Afin de financer votre projet immobilier, il est possible de cumuler plusieurs prêts. En effet, vous pouvez très bien compléter votre crédit classique avec des prêts aidés dont les mensualités et les durées sont propres à chacun. Dans ce cas, vous pouvez avoir recours à un prêt lissé, appelé aussi prêt paliers. Il vous permet en effet d’alléger le poids des mensualités et de n’avoir ainsi qu’une seule échéance mensuelle pour tous vos crédits. Mais est-ce vraiment intéressant d’opter pour un prêt lissé ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Suivez-nous, on vous explique !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier lissé ?
Un prêt immobilier lissé permet à l’emprunteur de n’avoir qu’une seule mensualité de crédit. En effet, le lissage de prêt est une méthode de financement visant à harmoniser les prêts selon leur durée et leur taux et d’ainsi proposer une mensualité unique et constante pendant toute la durée du remboursement.
Il est souvent mis en place lorsque plusieurs crédits sont souscrits pour l’acquisition d’un bien, notamment lorsqu’un prêt classique est combiné avec un prêt aidé tel qu’un PTZ ou encore un prêt action logement.
Un prêt lissé facilite donc la gestion des mensualités et permet de baisser le taux d’endettement. En effet, lorsque vous détenez plusieurs crédits le montant des échéances est généralement plus élevé. Ainsi, le recours au lissage de prêt, peut permettre à la banque d’accepter un dossier dont le taux d’endettement était initialement supérieur à 35%.
Par ailleurs, les échéances d’un prêt palier sont calculées afin de compenser les variations des différents taux et de la durée des autres crédits.
Ce montage financier peut être réalisé dans la limite de 6 crédits simultanés.
Quels sont les avantages d’un crédit lissé ?
Il existe de nombreux avantages de demander un prêt palier, à savoir :
- Réduire les mensualités ;
- Éviter d’avoir des mensualités trop élevées au début du crédit ou en fin de crédit avec le différé du PTZ par exemple.
- Avoir une seule ligne de crédit constante pendant toute la durée du prêt ;
- Diminuer le taux d’endettement ;
- Faciliter la gestion du budget.
Vu sous cet angle, un prêt lissé a tout pour plaire ! Mais attention, il comporte aussi des inconvénients que nous vous expliquons tout de suite !
Quels sont les inconvénients d’un prêt lissé ?
Comme nous venons de le voir, un prêt palier permet de baisser les mensualités, mais en contrepartie le coût global du crédit augmente. Cela s’explique par l’amortissement plus lent du crédit principal pendant la durée des prêts complémentaires. En effet, les intérêts versés sont calculés sur le capital restant dû. Vu qu’il s’amortit lentement, les intérêts sont plus importants.
Ainsi plus la durée du lissage est longue, plus le coût du crédit augmente !
D’autre part cet amortissement plus faible risque d’être un inconvénient si vous souhaitez rembourser votre crédit par anticipation ou revendre votre bien. En effet, votre capital restant dû sera forcément plus élevé. C’est pourquoi il convient de simuler un tableau d’amortissement afin d’analyser la solution la plus appropriée, notamment si le but est de revendre le bien avant la fin du crédit !
Est-ce intéressant de souscrire un prêt à palier ? Exemple !
Entre les avantages et les inconvénients d’un prêt lissé, votre cœur balance, et c’est normal ! Essayons donc de vous éclairer avec un exemple concret et simplifié.
Comme nous l’avons vu précédemment, un prêt lissé permet d’avoir la même mensualité durant toute la période du crédit quelque soit le taux et la durée des différents prêts. Néanmoins, calculer les mensualités d’un prêt lissé reste compliqué, il convient donc d’utiliser des simulateurs.
Exemple d’un montage avec et sans prêt lissé :
Admettons qu’un couple achète un bien pour 190 000 €, pour cela il obtient un prêt classique de 150 000 € au taux de 1.50% et un Prêt à taux Zéro (PTZ) à 40 000 € sur 15 ans.
- Mensualité crédit classique : 931 €/mois pendant 15 ans
- Mensualité PTZ : 333 €/mois pendant 10 ans avec un différé de 5 ans en début de prêt
Montage sans lissage de prêt :
| Année de remboursement | Mensualités PTZ | Mensualités crédit classique | Total des mensualités |
|---|---|---|---|
| Pendant 5 ans | – | 931.00 € | 931.00 € |
| Pendant 10 ans (PTZ + crédit classique) | 333.33 € | 931.00 € | 1264.33 € |
| Coût total du crédit ((12x10x333.33) – 40 000.00 €) + ((12x15x 931.00 €) -150 000.00 €) | – | – | 17 580.00 € |
Comme vous le constatez, pendant 5 ans vous ne payez qu’une seule mensualité de 931 €. Ensuite l’échéance passe à 1 264 € pendant 10 ans, incluant le PTZ.
Le cout total des intérêts du crédit s’élève donc à 17 580 €
Montage avec un lissage de prêt :
| Année de remboursement | Mensualités PTZ | Mensualités crédit classique | Total des mensualités |
|---|---|---|---|
| Pendant 5 ans | 1 161,55 € | 1 161,55 € | |
| Pendant 10 ans (PTZ + crédit classique) | 333 € | 828,22 € | 1 161,55 € |
| Coût total du crédit (12x15x1161.55) – 190 000 € | – | – | 19 079,00 € |
Dans ce cas, vous payez une mensualité constante de 1 161,55 € pendant 15 ans.
Vu que l’amortissement du crédit principal est plus lent, le cout global d’un prêt lissé est donc plus important. Dans notre exemple les intérêts sont en effet plus élevés de 1 499 €. De plus, les économies réalisées ne sont pas significatives.
Ainsi, le coût global d’un prêt lissé est plus important et les économies réalisées sur les mensualités dans notre exemple ne sont pas significatives.
C’est pourquoi, avant de demander à votre banque un prêt lissé, gardez à l’esprit que l’un des inconvénients majeur est son coût plus élevé. N’hésitez donc pas à comparer les deux solutions afin d’éviter les mauvaises surprises. Si le lissage de prêt peut vous permettre de baisser votre taux d’endettement, il est à envisager avec prudence.