Même si la pierre ne rapporte pas forcément beaucoup, elle est une valeur refuge et son investissement reste l’un des placements préférés des Français. On vous explique les démarches, nos conseils et notre avis sur ce type d’investissement.
Sommaire
Avant de commencer un investissement locatif
Il faudra bien évidemment définir votre budget, avoir une liste de critères plus ou moins importants.
Je vous déconseille d’acheter un bien dans un immeuble construit entre 1946 et 1976, car ces immeubles sont souvent des passoires énergétiques, avec une mauvaise isolation sonore entre les appartements. Vous obtiendrez peut-être des prix intéressants mais le DPE risque d’être très mauvais (on y revient en dessous) ce qui peut compliquer la mise en location (si c’est le but).
Si des travaux d’isolation sonore et thermique ont été effectués, vous pouvez le visiter. N’oubliez pas d’examiner les factures sur les travaux effectués.
Privilégiez un quartier que vous appréciez et connaissez. Il est très important de se rendre dans le quartier du bien, en journée ET en soirée pour comprendre l’atmosphère.
À titre personnel, je ne recommande pas d’investir dans une ville que vous ne connaissez pas ou qui est trop loin de chez vous.
Les choses à avoir en tête avant de commencer la recherche
Avant d’aller visiter un appartement, prenez le temps d’étudier le quartier qui vous plairait, la situation des commerces, les parcs, les différents transports en commun pour se rendre sur les lieux d’enseignement supérieur, à la gare ou à l’aéroport.
Demander à l’agent immobilier qu’il se munisse des documents suivants que vous pourrez consulter et photographier :
- comptes-rendus des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale
- DPE (diagnostic de performance énergétique) et GES (Gaz à Effet de Serre)
Le diagnostic est noté de A (excellent) à G (très mauvais, à éviter !!). Il est important de connaitre :
- Les charges annuelles propriétaires et locataires, dont taxe d’habitation
- Le montant des taxes
- Le syndic professionnel ou si la gestion de l’immeuble est faite par un copropriétaire bénévole
- Le chauffage individuel ou collectif
Le mieux est d’avoir les factures de consommation de l’ancien occupant pour éviter les mauvaises surprises. Avant de réaliser la visite, il faut savoir pourquoi l’appartement est en vente.
La visite, les bons réflexes
Vous êtes décidés, vous voulez acheter un petit deux pièces de 40 m2 (ou bien un plus grand pour votre retraite).
Deux cas peuvent se présenter, soit il est en état correct, prêt à louer, soit des travaux de rénovation sont à prévoir.
Achat ancien sans travaux
Vous avez consulté les différents sites, vous avez constaté que le prix moyen du m2 tourne autour de 5 000 €.
Si vous comptez les frais d’acquisition, agence, notaire, vous devrez débourser 230 000 €.
Vous avez un apport de 50 000 € et vous devrez emprunter 180 000 €.
Votre banque vous proposera un taux autour de 3,5 % auquel il faudra ajouter l’assurance emprunteur qui peut monter jusqu’à 2 % (c’est une assurance obligatoire mais que vous pourrez renégocier auprès d’un courtier en assurance emprunteur comme Réassurez-moi)
Vous avez visité un appartement, il vous plaît.
Regardez avec attention la cuisine, la salle d’eau, les WC (isolés ou dans la salle d’eau).
La cuisine est-elle aménagée, cuisine des années 1990 ou 2020 ? Vérifiez l’espace pour le lave-vaisselle (au minimum 62 cm) et le réfrigérateur, les ouverture-fermeture des portes, les branchements pour les machines (réfrigérateur, lave-vaisselle, lave-linge…).
Et la salle de bains ? Grande baignoire avec un rideau pour la douche ou bien douche italienne ?
Où est-il prévu de mettre lave-linge et sèche-linge ? Les branchements existent-ils ?
L’appartement est-il bien isolé ?
Si vous faites la visite à une période où il n’y a pas de chauffage, venez avec un thermomètre, regardez la température de la pièce et comparez par rapport à la température extérieure.
Si vous visitez en été, un jour de canicule, vous vous rendrez compte si l’appartement est bien isolé.
Ouvrez et fermez toutes les fenêtres, vous constaterez ainsi si la peinture des fenêtres est fatiguée ou récente.
S’il y a des volets, faites-les fonctionner (mécaniques ou électriques).
Et les rangements ?
Il y a-t-il une penderie dans l’entrée, dans les couloirs ? Les chambres sont-elles équipées de placards avec penderie, dressing, ou bien faut-il prévoir d’en faire poser ?
Installation électrique
Vérifier l’état du tableau électrique (récent ou vétuste), des prises, des interrupteurs, des branchements dans la cuisine et la salle d’eau.
Escalier et parties communes
Même si votre futur achat se situe au rez-de-chaussée ou au premier étage, montez à pied tout l’escalier ce qui vous permettra de voir l’état des peintures, des boiseries.
Regardez aussi les fenêtres, leur état : il est vraisemblable qu’un jour, un décret gouvernemental obligera toutes les copropriétés à mettre des fenêtres à double vitrage pour lutter contre les déperditions de chaleur. A noter cependant que les escaliers d’immeubles n’ont pas toujours de fenêtres.
Demandez à voir les caves, les greniers s’il en existe.
S’il y a un ascenseur, regardez sa taille, une poussette peut-elle entrer ? S’il n’y en a pas, l’escalier est-il assez large pour en installer un ?
Y a-t-il un lieu dans l’entrée ou dans la cour pour mettre les vélos ?
Où sont rangés les différents conteneurs de déchets domestiques ?
S’il s’agit d’un ensemble important avec un bâtiment en façade, et un ou deux immeubles dans la cour, y a-t-il un gardien ? Comment est distribué le courrier ?
Passez à plusieurs moments de la journée pour vous rendre compte de la circulation, des nuisances.
Faites le tour des commerces, et prenez les transports en commun pour vous rendre à la gare, aux facultés.
Achat ancien avec travaux
Dans chaque pièce que vous visitez, prenez des notes ou des photos pour faire chiffrer la réfection des peintures, de l’électricité.
Si vous voulez refaire entièrement l’appartement, changer la cuisine, la salle de bains, refaire les peintures, le sol, l’installation électrique, les différents branchements pour les machines… il faut prévoir autour de 2 000 € par m2 avec un artisan polyvalent.
Si vous faites appel à un architecte d’intérieur avec des matériaux luxueux, le prix de la rénovation peut atteindre 4 000 € par m2.
Si vous êtes très bricoleur et que vous décidez avec votre conjoint ou vos enfants de faire vous-même les travaux, comptez autour de 500 € le m2. Mais cela ne compte pas le temps que vous allez y consacrer.
Bilan financier
En fonction du bien acheté et de tous les éléments collectés, faites un bilan prévisionnel.
Estimez le montant raisonnable du loyer. En additionnant les diverses charges (copropriété, impôts fonciers, travaux d’entretien…), votre revenu ne sera peut-être que de moitié par rapport à ce montant. Cela vous donnera une idée du crédit que vous serez en mesure de rembourser.
Vous avez peut-être d’autres revenus fonciers. Si vous achetez un appartement à but locatif dans lequel vous faites des travaux, ceux-ci pourront être déductibles de ces autres revenus.
Alors, vous vous lancez ?
Dites-vous bien que dans 15 ou 20 ans, quand vous aurez remboursé tous vos emprunts, vous serez fier de votre premier achat !
