Que faire en cas de vice caché suite à un achat immobilier ?

Expert
Mis à jour le 31 janvier 2022

Un vice caché en immobilier définit un défaut non apparent, découvert par l’acheteur après la signature de l’acte de vente. Cette malfaçon doit être conséquente pour mettre en œuvre la garantie de vices cachés, généralement insérée dans le contrat de vente. Toutefois, la responsabilité du vendeur est limitée, à moins d’apporter la preuve de sa mauvaise foi.

Nous vous expliquons ici quels sont les recours possibles en cas de vice caché dans un logement !

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Un vice cache en immobilier, n’est pas simplement un défaut. Il désigne les malfaçons qui peuvent rendre le logement impropre à son usage d’habitation. Pour être considéré comme un vice caché, il doit réunir certaines conditions :

Les vices cachés que l’on peut trouver lors de l’acquisition d’un logement ancien sont par exemple un défaut d’homogénéité du carrelage, d’étanchéité, inondation, fondations défectueuses, mur qui se lézarde…

C’est pourquoi des diagnostics immobiliers doivent être fournis à la signature du compromis afin d’informer l’acquéreur de toutes les anomalies détectées dans le logement, comme le système de chauffage, l’installation électrique et sanitaire, le plomb, l’amiante, les termites… De fait, si le vice concerne un des points indiqués dans les diagnostics immobiliers alors aucun recours ne sera possible.

Comment prouver l’existence d’un vice caché ?

Le constat du défaut ne suffit pas à prouver le vice caché en immobilier. En effet, l’acheteur doit pouvoir prouver qu’il était présent avant l’acquisition du bien. Et surtout qu’il n’en avait pas connaissance soit parce qu’il n’était pas apparent soit parce qu’il lui avait été dissimulé.

Comme nous l’avons vu précédemment, vous n’aurez aucun recours possible si le défaut constaté est présent sur les diagnostics. Ainsi pour augmenter vos chances de prouver l’existence du vice caché, vous devez vous appuyer sur des attestations ou des devis de réparation.

Il est également conseillé de faire procéder à une expertise réalisée par des experts agréés, dont la liste est disponible au tribunal compétent.

Quels sont les recours de l’acheteur en cas de vice caché ?

En immobilier, si vous avez constaté un vice caché, tel que défini précédemment, il convient dans un premier temps d’en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le cas où aucune solution amiable n’est possible, vous devez saisir le tribunal compétent. Généralement c’est le tribunal de grande instance de la commune où est situé le logement. Le recours à un avocat est obligatoire.

Vous avez deux ans pour mettre en œuvre la garantie pour vice caché, conformément à l’article 1648 du Code civil. Ce délai commence à courir à partir du moment où le défaut a été constaté.

Si le vice caché est effectivement reconnu, alors plusieurs options s’offrent à vous :

Que risque le vendeur en cas de vice caché dans le logement ?

Comme vu précédemment, le vendeur d’un bien immobilier n’a pas forcément connaissance de l’existence du vice caché. Mais la responsabilité du vendeur va dépendre de son statut, à savoir :

Un agent immobilier n’est pas concerné par la présomption de connaissances des vices. En effet, il est juste un intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur.

Est-il possible de vendre un logement en l’état ?

Lors d’un investissement dans un logement ancien, vous pouvez très bien acheter le bien en l’état. Dans ce cas, une clause de non-garantie des vices cachés peut être insérée dans l’acte de vente. Cette clause a pour but de protéger le vendeur de toute action ultérieure à la vente. L’acheteur quant à lui reconnait et accepte le logement en l’état.

Néanmoins, si le vendeur est un professionnel, que la clause soit insérée ou non, il vous devra des dommages et intérêts, en cas de vice caché. C’est pourquoi et comme souvent, il est conseillé de faire appel à des professionnels afin de protéger ses intérêts. En cas de doute, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’experts !

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