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Avantages et les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie

Expert
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
03 mai 2024

Vous souhaitez savoir si posséder des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie est une bonne stratégie pour votre épargne ? Ce n’est pas toujours le moyen le plus judicieux d’investir dans les SCPI. Cette option peut même se révéler contre-productive et présenter des risques dans certains cas.. Alors, quels sont les avantages et les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie ? On vous aide à y voir plus clair.

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Assurance vie et SCPI : comment ça marche ?

Assurance vie et SCPI : 2 types de contrats performants 

L’investissement en SCPI a de nombreux avantages et représente un support d’investissement particulièrement en vogue. Dans un premier temps, c’est un placement qui jouit d’un très bon rendement : selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placements immobiliers), il s’élève à 4,53% en 2023. De plus, le marché de l’immobilier des SCPI est réputé pour être particulièrement résilient. Si on compare avec des marchés plus volatils, comme le marché actions, cela en fait ainsi un investissement moins risqué.

Quant à l’assurance vie, il s’agit d’un type de contrat financier apprécié pour sa sécurité, grâce au capital garanti de son fonds euros, et la possibilité de combiner cette sécurité avec des unités de compte.. Les français l’apprécient surtout pour sa fiscalité attrayante grâce à l’exonération de l’impôt sur les plus-values (renforcée après 8 ans de détention).

Acheter des parts de SCPI : en direct ou via un contrat d’assurance vie ?

Il est possible d’investir directement dans des SCPI, c’est d’ailleurs la méthode la plus courante. Pour cela, vous devrez vous adresser directement à des sociétés de gestion. Au passage, prenez le temps de comparer les SCPI entre elles au préalable car certaines sont nettement plus performantes que d’autres..  

Mais vous n’êtes pas obligé de passer par une société de gestion dédiée pour investir dans des SCPI. Il est également possible d’intégrer des parts en SCPI dans votre contrat d’assurance vie. Dès lors, les conditions sont différentes car c’est votre assureur qui entrera en contact avec la société de gestion et il pilotera à sa manière les SCPI.

Les parts de SCPI, au sein d’un contrat d’assurance-vie, sont alors des unités de compte comme les autres. 

Quelle est la fiscalité appliquée à vos parts de SCPI via une assurance vie ? 

Si vous choisissez de souscrire une assurance vie et d’investir une partie de votre épargne dans des SCPI, ce sera la fiscalité de votre contrat d’assurance vie qui sera mise en place. En d’autres termes, cela signifie que l’ensemble des gains, plus-values et revenus générés par les SCPI sont tous gérés par l’assureur et bénéficient donc de la fiscalité favorable de l’assurance-vie. En effet, nous l’avons évoqué précédemment : l’assurance vie vous permet de bénéficier d’exonérations fiscales importantes et, par exemple, d’échapper en partie à la taxation des plus-values des valeurs mobilières et à celle de la succession. De plus, après 8 ans de détention, les plus-values tirées du contrat d’assurance-vie ne sont imposées qu’à 7,5% en cas de retrait, en plus des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2% en 2023.

À l’inverse, si vous signez avec une SCPI directement, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, les dividendes sont imposés selon votre taux marginal d’imposition, majoré des prélèvements sociaux (17,2% en 2023). Pour un contribuable fiscalisé à 45%, la fiscalité peut représenter 62,2%, voire 3 à 4% de plus si la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) s’applique. On remarque donc que la fiscalité de l’assurance vie est beaucoup plus attractive. 

Est-il possible d’investir 100% de mon contrat d’assurance vie en SCPI ?

L’épargnant ne peut pas souscrire un contrat d’assurance vie composé uniquement de parts de SCPI. De fait, la compagnie d’assurance oblige l’épargnant à investir dans des fonds en euros ou bien des parts de SICAV ou de FCP.

Faites appel à un expert de l’assurance vie pour trouver la meilleure solution selon votre situation !

Quels sont les avantages et les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie ?

Avantages des SCPI dans l’assurance vie

Détenir des parts de SCPI dans son assurance vie permet de cumuler les atouts de chaque produit d’épargne au sein d’un même contrat. Voici ses avantages :

  • Le prix de souscription est réduit par rapport au prix de souscription en direct ;
  • La fiscalité avantageuse de l’assurance vie (taxation forfaitaire de 7,50% après un abattement de 4 600 € ou 9 200 € payable uniquement en cas de rachat, plus les prélèvements sociaux au taux de 17,2%) s’applique, et non celle des revenus fonciers et des plus-values immobilières;
  • Une bonne performance globale grâce à un bon rendement locatif et l’augmentation du prix des parts ;
  • Un délai de jouissance qui peut s’avérer plus rapide, pour certaines SCPI, que lors d’une souscription de parts en direct ;
  • La possibilité de revendre le nombre de parts souhaitées ;
  • Une liquidité permanente sur les parts de SCPI est assurée au souscripteur par la compagnie d’assurance vie.

Les  investisseurs peu enclins au risque, mais qui sont attirés par la perspective de diversifier leur épargne auront tout intérêt à intégrer des SCPI dans leurs contrats d’assurance vie.

Inconvénients des SCPI dans l’assurance vie

Cette stratégie n’est toutefois pas adaptée à tous les profils d’investisseurs car elle présente un certain nombre d’inconvénients :

  • L’offre de SCPI est réduite aux SCPI sélectionnées par votre assureur uniquement ;
  • L’épargnant ne touche généralement que 85% de la totalité du rendement locatif distribué par les SCPI, l’autre partie étant prélevée par l’assureur. Si vous investissez dans une SCPI en direct, vous toucherez la totalité des dividendes, c’est donc un atout non négligeable nets ;
  • Les parts de SCPI n’appartiennent pas à l’épargnant, mais à l’assureur. De fait, si les parts subissent une revalorisation, elles profiteront à l’assureur et celui-ci ne rehaussera pas systématiquement le rendement au profit de l’épargnant ;
  • Depuis 2017, la loi Sapin 2 autorise le blocage des retraits pendant une période déterminée (6 mois consécutifs au maximum) et menace donc la liquidité de l’assurance vie, qui demeurait pourtant l’un de ses principaux atouts ;
  • Une sélection limitée de SCPI (le nombre de SCPI éligibles varie souvent entre 8 et 20).

De plus, il vous faudra être vigilant quant aux frais de votre contrat d’assurance vie  et choisir des contrats à frais réduits afin de ne pas perdre l’avantage fiscal originel. Bien que le contrat d’assurance vie permette à l’épargnant d’échapper aux revenus fonciers et à l’imposition sur les loyers, les frais de gestion et les prélèvements sociaux du contrat demeurent. 

Intégrer des parts en SCPI dans votre contrat d’assurance vie est une stratégie qui peut sembler pertinente puisqu’elle permet de profiter des atouts des deux placements.  Néanmoins, il est évident que vous aurez surtout les avantages liés à la détention d’un contrat d’assurance vie. Investir directement dans des SCPI vous évite certains frais qui vous seront prélevés en plus dans un contrat en assurance vie. 

Si vous souhaitez opter pour la simplicité, alors l’investissement dans des SCPI via votre contrat d’assurance vie est certainement la meilleure solution. En revanche, si vous souhaitez investir des sommes importantes et êtes friand de ce placement, passer directement par une SCPI est certainement la solution la plus adaptée pour vous.

Comparatif des meilleurs contrats d’assurance vie pour SCPI

Il est important de bien sélectionner votre contrat d’assurance vie afin de sélectionner les plus rentables. Pour cela, favorisez les contrats avec une décote sur le prix de souscription mais également la proportion de revenus distribuée.

Voici pour vous aider, un tableau comparatif des meilleurs contrats d’assurance vie pour les SCPI : 

ContratAssureurSCPILoyers reversés
Version Absolue 2Spirica (Crédit Agricole)24100%
Patrimoine Vie PlusSuravenir1685 %
SerenipierrePrimonial8 SCPI85%
Cardif EliteCardif6 SCPI90%
Meilleures assurances vie avec des SCPI

Le meilleur contrat pour investir dans des SCPI est donc le contrat Version Absolue 2 par Spirica. Il s’agit d’un contrat proposé par Cleerly. Le contrat vous permet d’accéder à 24 SCPI dont notamment certaines des meilleures SCPI (Remake Live, Immorente, Activimmo, Altixia Cadence XII…). Le contrat est surtout le meilleur par rapport au montant des loyers reversés, 100% !

Faites appel à un expert de l’assurance vie pour trouver la meilleure solution selon votre situation !
Quels sont les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie ?

Les inconvéneients des SCPI dans l’assurance vie sont les suivants : l’offre de SCPI est souvent réduite (voir inexistante pour certaines assurance vie), l’assureur garde une partie des loyers (15% en général), les parts appartiennent à l’assureur et non à l’assuré…

Quels sont les avantages des SCPI dans l’assurance vie ?

Dans les avantages des SCPI dans une assurance vie, on retrouve : un prix de souscription moins élevé qu’en direct, on profite d’un rendement peu fluctuant et de la fiscalité de l’assurance vie, un délai de jouissance souvent réduit…

Quel est la meilleure assurance vie pour investir dans des SCPI ?

Le meilleur contrat pour investir dans des SCPI est le contrat Version Absolue 2 de l’assureur Spirica. Il permet d’investir dans 24 SCPI et de toucher 100% des loyers versés.

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