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Comment réussir l’achat d’une place de parking ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
14 juin 2023

Un investissement locatif ne concerne pas uniquement l’acquisition de logement. Vous pouvez aussi diversifier vos placements dans la pierre grâce à l’achat de place de parking. En effet, acheter des parkings en vue de les louer offre une rentabilité qui peut parfois avoisiner les 10%. En revanche pour réussir sont investissement, il convient de peser le pour et le contre avant de se lancer ! Nous vous expliquons tout sur l’achat de parkings : quels sont les avantages et les inconvénients ? Comment choisir un parking ? Comment bien coûte une place de stationnement ? Quelles villes offrent la meilleure rentabilité ? C’est parti, suivez-nous !

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Pourquoi investir dans une place de parking ?

Investir dans l’immobilier locatif ne concerne pas uniquement l’achat de logement, vous pouvez diversifier vos placements en achetant des parkings pour les louer. Néanmoins, pour réussir l’achat d’une place de parking, il faut connaître les avantages et les inconvénients de cet investissement avant de se lancer !

Quelles sont les avantages d’acheter une place de parking ?

Bien que la politique de la plupart des collectivités tente de réduire l’utilisation des voitures en centre-ville, nous manquons cruellement de places de stationnement dans les grandes villes. Cette pénurie entraine donc une augmentation de la demande de location de parkings. La conséquence étant une augmentation des prix des loyers et d’achat. Mais nous reviendrons sur la rentabilité de l’achat d’une place de parking un peu plus loin !

Mais investir dans un parking offre certains avantages non négligeables, à savoir :

  • Un régime locatif souple :Gérer la location d’un parking est bien moins contraignant qu’un logement d’habitation. En effet, lorsqu’un parking est loué seul c’est-à-dire qu’il n’est pas lié à la résidence principale, le bail est soumis aux dispositions du Code civil. En d’autres termes, le loyer, la durée et les modalités de fin de bail sont fixés librement.  Par ailleurs, il est beaucoup plus facile de récupérer un parking à la location afin de le vendre pour récupérer de la liquidité.
  • Peu de charges de copropriété :En effet, les charges d’un immeuble correspondent à des millièmes et sont réparties entre chaque lot. La quote-part d’un parking est faible, par conséquent le cout d’entretien est peu élevé.
  • Un régime fiscal simplifié :Une petite surface limite le cout des impôts. Les revenus sont généralement inférieurs à 15 000 € par an. Vous bénéficiez ainsi du régime micro foncier et de son abattement de 30% sur les revenus locatifs. D’autre part, l’impôt sur la plus-value est inexistant en cas de revente d’un parking. En effet, les ventes dont la plus-value est inférieure à 15 000 € sont exonérées.
  • Un investissement locatif à moindre coût : Il permet de démarrer dans l’immobilier et de diversifier son patrimoine.

Quels sont les inconvénients d’investir dans un parking ?

Les frais de notaires sont le premier inconvénient. En effet, ils sont calculés sur une base fixe et une autre proportionnelle au prix d’achat. Ainsi pour une place de parking les frais de notaire peuvent représenter 20% du prix de vente si le bien coute moins de 20 000 €.

Lors de l’achat d’une place de parking dans un immeuble neuf, les frais de notaire sont réduits au même titre que l’acquisition d’un logement.

D’autre part, il convient également d’envisager cet investissement avec prudence. Comme nous l’avons dit précédemment, les maires des grandes villes souhaitent réduire voire stopper l’utilisation des véhicules en centre-ville et inciter les citoyens à utiliser les transports en commun. La demande de stationnement risque alors de baisser.

Par ailleurs, si effectivement les voitures électriques viennent à devenir majoritaires, il faudra que les propriétaires de stationnement s’adaptent à cette évolution en équipant les parkings de bornes de rechargement.

Afin d’éviter de réaliser un investissement qui pourrait devenir obsolète, nous vous livrons tout de suite quelques conseils pour choisir un parking à l’achat !

Comment choisir un parking à l’achat ?

Comme pour l’acquisition d’un logement, le critère à privilégier est l’emplacement ! En effet, au mieux vous privilégiez un emplacement attractif, au plus il sera facile de trouver des locataires et d’obtenir un bon rendement.

Aussi, il convient avant d’acheter de vérifier les points suivants :

  • Éviter la proximité avec les transports en commun : Tramway, bus, métro… Dans ce cas, les habitants auront moins l’utilité d’une voiture et donc d’un parking.
  • Vérifier qu’il n’y ait pas de parking public à proximité ou géré par des entreprises privées comme Vinci qui proposent des abonnements à l’année avec des tarifs préférentiels pour les résidents.
  • Faire attention à l’achat en centre-ville : comme nous l’avons vu, les mesures restrictives poussent les résidents à se séparer de leur voiture. C’est pourquoi vous devez toujours vérifier le rapport entre l’offre et la demande.
  • Vérifier les travaux et les procès-verbaux afin de contrôler l’absence de risques d’inondations dans les parkings souterrains.

D’autres éléments sont aussi à contrôler afin de réussir l’achat d’un parking, comme :

  • Vérifier si des parkings sont disponibles près des aéroports, des gares par exemple peut être une bonne opportunité d’investissement.
  • Privilégier des places spacieuses (au moins 3 mètres de large pour 5 mètres de long) et facilement accessibles.
  • Vérifier que la place de parking soit sécurisée et protégée contre les risques de dégradations ou de vols. C’est pourquoi un parking couvert ou un box fermé situé dans un immeuble sécurisé sera plus attractif.  Dans le cas d’un achat dans un parking souterrain, il vaut mieux investir dans une place au premier sous-sol, et proche d’un ascenseur !
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Quelle est la rentabilité d’un parking ?         

Un autre point essentiel à contrôler lors de l’achat d’un parking est bien sur la rentabilité !

Pour un bon rendement, il convient de trouver un parking dont le prix d’achat est minime avec tous les points positifs cités précédemment pour être certains de trouver un locataire. Et bien sûr de vérifier que vous êtes dans une zone tendue donc là où la demande est forte !

Ainsi pour être intéressante la rentabilité d’un parking doit être au minimum de 5%, mais peut vite monter à 10% ou 12% selon la ville ou la commune !  

Le montant du loyer dépend entre autres de l’emplacement, de la surface et de l’accessibilité du parking.

La rentabilité locative brute se calcule de cette façon : Loyer hors charges x 12

N’oubliez pas de tenir compte dans le calcul de la rentabilité d’un parking les frais annexes et la fiscalité (taxe foncière, charges non récupérables, le prix d’acquisition frais de notaire inclus, le montant de l’impôt sur le revenu, mais aussi les éventuels frais de gestion si vous passez par un intermédiaire). Vous obtiendrez ainsi la rentabilité nette !

Quel est le prix d’achat d’un parking ?

Le prix moyen d’une place de parking en France est de 23 000 €.  Toutefois, on remarque des écarts importants entre les villes.

Par exemple un prix d’un parking à Nice s’élève en moyenne à 31 305 € alors qu’à Saint-Étienne le prix moyen est de 8 436 €.

Tout comme en région parisienne où les prix peuvent varier de 10 000 € à 35 000 € selon qu’il soit situé en banlieue ou intramuros.

En 2023, les villes les plus chères pour l’achat d’un parking sont les suivantes :

VillesPrix moyens constatés
Nice31 305 €
Paris31 152 €
Boulogne-Billancourt29 395 €
Bordeaux26 604 €
Lyon23 745 €
Lille23 616 €
Aix-en-Provence23 594 €
Toulon19 970 €
Toulouse19 099 €
Reims18 494 €
Villes les plus chères pour acheter une place de parking en 2023

Mais au-delà du prix d’achat d’une place de parking, la rentabilité est un indicateur essentiel à vérifier !

Quelles villes offrent la meilleure rentabilité en achetant une place de parking ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la rentabilité moyenne d’un parking tourne aux alentours des 5%.

Regardons de plus près quelles villes offrent le meilleur investissement :

VillesPrix d’achat
moyen
Montant du loyer
moyen
Rentabilité brute
moyenne
Strasbourg9 558 €83 €10,40 %
Saint-Etienne8 436 €50 €7,10 %
Grenoble13 530 €77 €6,80 %
Montpellier14 296 €79 €6,60 %
Marseille18 892 €99 €6,20 %
Villeurbanne15 126 €70 €5,50 %
Toulouse17 514 €78 €5,30 %
Aix-en-Provence23 640 €101 €5,10 %
Paris31 804 €131 €4,90 %
Lyon23 856 €94 €4,70 %
Villes les plus rentables pour acheter une place de parking en 2023

En revanche, il convient de ne pas se laisser aveugler par la rentabilité annoncée. En effet, ce qu’il vaut vérifier avant tout c’est l’indicateur de tension, c’est-à-dire les zones où il existe une forte demande de location de parking. Un investissement est rentable uniquement si votre parking est loué ! De fait, la vacance locative risque de faire baisser fortement la rentabilité annoncée.

C’est pourquoi, pour réussir l’achat d’un parking, il faut regarder certes la rentabilité, mais aussi l’emplacement et la demande de location ! En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à des experts qui sauront vous guider dans votre projet d’achat !

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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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