Vous avez un excédent de trésorerie et ne savez pas comment le récupérer sans être lourdement imposé ? Il existe une solution qui permet d’optimiser sa fiscalité, tout en bénéficiant en prime de rendements attractifs. Le placement de la trésorerie de sa holding dans des SCPI en usufruit temporaire est encore peu connu. Cette solution est pourtant très efficace d’un point de vue fiscal. Principe de fonctionnement, exemple concret… Nous vous présentons en détail le fonctionnement de ce dispositif et ses multiples avantages.
Sommaire
Placer la trésorerie d’une holding en SCPI démembrées : pourquoi et pour qui ?
Comme toute stratégie d’optimisation fiscale, la solution que nous allons vous présenter doit concorder avec votre horizon de placement et votre profil investisseur. Pour savoir dans quoi investir avec une holding, revenons d’abord sur son principe de fonctionnement.
Une holding est une société créée à l’initiative d’associés ou d’actionnaires d’une entreprise, pour exercer une influence sur d’autres sociétés qu’elle détient (ses filiales).
Un entrepreneur peut aussi être amené à créer une holding pour gérer de façon plus efficace sa trésorerie. Elle peut alors servir différents objectifs :
- Disposer de fonds pour racheter une entreprise ;
- Optimiser sa fiscalité (notamment grâce à l’intégration fiscale) ;
- Transmettre son entreprise à ses enfants ;
Sa structure juridique peut varier en fonction de son objet social, mais elle doit relever de droit de l’impôt sur les sociétés (SARL, SAS, SA ou encore SCI).
Le placement de liquidités d’une holding dans des parts de SCPI en usufruit temporaire tel que nous allons vous la présenter est une stratégie très efficace. Néanmoins, elle nécessite de s’être réellement penché sur sa stratégie patrimoniale.
Notre solution est intéressante principalement dans deux cas :
- Vous avez un excédent de liquidités que vous souhaitez faire fructifier à horizon de 3 à 10 ans ;
- Vous êtes à une dizaine d’années de la retraite et vous souhaitez obtenir un complément de revenus tout en défiscalisant la trésorerie de votre entreprise.
Si vous êtes dans l’une ou l’autre de ces situations, nous vous invitons à lire attentivement notre développement sur l’investissement dans des parts de SCPI en usufruit temporaire. Cela vous permettra de réaliser une belle stratégie d’optimisation fiscale.
Comment fonctionne l’achat de parts de SCPI en usufruit temporaire ?
L’achat de parts de SCPI en usufruit temporaire implique de comprendre en détail comment fonctionne l’investissement en SCPI.
Les parts de SCPI peuvent être décomposées en deux parties :
- La nue-propriété qui permet d’être propriétaire du foncier ;
- L’usufruit qui permet de profiter des revenus associés à la SCPI ;
L’investissement dans les SCPI se fait généralement en pleine propriété. Les acheteurs ne font donc pas la différence entre les deux et profitent à la fois de la nue-propriété et de l’usufruit. Mais il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI démembrées. Dans ce cas, un investisseur achète les parts en nue-propriété, pendant que l’autre achète les parts en usufruit temporaire.
Dans les faits, cette solution est très avantageuse pour des entrepreneurs qui ne savent pas comment sortir une part de leur trésorerie d’entreprise sans subir la flat tax de 30%. Les avantages sont multiples. :
- L’usufruitier perçoit les revenus associés à l’achat de ses parts pendant toute la durée du démembrement;
- Il peut défiscaliser son investissement en amortissant annuellement la somme investie ;
Voici un exemple concret qui permet d’illustrer le gain pour le dirigeant investisseur :
Dans notre exemple, un chef d’entreprise investit 30 000 € de trésorerie sur 7 ans en usufruit temporaire, ce qui correspond à 30% du prix de la part de la SCPI. La pleine propriété s’établit donc à 100 000 € (30 000 € d’usufruit + 70 000 € de nue-propriété). Le rendement est lissé à 5% par an sur 100 000 € de pleine-propriété :
- L’usufruitier aura donc perçu à l’issue du démembrement 40 710 €, soit 10 710 € de gains nets sur son investissement ;
- Il aura pu amortir 4 285 € par an pendant 7 ans, qui correspondent au 30 000 € d’investissement de départ ;
C’est donc un excellent moyen de placer sa trésorerie d’entreprise, notamment grâce à l’amortissement de l’usufruit des SCPI. Non seulement, le dirigeant d’entreprise n’a pas à subir la flat tax de 30%, mais il peut défiscaliser son investissement. Le tout, en faisant fructifier l’argent de sa trésorerie à un rendement attractif !
L’investissement dans des SCPI en usufruit temporaire est donc un placement de trésorerie d’entreprise extrêmement pertinent.
Notons que si ce placement est judicieux pour les personnes morales grâce à l’amortissement de l’usufruit, il ne l’est pas pour les personnes physiques qui n’ont pas cette possibilité et seront donc lourdement imposées.
En revanche, il est tout à fait possible pour un dirigeant d’entreprise de bénéficier en tant que personne physique du démembrement de la SCPI autrement. C’est ce que nous allons vous présenter dès à présent.
Comment tirer profit à titre personnel du placement de sa trésorerie ?
Si vous investissez via une holding dans des parts de SCPI en usufruit temporaire, vous avez le choix entre :
- Trouver un investisseur pour acheter les parts en nue-propriété ;
- Investir vous-même dans la nue-propriété de vos parts.
Cette deuxième option peut s’avérer fiscalement très avantageuse dans le cas où vous êtes à moins de 10 ans de la retraite.
Pour comprendre, il faut analyser comment se passe l’achat de parts de SCPI côté nu-propriétaire. Dans notre exemple, la clé de démembrement est de 30% d’usufruit contre 70% de nue-propriété, le tout sur une période de 7 ans. Le nu-propriétaire investit 70 000 € et ne profite pas des revenus pendant les 7 ans de démembrement.
En revanche, à la fin de la période de démembrement, il récupère la pleine propriété des parts. Cela signifie qu’il récupère les 30 000 € d’usufruit sans débourser un centime supplémentaire et sans être fiscalisé. De plus, en récupérant l’usufruit, il peut commencer à percevoir les revenus de la SCPI.
C’est donc une solution particulièrement avantageuse si le dirigeant d’entreprise veut faire coïncider la récupération de l’usufruit de ses parts avec le passage en retraite. En effet, qui dit départ en retraite, dit généralement chute des revenus. Or, le régime d’imposition des SCPI n’est pas toujours des plus avantageux lorsque l’on perçoit des revenus élevés. Rappelons que les dividendes des SCPI sont imposés d’après votre tranche marginale d’imposition (TMI). Si vous êtes dans la tranche à 41% ou au-delà, vos revenus nets seront sérieusement amoindris (les rendements des SCPI affichés nets de frais ne le sont pas nets de fiscalité !).
Les revenus des SCPI sont fiscalisées comme des revenus fonciers, c’est-à-dire que si vous êtes dans une TMI à 41%, vous serez imposé à 58,2% sur les revenus de vos parts.
Le dirigeant d’entreprise qui investit en nue-propriété à titre personnel avant la retraite va donc bénéficier d’une belle optimisation fiscale :
- D’un côté, il récupère 30 000 € d’usufruit sans aucune fiscalité (c’est un avantage considérable si sa TMI est élevée) ;
- De l’autre, il bénéficie de compléments de revenus à la retraite. Or, c’est le meilleur moment pour récupérer l’usufruit, car le passage à la retraite est souvent synonyme de changement de tranche d’imposition.
Certaines SCPI sont plus pertinentes que d’autres pour investir en nue-propriété. Consultez ce guide pour découvrir notre classement des meilleures SCPI en nue-propriété en fin d’article :
Comment investir dans des SCPI en nue-propriété
Quelles sont les conditions à respecter pour investir avec une holding ?
Investir avec une holding ne s’improvise pas. L’Etat fait régulièrement évoluer sa réglementation pour éviter que la holding soit utilisée comme simple stratégie d’optimisation fiscale.
Le régime fiscal si avantageux de la holding vient de sa position vis-à-vis de ses filiales. La holding est exonérée à hauteur de 95% des dividendes qu’elle reçoit d’elles, grâce au régime “mère-fille”. Des conditions existent néanmoins pour bénéficier de cette exonération :
- La holding doit détenir 5% ou plus du capital social de la filiale depuis minimum 2 ans ;
- La holding et sa filiale doivent toutes deux être soumises à l’IS. Il faut donc être attentif au mode d’imposition au moment de la création de la SCI, en choisissant l’imposition à l’IS plutôt qu’à l’IR.
Si toutes les conditions sont respectées, faire remonter de la trésorerie sur une holding devient beaucoup plus intéressant fiscalement que le versement de dividendes à une personne physique. A titre d’exemple, là où un associé devrait s’acquitter de 30% d’imposition (flat tax), la holding est redevable de moins de 2% d’impôt (autour de 1,6%).
Afin de ne pas se tromper dans le montage de l’opération et risquer un redressement fiscal, il convient néanmoins d’être bien accompagné dans sa stratégie. En tant que cabinet de conseil, nous vous aidons dans le placement de la trésorerie de votre holding, en vous accompagnant à chaque étape. Vous pouvez nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement complet.