Comment se déroule un investissement dans un EHPAD ?

Un investissement locatif dans un Ehpad reste attrayant pour les contribuables qui souhaitent constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires ou encore préparer leur retraite.

En effet, ce placement offre des avantages fiscaux non négligeables comme la possibilité de défiscaliser grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel). Cependant, investir dans une chambre en EHPAD ne relève pas de l’investissement immobilier classique ! Ainsi, nous faisons avec vous un tour d’horizon de ce qu’il fait savoir sur ce placement avant de se jeter à l’eau !

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Les EHPAD sont des établissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes. Ce sont donc des résidences médicalisées qui accueillent des personnes, en générale de plus de 60 ans, souvent atteintes de maladie dégénérative. Ils ont donc besoin d’importants soins médicaux et d’une assistance quotidienne. C’est pourquoi, des docteurs, infirmières et aides-soignants sont présents 24h/24h pour assurer les urgences médicales ainsi que les soins.

Les résidents d’un EHPAD sont divisés par groupe iso-ressources c’est-à-dire en fonction de leur capacité à gérer le quotidien.

Ces résidences médicalisées sont équipées de restaurants, de chambres, et proposent des activités aux résidents.

Comment se passe l’investissement locatif dans un EHPAD ? 

L’investissement dans un EHPAD relève de l’immobilier géré, en d’autres termes la gestion locative est confiée à l’exploitant de la résidence. En achetant un bien dans une résidence service, le propriétaire devient un loueur meublé, et pour un investissement effectué avant le 31/12/2021 il pouvait bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Nous vous expliquons tout ça en détail !

Comment fonctionne la gestion locative d’un bien en Ehpad ?

Lors d’un investissement dans un Ehpad, le bailleur, propriétaire du logement meublé, signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

Le contrat de location d’une durée de 9 ans définit les règles liées à la gestion et les obligations des parties.

Ainsi, le propriétaire, reçoit un loyer mensuel ou trimestriel, directement du gestionnaire sans avoir besoin de s’occuper lui-même de la gestion et du taux d’occupation de son bien. Quoiqu’il arrive, vous percevez le loyer.

L’exploitant de l’EHPAD, doit obtenir un agrément des autorités publiques (ARS) pour pouvoir diriger la résidence. Il a donc la responsabilité de respecter son engagement ainsi que les conditions du bail commercial signé avec le bailleur.

Résidences services et Statut LMNP – LMP !

En investissant dans un meublé de résidence de services étudiante, seniors ou Ehpad, le propriétaire obtient le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel), il profite ainsi des avantages fiscaux du loueur meublé.

Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez donc le choix d’opter pour le micro foncier ou le régime réel selon le montant des revenus et des charges. Cependant, l’intérêt du statut réside dans son mécanisme d’amortissement.

En, effet, vous pourrez amortir le prix d’acquisition de votre bien et générer un déficit déductible de vos impôts sur le revenu.

En outre, vous avez jusqu’au 31 décembre 2021, pour bénéficier du dispositif Censi-bouvard. Ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition étalée sur 9 ans. L’investissement en Censi-bouvard est limité à 300 000 euros par an soit une réduction de 33 000 €.

Attention, cependant, vous ne pouvez pas cumuler amortissement et réduction d’impôt ! En Censi-bouvard, seul le mobilier est amortissable, et l’excédent dans le cas où le prix du bien est supérieur à 300 000 €.

Investir dans un EHPAD : à quel prix ?

Comme tout investissement immobilier, le prix varie selon certains critères. Dans le cas d’un EHPAD, cela dépendra de la chambre, de la résidence, des services proposés, de la localisation.

Ainsi, le montant à prévoir pour un investissement locatif dans un EHPAD se situe entre 100 000 € et 250 000 € mais le prix peut également monter à 500 000 € selon le lot. À noter que plus la chambre est chère plus le rendement locatif sera élevé.

En effet, lors d’un investissement locatif il faut se baser sur la rentabilité locative. Dans un EHPAD comparé à d’autres investissements, le taux est plus élevé et tourne autour des 4-5 %, d’autant que les charges du bailleur restent limitées.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement en ehpad ?

Un investissement locatif représente toujours des avantages et des inconvénients. Mais quand est-il d’un investissement dans un EHPAD ?

On peut dire que les avantages d’un investissement dans une résidence médicalisée relèvent des points suivants :

• Une gestion locative simplifiée : l’exploitant de l’EHPAD est votre locataire, et c’est lui qui s’occupe de gérer votre bien.
• Un risque d’impayé limité : la vacance locative n’existe pas puisque le bail commercial est signé avec le gestionnaire de la résidence.
• Un marché encadré par l’état : En effet, l’état souhaite que les résidences médicalisées soient réparties sur le territoire. Ainsi, en contrôlant le marché, peu de chance que l’offre devienne plus importante que la demande.
• Le rendement locatif plus attractif
• Une demande croissante ce qui diminue le risque d’inoccupation de la résidence.
• Le statut LMNP ou LMP et les avantages du régime fiscal.

Cependant, si vous investissez dans un EHPAD, il faut garder à l’esprit que ce n’est pas pour engendrer une plus-value en cas de revente. En effet, contrairement au marché immobilier classique, le bien ne prend pas de valeur avec les années.

De plus, étant un secteur particulier, la revente se fait par le biais d’un marché secondaire.

Il faut donc trouver un investisseur qui souhaite racheter le bien en cours de bail. En effet, le gestionnaire n’est pas tenu de reconduire le bail dans les mêmes conditions. C’est pourquoi il est judicieux dans le cas de la revente d’un LMNP d’attendre le renouvellement du contrat de location.

Est-il intéressant d’investir dans une chambre d’Ehpad ? Notre avis

C’est un fait les Français vivent plus longtemps, ayant comme conséquence une demande croissante de logement dans les résidences seniors et médicalisées. De fait, il y a peu de chance que le taux d’occupation d’un EHPAD s’effondre !

Ainsi, si le but est de générer un revenu complémentaire ou de préparer sa retraite, investir dans un EHPAD peut être la solution adaptée. En effet, comme nous l’avons vu précédemment le rendement locatif avoisine les 4-5 %. Par ailleurs, en étant LMNP, vous bénéficiez du mécanisme de défiscalisation du statut, augmentant ainsi la rentabilité globale de l’investissement.

Cependant, malgré la gestion locative simplifiée et les risques d’impayés très limités, un investissement dans un EHPAD n’est pas à envisager à la légère. Nous parlons d’un placement sur le long terme pour lequel il convient de prendre certaines précautions que nous vous détaillons tout de suite !

Quels sont les risques et pièges à éviter lors d’un investissement immobilier en Ehpad ? 

L’investissement immobilier en Ehpad est un placement attrayant ! Cependant, avant de signer, il faut en connaitre les risques et les pièges à éviter, à savoir :

• La perte de l’agrément : Les EHPADS comme nous l’avons vu sont encadrés par l’État. L’exploitant de la résidence s’engage via une convention à respecter les conditions de gestion et d’entretien de l’EHPAD. Toutefois, les normes et les règlementations sont en constante évolution. Dans le cas où elles ne sont pas suivies, les autorités publiques peuvent refuser de renouveler l’agrément.
• La faillite du gestionnaire : Il convient de vérifier le sérieux et la réputation du gestionnaire. Pour cela il faut vous fier au résultat antérieur et non aux éventuelles promesses de rendement. D’autant que les loyers peuvent être renégociés en fin de bail, à la hausse comme à la baisse…
• Vérifier le bail commercial : Il faut contrôler le bail commercial. Notamment la répartition des travaux et des charges régis par les articles 605 et 606 du Code civil. Les travaux sont normalement à la charge de l’exploitant dans ce cas précis.  Pensez également à vérifier les modalités d’augmentation du loyer !

Bien entendu, l’emplacement de la résidence et la capacité d’occupation sont également à prendre en compte avant d’investir. En effet, il faut vérifier tous les éléments qui permettent de s’assurer de la gestion rentable de l’Ehpad. C’est pourquoi il est conseillé d’investir dans une résidence d’une capacité minimum de 80 lits.

Aussi, il est important au moment d’investir de faire appel à des spécialistes de la vente de logement en résidences services !

Qui sont les exploitants d’EHPAD ? 

En pratique, vous achetez une chambre dans un EHPAD par l’intermédiaire d’un promoteur et gestion est confié à l’exploitant.

C’est pourquoi, pour vous aider à y voir plus clair, nous vous avons constitué une liste des principaux exploitants d’EHPAD, à savoir :

Ainsi, avant de vous lancer dans l’achat d’une chambre meublée en EPHAD, le mieux est de consulter le site des exploitants afin de vous faire une idée sur la gestion des résidences

Et n’hésitez pas à nous demander conseil pour plus d’informations sur ces résidences de service.