Cleerly 6 minutes de lecture

Quelles étapes pour un achat immobilier dans l’ancien ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
07 août 2022

Même si la pierre ne rapporte plus beaucoup, elle conserve toujours une valeur refuge et son investissement n’est pas à négliger.

Vos enfants sont encore jeunes. Dans quelques années, ils iront peut-être poursuivre des études supérieures dans une autre ville. Pourquoi ne pas investir dans un logement ancien dans une ville universitaire, un appartement par exemple, et le louer pendant quelques années avant que les oiseaux ne quittent le nid ?

Nos conseils d’ordre général importants

Nous vous déconseillons d’acheter un bien dans un immeuble construit entre 1946 et 1976, car ces immeubles sont souvent des passoires énergétiques, avec une mauvaise isolation sonore entre les appartements. Cependant si des travaux d’isolation sonore et thermique ont été effectués, vous pouvez le visiter. N’oubliez pas d’examiner les factures.

Préalable à la recherche

Avant d’aller visiter un appartement, prenez le temps d’étudier le quartier qui vous plairait, la situation des commerces, les parcs, les différents transports en commun pour se rendre sur les lieux d’enseignement supérieur, à la gare ou à l’aéroport.

Demander à l’agent immobilier qu’il se munisse des documents suivants que vous pourrez consulter et photographier :

  • comptes-rendus des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale
  • DPE (diagnostic de performance énergétique) et GES (Gaz à Effet de Serre)

Le diagnostic est noté de A (très bien) à G (très mauvais).

  • charges annuelles propriétaires et locataires, dont taxe d’habitation
  • montant de la taxe foncière (dont taxe d’ordures ménagères)
  • syndic professionnel ou gestion de l’immeuble par un copropriétaire bénévole
  • chauffage individuel ou collectif

L’agent immobilier peut avoir les factures de consommation de l’ancien occupant. Avant de réaliser la visite, essayer aussi de savoir pourquoi l’appartement est en vente

En avant pour la visite

Vous êtes décidés, vous voulez acheter un petit deux pièces de 40 m2 (ou bien un plus grand pour votre retraite).

Deux cas peuvent se présenter, soit il est en état correct, prêt à louer, soit des travaux de rénovation sont à prévoir.

Achat ancien sans travaux

Vous avez consulté les différents sites, vous avez constaté que le prix moyen du m2 tourne autour de 5 000 €.

Si vous comptez les frais d’acquisition, agence, notaire, vous devrez débourser 230 000 €.

Vous avez un apport de 50 000 € et vous devrez emprunter 180 000 €.

Votre banque vous proposera un taux autour de 1 à 2 % auquel il faudra ajouter l’assurance emprunteur qui peut monter jusqu’à 3 à 4 %. Vous pouvez vous renseigner auprès de sites spécialisés d’assurance emprunteur tels Réassurez-moi.

Vous avez visité un appartement, il vous plaît.

Regardez avec attention la cuisine, la salle d’eau, les WC (isolés ou dans la salle d’eau).

La cuisine est-elle aménagée, cuisine des années 1990 ou 2020 ? Vérifiez l’espace pour le lave-vaisselle (au minimum 62 cm) et le réfrigérateur, les ouverture-fermeture des portes, les branchements pour les machines (réfrigérateur, lave-vaisselle, lave-linge…).

Et la salle de bains ? Grande baignoire avec un rideau pour la douche ou bien douche italienne ?

Où est-il prévu de mettre lave-linge et sèche-linge ? Les branchements existent-ils ?

L’appartement est-il bien isolé ?

Si vous faites la visite à une période où il n’y a pas de chauffage, venez avec un thermomètre, regardez la température de la pièce et comparez par rapport à la température extérieure.

Si vous visitez en été, un jour de canicule, vous vous rendrez compte si l’appartement est bien isolé.

Ouvrez et fermez toutes les fenêtres, vous constaterez ainsi si la peinture des fenêtres est fatiguée ou récente.

S’il y a des volets, faites-les fonctionner (mécaniques ou électriques).

Et les rangements ?

Il y a-t-il une penderie dans l’entrée, dans les couloirs ? Les chambres sont-elles équipées de placards avec penderie, dressing, ou bien faut-il prévoir d’en faire poser ?

Installation électrique

Vérifier l’état du tableau électrique (récent ou vétuste), des prises, des interrupteurs, des branchements dans la cuisine et la salle d’eau.

Escalier et parties communes

Même si votre futur achat se situe au rez-de-chaussée ou au premier étage, montez à pied tout l’escalier ce qui vous permettra de voir l’état des peintures, des boiseries.

Regardez aussi les fenêtres, leur état : il est vraisemblable qu’un jour, un décret gouvernemental obligera toutes les copropriétés à mettre des fenêtres à double vitrage pour lutter contre les déperditions de chaleur. A noter cependant que les escaliers d’immeubles n’ont pas toujours de fenêtres.

Demandez à voir les caves, les greniers s’il en existe.

S’il y a un ascenseur, regardez sa taille, une poussette peut-elle entrer ? S’il n’y en a pas, l’escalier est-il assez large pour en installer un ?

Y a-t-il un lieu dans l’entrée ou dans la cour pour mettre les vélos ?

Où sont rangés les différents conteneurs de déchets domestiques ?

S’il s’agit d’un ensemble important avec un bâtiment en façade, et un ou deux immeubles dans la cour, y a-t-il un gardien ? Comment est distribué le courrier ?

Passez à plusieurs moments de la journée pour vous rendre compte de la circulation, des nuisances.

Faites le tour des commerces, et prenez les transports en commun pour vous rendre à la gare, aux facultés.

Achat ancien avec travaux

Dans chaque pièce que vous visitez, prenez des notes ou des photos pour faire chiffrer la réfection des peintures, de l’électricité.

Si vous voulez refaire entièrement l’appartement, changer la cuisine, la salle de bains, refaire les peintures, le sol, l’installation électrique, les différents branchements pour les machines… il faut prévoir autour de 1.500 € /m2 avec un artisan polyvalent.

Si vous faites appel à un architecte d’intérieur avec des matériaux luxueux, le prix de la rénovation peut atteindre 3.000 – 4.000 € /m2.

Si vous êtes très bricoleur et que vous décidez avec votre conjoint ou vos enfants de faire vous-même les travaux, comptez autour de 500 € le m2.

Bilan financier

En fonction du bien acheté et de tous les éléments collectés, faites un bilan prévisionnel.

Estimez le montant raisonnable du loyer. En additionnant les diverses charges (copropriété, impôts fonciers, travaux d’entretien…), votre revenu ne sera peut-être que de moitié par rapport à ce montant. Cela vous donnera une idée du crédit que vous serez en mesure de rembourser.

Vous avez peut-être d’autres revenus fonciers. Si vous achetez un appartement à but locatif dans lequel vous faites des travaux, ceux-ci pourront être déductibles de ces autres revenus.

Alors, vous vous lancez ?

Dites-vous bien que dans 15 ou 20 ans, quand vous aurez remboursé tous vos emprunts, vous serez fier de votre premier achat !

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

Votre nom est requis.
L'email est requis. Il ne sera pas publié.
Il est nécessaire de nous dire quelque chose.