Avantages et les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie

La méthode la plus courante pour investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est de s’adresser directement à des sociétés de gestions via votre banquier ou un conseiller en gestion de patrimoine. Pourtant une autre possibilité existe : celle d’intégrer des parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie. C’est l’assureur qui va assurer la liquidité du contrat et vous reversera une partie ou la totalité des loyers. Mais quels sont les avantages d’investir dans les SCPI en assurance vie ? Explications.

Assurance vie et SCPI : comment ça marche ?

Passer par une assurance vie pour investir en SCPI n’est pas instinctif, c’est pourtant une solution qui peut être intéressante, à la fois rentable et bénéficiant d’avantages fiscaux. En effet, cela permet d’investir dans l’immobilier en profitant d’une enveloppe fiscale intéressante.

Assurance vie et SCPI : 2 types de contrats performants 

L’investissement en SCPI a de nombreux avantages et représente un support d’investissement particulièrement en vogue. Dans un premier temps, c’est un placement qui jouit d’un très bon rendement : selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placements immobiliers), il s’élève à 4,53% en 2023. De plus, le marché de l’immobilier des SCPI est réputé pour être particulièrement résilient. Si on compare avec des marchés plus volatils, comme le marché actions, cela en fait ainsi un investissement moins risqué.

Quant à l’assurance vie, il s’agit d’un type de contrat financier apprécié pour sa sécurité, grâce au capital garanti de son fonds euros, et la possibilité de combiner cette sécurité avec des unités de compte.. Les français l’apprécient surtout pour sa fiscalité attrayante grâce à l’exonération de l’impôt sur les plus-values (renforcée après 8 ans de détention).

Les SCPI en unité de compte

Lorsque que vous souscrivez une assurance vie multisupport, vous avez le choix pour placer votre argent entre deux poches : 

• Le fonds en euros, dont le rendement est assuré, mais peu rémunérateur
• Les unités de comptes : actions, parts de sociétés immobilières, titres monétaires, obligations…. Elles sont plus risquées, mais également plus rémunératrices

Certaines assurances vies proposent donc des titres immobiliers dans leurs unités de compte. Si vous souhaitez investir dans les SCPI, passer par l’assurance vie est donc une solution à considérer.

Quelle est la fiscalité appliquée à vos parts de SCPI via une assurance vie ? 

Si vous choisissez de souscrire une assurance vie et d’investir une partie de votre épargne dans des SCPI, ce sera la fiscalité de votre contrat d’assurance vie qui sera mise en place. En d’autres termes, cela signifie que l’ensemble des gains, plus-values et revenus générés par les SCPI sont tous gérés par l’assureur et bénéficient donc de la fiscalité favorable de l’assurance-vie. En effet, nous l’avons évoqué précédemment : l’assurance vie vous permet de bénéficier d’exonérations fiscales importantes et, par exemple, d’échapper en partie à la taxation des plus-values des valeurs mobilières et à celle de la succession. De plus, après 8 ans de détention, les plus-values tirées du contrat d’assurance-vie ne sont imposées qu’à 7,5% en cas de retrait, en plus des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2% en 2023.

À l’inverse, si vous signez avec une SCPI directement, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, les dividendes sont imposés selon votre taux marginal d’imposition, majoré des prélèvements sociaux (17,2% en 2023). Pour un contribuable fiscalisé à 45%, la fiscalité peut représenter 62,2%, voire 3 à 4% de plus si la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) s’applique. On remarque donc que la fiscalité de l’assurance vie est beaucoup plus attractive. 

Est-il possible d’investir 100% de mon contrat d’assurance vie en SCPI ?

L’épargnant ne peut pas souscrire un contrat d’assurance vie composé uniquement de parts de SCPI. De fait, la compagnie d’assurance oblige l’épargnant à investir dans des fonds en euros ou bien des parts de SICAV ou de FCP.

Quels sont les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie ?

Cette stratégie n’est toutefois pas adaptée à tous les profils d’investisseurs car elle présente un certain nombre d’inconvénients :

• L’offre de SCPI est réduite aux SCPI sélectionnées par votre assureur uniquement ;
• Selon les SCPI, l’épargnant ne touche généralement que 85% de la totalité du rendement locatif distribué par les SCPI, l’autre partie étant prélevée par l’assureur. Si vous investissez dans une SCPI en direct, vous toucherez la totalité des dividendes, c’est donc un atout non négligeable nets. Bonne nouvelle néanmoins pour ceux qui sont intéressés, nous avons un partenaire assureur qui reverse 100% des revenus ;
• Les parts de SCPI n’appartiennent pas à l’épargnant, mais à l’assureur. De fait, si les parts subissent une revalorisation, elles profiteront à l’assureur et celui-ci ne rehaussera pas systématiquement le rendement au profit de l’épargnant ;
• Depuis 2017, la loi Sapin 2 autorise le blocage des retraits pendant une période déterminée (6 mois consécutifs au maximum) et menace donc la liquidité de l’assurance vie, qui demeurait pourtant l’un de ses principaux atouts ;
• Une sélection limitée de SCPI (le nombre de SCPI éligibles varie souvent entre 8 et 20).
  

De plus, il vous faudra être vigilant quant aux frais de votre contrat d’assurance vie  et choisir des contrats à frais réduits afin de ne pas perdre l’avantage fiscal originel. Bien que le contrat d’assurance vie permette à l’épargnant d’échapper aux revenus fonciers et à l’imposition sur les loyers, les frais de gestion et les prélèvements sociaux du contrat demeurent. 

Intégrer des parts en SCPI dans votre contrat d’assurance vie est une stratégie qui peut sembler pertinente puisqu’elle permet de profiter des atouts des deux placements.  Néanmoins, il est évident que vous aurez surtout les avantages liés à la détention d’un contrat d’assurance vie. Investir directement dans des SCPI vous évite certains frais qui vous seront prélevés en plus dans un contrat en assurance vie. 

Si vous souhaitez opter pour la simplicité, alors l’investissement dans des SCPI via votre contrat d’assurance vie est certainement la meilleure solution. En revanche, si vous souhaitez investir des sommes importantes et êtes friand de ce placement, passer directement par une SCPI est certainement la solution la plus adaptée pour vous.

Quels sont les avantages des SCPI dans l’assurance vie ?

Détenir des parts de SCPI dans son assurance vie permet de cumuler les atouts de chaque produit d’épargne au sein d’un même contrat. Les avantages sont multiples : 

• Le prix de souscription est réduit par rapport au prix de souscription en direct ;
• La fiscalité avantageuse de l’assurance vie (taxation forfaitaire de 7,50% après un abattement de 4 600 € ou 9 200 € payable uniquement en cas de rachat, plus les prélèvements sociaux au taux de 17,2%) s’applique, et non celle des revenus fonciers et des plus-values immobilières;
• Une bonne performance globale grâce à un bon rendement locatif et l’augmentation du prix des parts ;
• Un délai de jouissance qui peut s’avérer plus rapide, pour certaines SCPI, que lors d’une souscription de parts en direct ;
• La possibilité de revendre le nombre de parts souhaitées ;
• Une liquidité permanente sur les parts de SCPI est assurée au souscripteur par la compagnie d’assurance vie.

Les  investisseurs peu enclins au risque, mais qui sont attirés par la perspective de diversifier leur épargne auront tout intérêt à intégrer des SCPI dans leurs contrats d’assurance vie.

Comparatif des meilleurs contrats d’assurance vie pour SCPI

Il est important de bien sélectionner votre contrat d’assurance vie afin de sélectionner les plus rentables. Pour cela, favorisez les contrats avec une décote sur le prix de souscription mais également la proportion de revenus distribuée.

Voici pour vous aider, un tableau comparatif des meilleurs contrats d’assurance vie pour les SCPI : 

Le meilleur contrat pour investir dans des SCPI est donc le contrat Version Absolue 2 par Spirica. Il s’agit d’un contrat proposé par Cleerly. Le contrat vous permet d’accéder à 24 SCPI dont notamment certaines des meilleures SCPI (Remake Live, Immorente, Activimmo, Altixia Cadence XII…). Le contrat est surtout le meilleur par rapport au montant des loyers reversés, 100% !