Holding immobilière : le guide complet !

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Mis à jour le 06 février 2024

Une holding est une société classique, mais dont la particularité réside dans son objet. En effet, cette dernière est constituée, non pour exercer une activité commerciale, mais bien pour détenir des actions ou parts sociales dans d’autres sociétés. Grâce aux avantages fiscaux et juridiques, une holding s’avère être un outil efficace pour favoriser l’investissement immobilier. Néanmoins, une holding immobilière n’est pas forcément adaptée à toutes les situations. Explications !

Qu’est-ce qu’une holding immobilière ? 

Une holding peut prendre la forme d’une SAS, d’une SA, ou encore d’une SARL. Mais à la différence son objet est de détenir des participations, des actions ou encore des parts sociales dans d’autres sociétés. Ces dernières sont des filiales appelées sociétés filles. 

Une holding appelée société mère peut être passive ou active. Une holding passive se contente de détenir les parts, alors qu’une holding active intervient dans la vie quotidienne de ses filiales. 

Ainsi, une holding immobilière est une holding dont l’objet social est de détenir des parts dans des SCI (sociétés civiles immobilières). Par conséquent, elle permet d’investir dans l’immobilier de manière indirecte.

Une holding peut prendre la forme d’une SCI et détenir des parts sociales de SCI. 

En général, la création d’une holding est envisagée lors d’un rachat d’entreprise, de la création d’une ou plusieurs filiales, ou pour l’optimisation fiscale et patrimoniale

Concrètement, une holding immobilière détient des parts de ou des sociétés filles qui sont des SCI. La holding perçoit alors les bénéfices générés sous la forme de dividendes. 

Pour rappel une SCI est une société permettant d’acquérir ou de gérer un patrimoine immobilier de manière simplifiée. Composée de deux personnes minimums, chaque associé reçoit des parts proportionnelles à son apport. En outre, elle permet de faciliter les financements et d’optimiser la transmission de patrimoine. 

Mais concrètement, pourquoi créer une holding immobilière ? On vous explique tout de suite les avantages !

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Comment créer une holding immobilière ?

Une holding immobilière répond aux mêmes formalités que la création d’une société classique comme :

Bien que la création d’une holding soit similaire aux autres sociétés, elle demande d’être accompagnée par des professionnels, notamment pour optimiser les opérations sur le plan juridique, financier et fiscal.

Quels sont les avantages de créer une holding immobilière ? 

Alors quel est l’intérêt de rajouter une société intermédiaire et ne pas créer uniquement une SCI ? Nous allons voir qu’ils sont aussi bien fiscaux que juridiques et financiers !

La fiscalité d’une holding 

La spécificité d’une holding réside dans sa fiscalité, notamment grâce aux deux régimes suivants : 

Grâce au régime mère-fille, la holding immobilière permet d’optimiser aussi bien la fiscalité que la trésorerie, permettant ainsi de financer de nouveaux projets immobiliers. 

La convention de trésorerie entre la holding et les filiales 

La convention de trésorerie permet de faciliter la circulation de trésorerie entre la holding immobilière et les sociétés filles. Ainsi les loyers générés et perçus par les filiales sont remontés à la holding sous forme de dividendes. La convention permet donc de limiter le frottement fiscal. 

La convention de trésorerie représente pour une holding immobilière, les avantages suivants :

Un montage favorable à l’emprunt 

Une holding peut emprunter directement auprès d’une banque afin d’investir dans ses filiales via la convention de trésorerie. Le montage d’une holding permet de rassurer la banque qui préférera financer une holding plutôt qu’à chaque société individuellement. Les mensualités sont alors remboursées par les dividendes des différentes filiales.  C’est ce que l’on appelle le rachat avec effet de levier (LBO, Leveraged buy-out), ce qui permet de financer une opération immobilière avec un faible apport de départ.

Mais attention, posséder une holding ne veut pas dire que vous obtiendrez un financement en un claquement de doigts ! En effet, certains conseillers ne sont pas familiers avec ce type de montage. Il convient donc de se tourner vers des banques ayant l’habitude de traiter ces opérations de financement. D’autre part, un projet immobilier via une holding répond aux mêmes impératifs qu’un investissement locatif classique. Autrement dit, la holding immobilière et les filiales doivent être solides et votre projet bien préparé et rentable !

Conserver le contrôle de son patrimoine 

Une holding permet d’ouvrir le capital à d’autres associés tout en conservant le contrôle de ses sociétés. Autrement dit, il est possible de céder les participations, obtenir de nouveaux capitaux tout en restant à la tête de toutes les sociétés immobilières filles.  

Particulièrement intéressant dans le cadre de la transmission du patrimoine à vos héritiers. En effet, une holding immobilière permet à l’héritier survivant détenant 50% des parts de conserver les pleins pouvoirs. De fait, il est possible de prévoir le transfert de gestion à un successeur déterminé, mais aussi de lui léguer des pouvoirs plus importants. Quant au capital social, il sera réparti équitablement entre les héritiers. 

Est-ce intéressant de créer une holding en immobilier ?

Une holding en immobilier reste malgré tout un montage complexe dans lequel résident plusieurs inconvénients.

Tout d’abord, la gestion d’une holding est plus complexe étant donné qu’il existe plusieurs sociétés. Chaque filiale devra alors présenter une comptabilité de manière indépendante. Par conséquent, cela entraîne une gestion plus complexe du portefeuille, mais aussi des coûts plus importants. Le recours à un expert-comptable s’avère donc indispensable !

D’autre part, une holding demande de se pencher sur les questions fiscales, patrimoniales, et juridiques. Il est conseillé d’être accompagné par un avocat fiscaliste, ce qui ajoute des frais supplémentaires. 

Par conséquent, le montage d’une holding immobilière doit être envisagé dans le but de développer un patrimoine immobilier important. En effet, si votre objectif est d’acquérir un immeuble ou quelques biens immobiliers, une SCI peut suffire à votre projet. Une société civile immobilière offre également des avantages notamment en matière de transmission et permet aussi de gérer un parc immobilier avec plusieurs associés. 

N’hésitez donc pas à vous rapprocher d’un cabinet de gestion en patrimoine pour vous aider à faire le bon choix en fonction de vos objectifs et de votre situation personnelle !

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