Qu’est-ce que la loi Denormandie ? Exemple et villes

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 24 mai 2023

Vous souhaitez acquérir un bien dans l’ancien tout en défiscalisant ? Et bien c’est possible avec la loi Denormandie ! À l’image de la loi Pinel, ce dispositif vous permet de réaliser un investissement dans une des 245 villes éligibles. En contrepartie vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans. Bien entendu, cet avantage est soumis à conditions ! Quels sont ses avantages et comment en bénéficier ? Y a-t-il des inconvénients et des risques à connaître ? Tour d’horizon du dispositif Denormandie !

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Comment fonctionne le dispositif Denormandie ?

À la suite de l’effondrement en 2018 des immeubles situés à Charleville-Mézières et à Marseille, l’ancien ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie a instauré la loi du même nom. En effet, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation des logements anciens et à redynamiser les centres-villes des agglomérations de taille moyenne.

Les logements concernés sont donc les biens à rénover, qui ont fait l’objet d’une rénovation ou un local à transformer en habitation.

Ainsi, tout comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie vous permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition du logement dans la limite de 300 000 € par an, et de 5 500 € / m².

De même, le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location :

Durée d’engagement de locationTaux de réduction d’impôt
6 ans12% du prix d’acquisition
9 ans18% du prix d’acquisition
12 ans21% du prix d’acquisition
Taux réduction impôt Denormandie

Concrètement, les avantages du dispositif Pinel ont été étendus aux investissements locatifs dans l’ancien, sous certaines conditions que nous vous détaillons plus loin.

La réduction d’impôt Denormandie est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

À noter que pour bénéficier du dispositif, vous devez être domicilié en France. Vous pouvez ainsi acquérir un bien sous la loi de Denormandie en tant que particulier, mais aussi via une SCI ou en indivision. En revanche, il n’est pas possible de réaliser une acquisition en démembrement de propriété. 

Quelles sont les conditions pour défiscaliser avec la loi Denormandie ?

Pour bénéficier de la loi Denormandie, vous devez respecter les conditions suivantes :

Quels sont les travaux éligibles à la loi Denormandie ?

La nature des travaux éligibles et le niveau de performance énergétique exigé sont définis par le décret du 26 mars 2019. Ainsi pour bénéficier du dispositif Denormandie, le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation ou d’amélioration suivant :

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels car vous devez justifier des travaux avec des factures. De même il est recommandé de les faire réaliser par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Vous pouvez consulter l’annuaire, disponible sur le site officiel France Rénov’.

Quels sont les plafonds de loyers de la loi Denormandie ?

Outre les travaux, vous devez louer le logement vide en résidence principale pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans afin de bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie. D’autre part, le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de rénovation.

Le loyer est fixé selon un plafond déterminé par la zone géographique du bien au même titre que la loi Pinel.

Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, à savoir :

Localisation géographique20212022
Zone A bis17,55 €17,62 €
Zone A13,04 €13,09 €
Zone B110,51 €10,55 €
Zone B2 (sur agrément)9,13 €9,17 €
Plafond de loyer du dispositif Denormandie

Par ailleurs, pour calculer un loyer Denormandie, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur de surface selon la formule suivante :

0,7 + (19/surface utile)

Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Une fois le coefficient obtenu, vous devez calculer le loyer de la façon suivante :

Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer

Par exemple, un appartement de 45m² de surface utile situé en zone A dont le montant du loyer est plafonné à 13.04 €/m² en 2022. Le calcul du loyer Denormandie s’effectue ainsi :

Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/45) = 1.12

Calcul du montant du loyer mensuel hors charges : 45x 1.12x 13.04 = 657.21 €

Quelles sont les conditions de ressources des locataires ?

Vous devez louer le logement à des locataires ne dépassant pas les plafonds annuels de ressources fixés par décret.

En 2022, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Composition du foyer fiscalA bis AB1B2
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €28 876 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €38 560 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge77 120 €70 718 €51 524 €46 372 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge92 076 €84 708 €62 202 €55 982 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge109 552 €100 279 €73 173 €65 856 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge123 275 €112 844 €82 465 €74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200 €+ 8 277 €
Plafonds de ressources des locataire avec la loi Denormandie

Si les ressources des locataires dépassent le plafond, cela ne remet pas en cause la réduction d’impôt. Seuls les revenus perçus au moment de la signature du bail sont pris en compte.

Vous pouvez louer le bien à un membre de votre famille tant qu’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

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Quelles sont les villes éligibles au dispositif Denormandie ?

rechercheVille

Il n’y a pas moins de 245 villes éligibles au dispositif Denormandie ! En effet, les villes concernées font partie soit de l’opération Action cœur de ville, soit d’une opération de revitalisation du territoire (ORT). Ces programmes ont vocation à redynamiser les centres-villes qui comptent entre 6 000 et 10 000 habitants. Toutefois, la loi de finances de 2020 a étendu le dispositif aux logements situés sur l’ensemble du territoire des communes et non plus uniquement dans le centre-ville. Ce qui permet ainsi d’avoir un choix plus important de logements.

Les villes éligibles qui apparaissent comme les plus rentables sont concentrées dans les régions Bourgogne Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand Est. En effet, la rentabilité peut atteindre entre 4% et 5%.

Néanmoins, pour réaliser une opération Denormandie rentable, il convient d’acquérir un bien dans un secteur où la demande de locative est importante afin de limiter les risques de vacances locatives. Il convient donc d’étudier le marché locatif avant de se lancer dans un investissement Denormandie.

Pour vérifier si une ville est éligible au dispositif de Denormandie, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par le service public.

Exemple de défiscalisation avec la loi Denormandie 

La défiscalisation avec la loi Denormandie est identique à la loi Pinel.

Prenons un appartement de 50 m² situé en zone B1 (10,55 € par m²) pour un montant de 200 000 €, frais de notaire et travaux inclus.

Vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans afin de bénéficier du taux de 18% et obtenir une réduction d’impôt de 36 000 € (200 000 x 18%) soit un avantage fiscal de 4 000 € par an.

Le montant du loyer hors charges est alors de : 569 € par mois soit 6 828 € par an

Calcul du coefficient multiplicateur :

0,7 + (19/50) = 1,08

Calcul du montant du loyer mensuel hors charges :

50 x 1,08 x 10,55 = 569,70 €

Imaginons des charges annuelles déductibles des revenus fonciers d’un montant de 1 000 € et des intérêts d’emprunt de 800 €. Vous êtes imposés à hauteur de 5 000 € par an et votre tranche d’imposition est de 30 %.

CatégorieMontant
Revenus locatifs6 828 €
Charges déductibles  (Taxe foncière, Charges de copropriété, Assurance…)1 000 €
Intérêt d’emprunt800 €
Total revenu foncier5 028 €
Imposition au barème progressif de l’IR 30 %
+ 17,2 % de prélèvements sociaux
5 028 € x 30 % = 1508 €
5 028 € x 17.2 % = 865 €
Total : 2 373 €
Revenus annuels imposables5 000 € + 2 373 €
7 373 €
Réduction Denormandie  4 000 €
Impôt à payer3 373 €
Exemple de défiscalisation avec le dispositif Denormandie

Ainsi dans cet exemple, le dispositif Denormandie offre un gain fiscal de 1 627 € par an.

Par ailleurs, il est possible de cumuler le déficit foncier et la réduction d’impôt Denormandie. En revanche, vous pouvez déduire uniquement la part des travaux supérieurs aux 25% obligatoire.

Par exemple, si vous achetez un bien à 200 000 € et que vous réalisez 60 000 € de travaux. Alors 50 000 € seront pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt et vous pouvez déduire 10 000 € des revenus fonciers dans la limite de 10 700 € par an.

Toutefois, l’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté :

Quels sont les avantages et les inconvénients du dispositif Denormandie ?

Bien entendu la loi Denormandie comporte des avantages et des inconvénients comme tout investissement !

Avantages 

  • Réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans
  • Possibilité de louer à un membre de sa famille tant qu’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal
  • Possibilité de cumuler déficit foncier et avantage fiscal
  • Permet de constituer un patrimoine immobilier
  • Permet d’investir dans des centres-villes où il y a peu d’offres d’immobilier neuf

Inconvénients 

  • Loyer fixé par décret
  • Conditions de ressources des locataires
  • Impossibilité de reporter la réduction d’impôt (si la réduction d’impôt est supérieure au montant de votre imposition, l’excédent est perdu)
  • Vous perdez l’avantage fiscal si vous ne respectez pas la durée d’engagement

En résumé, la loi Denormandie est incitative et permet de profiter d’une défiscalisation en achetant un bien dans l’ancien situé en centre-ville. Néanmoins, avant de vous lancer dans un investissement Denormandie, vous devez être attentif à la ville éligible. En effet, vous devez vous renseigner sur le marché locatif et ne pas vous focaliser uniquement sur la défiscalisation. Un avantage fiscal doit venir bonifier un investissement déjà intéressant à la base.

C’est pourquoi, il convient de vérifier si la commune est dynamique et que la demande de logement est plus importante que l’offre. Ainsi vous limitez les risques de vacance locative qui impacte la rentabilité locative. Certains éléments sont de précieux indices pour savoir si la ville dans laquelle vous souhaitez investir est prometteuse ou non. Vérifiez par exemple l’évolution démographique sur les 5 à 10  dernières années. Soyez également attentif à la présence de bassins d’emplois, de commerces, d’universités… Ce sont autant d’indices de la bonne santé économique d’une ville.

C’est pourquoi, il convient de demander conseils à des experts afin de vérifier l’intérêt d’un investissement Denormandie avant de vous lancer. 

Vous souhaitez être contacté concernant la défiscalisation ?

Quels sont les principaux avantages du dispositif Denormandie ?

Une réduction d’impôt attractive (jusqu’à 63 000€ sur 12 ans), la possibilité de louer à un membre de sa famille (non rattaché à son foyer fiscal) et enfin, l’opportunité de cumuler le déficit foncier et l’avantage fiscal. De plus, vous vous constituez un patrimoine sur le long terme.

A quoi faut-il faire attention avant de réaliser un investissement Denormandie ?

Renseignez-vous sur la ville dans laquelle vous souhaitez investir : est-elle dynamique ? Passez au crible les perspectives démographiques, le taux de chômage, la présence ou non d’universités et de centres de formation…

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