Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) étaient très populaires depuis de nombreuses années grâce à la promesse d’un revenu régulier, sans les problèmes de l’immobilier en direct. Cependant, depuis l’année dernière, un problème majeur perdure : la non-liquidité de ce placement et les délais de retrait indéterminés. Cela vient d’être pointé par le médiateur de l’AMF. Certains investisseurs se retrouvent piégés, incapables de récupérer leur capital. Voici ce qu’il faut retenir et la liste des SCPI problématiques.
Sommaire
Qu’est-ce qui bloque les retraits dans certaines SCPI ?
Les SCPI sont conçues pour être des investissements à long terme, mais certains investisseurs peuvent avoir besoin de vendre leurs parts pour financer un autre projet. Les sociétés de gestion doivent, en principe, être en mesure de gérer ces retraits en vendant des biens ou en utilisant d’autres actifs liquides. Cependant, certaines SCPI se retrouvent dans l’impossibilité de satisfaire ces demandes rapidement, recourant à des arbitrages avec la vente de biens ou attendant de nouvelles souscriptions pour financer les retraits.
C’est la raison pour laquelle un épargnant à saisi le médiateur de l’AMF sur sa demande de retrait de parts de SCPI. Ces blocages se produisent pour différentes raisons :
- Marché immobilier en crise : la vente des biens immobiliers pour libérer des fonds peut s’avérer difficile, et il faut souvent brader son bien pour accélérer la vente.
- Déséquilibre entre les souscriptions et les retraits : lorsque les retraits excèdent les nouvelles souscriptions, la SCPI peut manquer de liquidités pour honorer les demandes de retrait.
- Stratégie de gestion : certaines SCPI ont beaucoup collectés quand l’argent avec les taux très bas de la dernière décenie. Elles subissent aujourd’hui le contrecoup de cet afflux monétaire avec des biens qui ont été surpayés, donc peu rentable, et qui valent moins que le prix payé il y a quelques années.
Comment identifier une SCPI à haut risque ?
Il est important, comme avant tout investissement, d’examiner la stratégie de gestion de la SCPI et sa santé financière avant d’investir. Voici quelques indicateurs clés à surveiller :
- Les retraits : une SCPI avec des demandes de retraits plus élevées que de souscription doit vous alerter !
- Le prix de reconstitution : les SCPI sont obligées de maintenir le prix de leurs parts entre + et – 10%, c’est ce qui est la valeur réelle de la part de la SCPI. Si vous achetez une part 200 € mais que sa valeur de reconstitution est de 183 €, il y a un risque pour que le prix baisse. Ce risque pourra emmener une partie des associés de la SCPI à vouloir vendre leurs parts avant que cela soit effectif.
- La performance des SCPI de la société de gestion : les société de gestion les plus importantes gèrent plusieurs SCPI. Si elles ne sont pas capables de correctement gérer une SCPI, il est probable que cela soit aussi compliqué pour les autres.
- La spécialisation de la SCPI : certains secteurs sont plus porteurs que d’autres ! Une SCPI spécialisées dans les bureaux en région parisienne est plus à risque qu’une SCPI spécialisée dans la santé avec l’essor du télétravail depuis 2020 d’un côté et le vieillissement de la population de l’autre.
- Le délai de jouissance : certaines SCPI vont baisser le délai de jouissance mais ne songez pas que c’est pour autant intéressant. Ce délai permet normalement à la société d’avoir le temps d’investir votre argent. En période de disette, votre argent va servir à rembourser un investisseur qui souhaite sortir donc c’est normal de ne pas en avoir !
Quelles précautions prendre avant d’investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI requiert une analyse minutieuse et une compréhension claire des risques associés. Voici quelques conseils pour sécuriser votre investissement :
- Diversifiez votre portefeuille : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. La diversification va réduire les risques associés à une SCPI particulière. Vous souhaitez investir 100 000 €, diversifiez dans 2 ou 3 SCPI !
- Demandez conseil à des experts : un conseiller peut vous accompagner et vous aider à éviter les pièges. Il est important de comparer car certains conseillers pourront vous orienter vers les SCPI qui les rémunèrent le mieux. Chez Cleerly, on vous propose les SCPI dans lesquelles on investit à titre particulier !
- Restez informé : suivez de près les performances de votre SCPI et l’évolution du marché immobilier. Une veille vous permettra de réagir rapidement en cas de problèmes.
- Ne vous fiez pas aux récompenses : certaines SCPI mettent en avant des trophées et des récompenses de la presse spécialisée. Parmi les lauréats 2023, on retrouve certaines SCPI qui ont baissés le prix de leurs parts de plus de 10% l’année dernière avec des rendements en dessous du marché…
L’investissement dans les SCPI peut être une source de revenus intéressante, mais en 2024, la prudence est de mise et il faut sélectionner avec soin vos investissements !
Quelles sont les SCPI à éviter ?
Voilà les SCPI à éviter selon les derniers chiffres publiées, cette liste n’est pas exhaustive :
- Épargne Foncière : 365 592 parts en attentes de retrait (5,9% du nombre de parts total de la SCPI) avec seulement 11 467 parts souscrites au 31 décembre 2023 !
- PFO2 : Le nombre de parts en attente de retrait n’est pas publié mais cela représente environ 4,8% de la capitalisation de la SCPI fin décembre 2023… Le prix de la part a baissé de 16% en 2023. Aïe !
- Primopierre : 494 259 parts en attente de retrait fin septembre 2023 avec une part dont la valeur a baissé de 13% !
- LF Grand Paris Patrimoine : 541 010 parts en attente de retrait fin décembre avec seulement 18 493 parts souscrites lors du dernier trimestre.
- Accès Valeur Pierre : les retraits sont contenus (en tout cas jusqu’à la fin du 3ème trimestre 2023) mais le rendement de 3,5% est un des plus mauvais des SCPI !
- PFO : 36 098 parts en attente de retrait fin décembre 2023 soit plus de 31,7 millions d’euros et le prix des parts qui a baissé de presque 9%.
- Rivoli Avenir Patrimoine : 165 088 parts en attente de retrait (fin septembre 2023), baisse des parts de 12% en 2023 et une des pires performances en terme de rendement.
- Edissimmo : baisse de 13% du prix des parts en 2023 et 219 883 parts en attente de retrait.
- Selectinvest 1 : 193 371 parts en attente de retrait avec seulement 574 parts souscrites lors du dernier trimestre…
- Patrimmo Commerce : baisse de 10% du prix des parts en 2023 et 235 834 parts en attente de retrait fin septembre 2023. En terme de souscription, il y a eu 188 parts et 794 parts remboursées via un fonds de remboursement…
A contrario, il existe des SCPI qui ont considérablement collecté en 2023 en étant très performantes et qui devraient continuer à l’être en 2024 : Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo…