60%
20204,50%
20194,51%
20184,50%
20174,89%
20165,00%
20155,00%
20145,10%
20135,10%
Rendement de Pierval Santé depuis 2013

Quelle est la valorisation de Primovie  ?

Prix de la part de la SCPI Primovie

Le prix de la part de Primovie a évolué en étant passé de 191 € en 2013 à 203 € en 2018 mais a subit une baisse en 2024 pour retomber à 185 € :

AnnéePrix de la part
2024185 €
2023203 €
2022203 €
2021203 €
2020203 €
2019203 €
2018203 €
2017196 €
2016191 €
2015191 €
2014191 €
2013191 €
Prix de la part de Primovie depuis 2013

Les secteurs d’activités de Primovie

Comme son nom peut le laisser entendre, Primovie a majoritairement visé le secteur immobilier de la santé et de l’éducation, c’est-à-dire :

  • La santé et les seniors (crèche, maisons de retraite, EHPAD, cliniques…) ;
  • Les bureaux ;
  • Le secteur de l’éducation.
secteur patrimoine immobilier primovie

La répartition géographique de Primovie

Les biens de cette SCPI sont situés majoritairement en France, notamment à Paris et en région parisienne et pour un tiers à l’étranger.

  • Régions : 34,8%
  • Région parisienne : 26,9%
  • Allemagne : 19,2%
  • Italie : 10,8%
  • Paris : 5,1%
  • Espagne : 2,4%
  • Pays-Bas : 0,2%
  • Belgique: 0,6%
repartition geographique primovie

Le dernier bulletin trimestriel et rapport annuel de la SCPI Primovie

Nous mettons à votre disposition les derniers éléments communiqués par Primonial Reim pour la SCPI Primovie. Si vous souhaitez investir dans Primovie, nous vous conseillons de lire le dernier bulletin annuel ainsi que les derniers bulletins trimestriels. C’est une bonne façon de savoir et comprendre ce que vous allez acheter.

Télécharger le rapport annuel 2022

Télécharger le rapport annuel 2021

Télécharger le rapport annuel 2020

Télécharger le rapport annuel 2019

Télécharger la dernière note d’information

Télécharger le Document d’Informations Clés (DIC)

Comment souscrire à la SCPI Primovie ?

Si vous êtes intéressé par la SCPI Primovie et que vous souhaitez en acheter des parts, vous avez 2 solutions : l’achat en direct ou dans un contrat d’assurance vie.

Acheter la SCPI Primovie en direct

Si vous souhaitez souscrire à cette SCPI, vous devrez passer par un expert comme Cleerly. Nous vous proposerons  plusieurs solutions : achat en cash, à crédit, en démembrement…

Acheter la SCPI Primovie via une assurance vie

Pour acheter des SCPI dans un contrat d’assurance vie, vous devez d’abord vérifier que votre assurance vie la propose. Si la SCPI est bien présente, prenez bien connaissance des avantages et des inconvénients de la SCPI en assurance vie.

Quelle est la fiscalité de la SCPI Primovie ?

La SCPI Primovie est majoritairement française, vos loyers seront imposés à votre taux marginal d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2%) comme tous vos revenus fonciers.

Votre TMIImposition des revenus de Primovie
0%17,2 %
11%28,2 %
30%47,2 %
41%58,2 %
45%62,2 %
Taux d’imposition des revenus de Primovie selon votre TMI

Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 30 % et que vous touchez 1 000 € de revenus de la SCPI Primovie, vous allez payer 47,2% d’impôts sur ces 1 000 €. Après la fiscalité, votre gain net sera donc de 528 € soit un rendement presque divisé par 2 !

Si vous êtes fortement imposé, il peut être intéressant de privilégier les SCPI étrangères qui seront plus intéressantes fiscalement. En effet, c’est la fiscalité du pays d’origine, souvent plus avantageuse, qui s’appliquera et vous ne serez pas doublement imposé. De plus, vous serez exempté de prélèvements sociaux.

Faut-il investir dans la SCPI Primovie en 2024 ?

Même si Primovie présente des rendements corrects, elle ne fait pas partie des SCPI que nous recommandons en 2024. Trois éléments nous semblent en effet pénaliser la stratégie d’investissement de Primovie : 

  • D’une part, deux de ses locataires représentent pas moins de 25% de son taux d’occupation financier. C’est un gros risque en cas de défaillance.
  • D’autre part, Primovie investit majoritairement en France. Les rendements affichés sont donc moins intéressants qu’il n’y paraît de prime abord, surtout si vous êtes fortement imposés.
  • La baisse du prix de la part en février 2024 et le nombre de parts en attente de retrait.

La fiscalité peu avantageuse des SCPI françaises, notamment de Primovie, est un élément que les investisseurs ne voient pas forcément à cause de la complexité des règles fiscales. Le crédit d’impôt accordé aux personnes qui investissent dans des SCPI hors de France est pourtant un élément qui améliore considérablement le rendement net de ce placement !

Si vous souhaitez être redirigé vers les SCPI les plus pertinentes en fonction de votre profil investisseur et de votre niveau d’imposition notamment, n’hésitez pas à entrer en contact avec l’un de nos conseillers. Notre cabinet travaille en architecture ouverte ce qui nous permet de ne proposer que les meilleurs contrats nets de frais à nos clients.

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)
Qu’est-ce que la SCPI Primovie ?

Primovie est une SCPI qui investit dans les domaines de la santé et de l’éducation en France et en Europe. Elle a été créée en 2012 et est aujourd’hui une des plus importantes SCPI avec plus de 4 milliards d’euros de capitalisation.

Quels sont les secteurs de Primovie ?

Primovie privilégie les secteurs immobiliers socialement utiles. Cela correspond au secteur de la santé, des personnes âgées et de la dépendance (par exemple, les maisons de retraite, les EHPAD, les cliniques, les résidences pour seniors), mais aussi le secteur de l’éducation et celui de la petite enfance (par exemple, les crèches, les écoles, les universités, les centres de formation)​.

Quels sont les objectifs de Primovie en matière de développement durable ?

Primovie est une SCPI ISR avec des objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance. Elle souhaite réduire la consommation d’énergie de ses actifs immobiliers de 40% d’ici 2030 pour contribuer à l’objectif de neutralité carbone d’ici 2050.

Pourquoi investir dans Primovie ?

La SCPI Primovie présente plusieurs avantages. Notamment l’avantage d’investir dans un secteur porteur avec l’augmentation de l’espérance de vie, le vieillissement et la croissance de la population en France et en Europe. Un autre avantage de Primovie est d’avoir des locataires dont les baux ont une durée moyenne entre 9 et 12 ans, ce qui offre une grande visibilité et une stabilité des revenus.

Quel est le prix d’une part de Primovie ?

Le prix d’une part de Primovie est de 185 €. Il faut acheter au minimum 10 parts lors d’une souscription ce qui correspond à un investissement de 1 850 €.

Quel est le taux de rendement de Primovie ?

En 2024, le taux de rendement affiché (celui de 2023) est de 5%.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

Votre nom est requis.
L'email est requis. Il ne sera pas publié.
Il est nécessaire de nous dire quelque chose.
3 commentaires
seral, le 23 novembre 2023

Bonjour,
Croyez- vous à court terme à une baisse des parts de la scpi primovie?.Si oui,début d’année peut -être?

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 24 novembre 2023

Bonjour,
Il est impossible d’avoir des certitudes concernant Primovie.
L’état actuel du marché immobilier n’incite pas à l’optimisme, surtout concernant Primonial avec les baisses de Primopierre et Patrimmo Commerce.
De plus, dans le dernier bulletin trimestriel (T3 2023 de Primovie), vous pouvez voir que la collecte a clairement ralenti en étant divisée par 2 par rapport au T4 2022. De son coté, la demande de retrait a fortement augmenté (255 605 parts vendues sur le trimestre vs 76 920 au trimestre précédent).
Primovie va devoir réaliser son audit annuel concernant la valeur de son patrimoine et devra donc ajuster la valeur des parts si celle-ci n’est pas comprise entre + ou – 10% de la valeur de reconstitution.

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gallonet, le 21 décembre 2023

Très déçu par Primonial, la société de gestion . Les rendements sont en diminution constante et effectivement Pimonial a procédé à des diminutions de la valeur des parts pour d’autres scpi qu’elle gère.
Quand je vois que Pierval santé, autre scpi « santé » est en tête des collectes en 2023….
Un porteur de part peut-il se retourner vs la société de gestion si cette dernière fait preuve d’incompétence ?

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