Un vice caché en immobilier définit un défaut non apparent, découvert par l’acheteur après la signature de l’acte de vente. Cette malfaçon doit être conséquente pour mettre en œuvre la garantie de vices cachés, généralement insérée dans le contrat de vente. Toutefois, la responsabilité du vendeur est limitée, à moins d’apporter la preuve de sa mauvaise foi.
Nous vous expliquons ici quels sont les recours possibles en cas de vice caché dans un logement !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?
Un vice cache en immobilier, n’est pas simplement un défaut. Il désigne les malfaçons qui peuvent rendre le logement impropre à son usage d’habitation. Pour être considéré comme un vice caché, il doit réunir certaines conditions :
- Si l’acquéreur avait eu connaissance de cette malfaçon, il n’aurait peut-être pas acquis le logement ou du moins à un prix revu à la baisse.
- Le défaut doit être grave et antérieur à la vente.
- Le vice doit être non apparent : En réalité, il ne s’agit pas d’un vice dissimulé, le vendeur n’a généralement pas connaissance de ce défaut qui nécessite souvent une inspection minutieuse du logement.
Les vices cachés que l’on peut trouver lors de l’acquisition d’un logement ancien sont par exemple un défaut d’homogénéité du carrelage, d’étanchéité, inondation, fondations défectueuses, mur qui se lézarde…
C’est pourquoi des diagnostics immobiliers doivent être fournis à la signature du compromis afin d’informer l’acquéreur de toutes les anomalies détectées dans le logement, comme le système de chauffage, l’installation électrique et sanitaire, le plomb, l’amiante, les termites… De fait, si le vice concerne un des points indiqués dans les diagnostics immobiliers alors aucun recours ne sera possible.
Comment prouver l’existence d’un vice caché ?
Le constat du défaut ne suffit pas à prouver le vice caché en immobilier. En effet, l’acheteur doit pouvoir prouver qu’il était présent avant l’acquisition du bien. Et surtout qu’il n’en avait pas connaissance soit parce qu’il n’était pas apparent soit parce qu’il lui avait été dissimulé.
Comme nous l’avons vu précédemment, vous n’aurez aucun recours possible si le défaut constaté est présent sur les diagnostics. Ainsi pour augmenter vos chances de prouver l’existence du vice caché, vous devez vous appuyer sur des attestations ou des devis de réparation.
Il est également conseillé de faire procéder à une expertise réalisée par des experts agréés, dont la liste est disponible au tribunal compétent.
Quels sont les recours de l’acheteur en cas de vice caché ?
En immobilier, si vous avez constaté un vice caché, tel que défini précédemment, il convient dans un premier temps d’en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans le cas où aucune solution amiable n’est possible, vous devez saisir le tribunal compétent. Généralement c’est le tribunal de grande instance de la commune où est situé le logement. Le recours à un avocat est obligatoire.
Vous avez deux ans pour mettre en œuvre la garantie pour vice caché, conformément à l’article 1648 du Code civil. Ce délai commence à courir à partir du moment où le défaut a été constaté.
Si le vice caché est effectivement reconnu, alors plusieurs options s’offrent à vous :
- Demander la réparation des dommages,
- Obtenir le remboursement d’une partie du prix. Il sera fixé par des experts. Le juge décidera du montant et vous conservez le logement,
- Annuler la vente et rendre le logement. Dans ce cas, vous demandez le remboursement du prix d’achat et des frais occasionnés par la vente. Néanmoins, vous devrez rendre le bien dans l’état où vous l’avez acheté. Toutefois, le juge peut estimer que le vice caché ne justifie pas l’annulation de la vente et demandera alors une diminution du prix.
Que risque le vendeur en cas de vice caché dans le logement ?
Comme vu précédemment, le vendeur d’un bien immobilier n’a pas forcément connaissance de l’existence du vice caché. Mais la responsabilité du vendeur va dépendre de son statut, à savoir :
- Le vendeur est un professionnel : alors il y a automatiquement une présomption de connaissance des vices. En effet, un professionnel est tenu de connaître les vices susceptibles d’affecter la chose dont il fait le commerce, ici c’est le logement qu’il vous a vendu. Il ne peut pas s’affranchir de la garantie des vices cachés. Il devra alors vous verser des dommages et intérêts, et ce même s’il est de bonne foi.
- Le vendeur est un particulier : en revanche, lui est exonéré de la garantie des vices cachés. Sa responsabilité est en effet limitée. En d’autres termes, il vous doit des dommages et intérêts, uniquement s’il s’avère qu’il est de mauvaise foi et qu’il avait connaissance du vice caché.
Un agent immobilier n’est pas concerné par la présomption de connaissances des vices. En effet, il est juste un intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur.
Est-il possible de vendre un logement en l’état ?
Lors d’un investissement dans un logement ancien, vous pouvez très bien acheter le bien en l’état. Dans ce cas, une clause de non-garantie des vices cachés peut être insérée dans l’acte de vente. Cette clause a pour but de protéger le vendeur de toute action ultérieure à la vente. L’acheteur quant à lui reconnait et accepte le logement en l’état.
Néanmoins, si le vendeur est un professionnel, que la clause soit insérée ou non, il vous devra des dommages et intérêts, en cas de vice caché. C’est pourquoi et comme souvent, il est conseillé de faire appel à des professionnels afin de protéger ses intérêts. En cas de doute, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’experts !