Le guide pour vendre en viager sans l’accord des héritiers !

Vendre son bien en viager est une solution permettant de maintenir votre niveau de vie et/ou augmenter vos ressources. En effet, un viager occupé vous permet de percevoir une rente et de continuer à occuper votre bien. Cependant, une vente en viager c’est aussi priver vos enfants d’un héritage. Alors est-ce possible de vendre en viager sans l’accord des héritiers ? Quelles sont les conditions à respecter pour vendre en viager ? On vous répond ! 

Pourquoi vendre un bien en viager ? 

Vendre en viager permet de conserver une autonomie financière en percevant des revenus complémentaires à la retraite. Ainsi, les parents peuvent décider de vendre en viager pour ne pas solliciter financièrement leurs enfants. En ce sens, la rente leur permet d’assurer leur quotidien en cas de perte d’autonomie ou encore s’ils ont besoin de partir en maison de retraite ou en Ehpad. 

La vente en viager apparaît donc comme une solution idéale pour subvenir à ses besoins sans recourir à l’aide financière des enfants. En effet, selon l’article 205 du Code civil, les enfants ont une obligation alimentaire envers leurs parents. Par conséquent, la vente en viager est une alternative évitant aux enfants de verser une contribution financière à leurs parents. 

De fait, la vente en viager n’est pas forcément utilisée dans le but de pénaliser les héritiers, mais plutôt de les affranchir de leur obligation alimentaire. 

Quels sont les avantages fiscaux de la vente en viager pour les parents ?

Lors d’une vente en viager, la rente n’est imposable que partiellement en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente, à savoir : 

Par exemple, si le vendeur a 70 ans lors de la vente du viager, il peut appliquer chaque année un abattement de 70 % sur les rentes perçues. Autrement dit, seuls 30% de la rente est soumis à imposition !

Quelles sont les conditions à respecter pour vendre en viager ? 

Toutefois pour qu’une vente en viager soit valable, certaines conditions doivent être respectées, à savoir : 

• Être capable juridiquement : Le vendeur doit posséder les aptitudes mentales et physiques lors de la mise en vente du viager. Autrement dit, il doit disposer de toute sa capacité de jugement. À défaut, le viager peut faire l’objet d’une annulation par le tribunal. Toutefois, un majeur protégé sous tutelle ou curatelle peut vendre un bien en viager sous réserve d’avoir obtenu l’autorisation du juge des tutelles. 
• Être propriétaire à 100 % du bien mis en viager : Le bien que vous souhaitez vendre en viager ne doit pas être détenu en indivision ou faire l’objet d’un démembrement de propriété. 

Est-il légal de vendre en viager sans l’autorisation des héritiers ?

Toute personne a le droit de gérer son patrimoine comme bon lui semble, notamment si vous êtes le seul propriétaire du bien immobilier. 

Par conséquent, il est tout à fait légal de vendre un viager sans l’autorisation des héritiers tant que vous êtes propriétaire à 100 % du bien et que vous n’êtes pas sous tutelle ou curatelle. 

En revanche, si vous détenez le bien en indivision ou que vous êtes mariés, l’accord pour mettre un bien en viager peut être indispensable : 

• L’accord du conjoint pour vendre en viager : Si vous détenez le bien avec votre conjoint, son accord est alors indispensable. En revanche, si vous êtes mariés, mais seul propriétaire du bien, l’autorisation de votre conjoint n’est pas obligatoire sauf si la vente en viager concerne la résidence principale conformément à l’article 215 du Code civil. 
• L’accord des enfants pour vendre en viager : Dans certaines situations, les enfants détiennent le bien en indivision, notamment avec le conjoint survivant. Par conséquent, si le logement est détenu par plusieurs propriétaires, l’accord de chacun est indispensable pour mettre le bien en viager. 

En résumé, vous pouvez vendre en viager sans l’accord de vos héritiers dès lors que vous êtes seul propriétaire ! 

Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ? 

Vous pouvez très bien vendre en viager à un membre de votre famille, et même à vos enfants ! Mais attention, pour que la vente ne soit pas remise en cause par les héritiers ou le fisc, vous devez respecter certaines conditions. 

Vendre en viager à un enfant 

Si vous souhaitez vendre en viager à un de vos enfants, il est conseillé de demander l’accord des autres enfants. En effet, cet accord des héritiers réservataires permet d’éviter une remise en question lors de la succession.

Si les accords ne sont pas clairement établis, par exemple en signant l’acte de vente chez le notaire, les héritiers pourraient demander que le bien soit ramené à la succession pour la valeur au jour du décès. C’est ce que l’on appelle la présomption de donation (article 918 du Code civil). Par conséquent, si la valeur du bien excède la part de la quotité disponible et de la réserve héréditaire, les autres enfants peuvent demander le paiement du surplus ou alors demander l’annulation de la vente en viager. 

Même si l’enfant accusé d’avoir bénéficié d’une donation déguisée, prouve qu’il a payé le bien en viager au prix du marché et qu’il a versé une rente conformément à l’acte de vente, il sera quand même pénalisé. 

Vendre en viager à un membre de sa famille

Hormis les enfants, vous pouvez très bien décider de vendre un bien en viager à vos parents, frères, sœurs ou encore à un membre de votre famille proche. 

Mais là vous devez faire attention à ce que la transaction ne soit pas considérée comme une donation. Par conséquent, un bouquet doit impérativement être versé, même si à la base ce n’est pas obligatoire. Par ailleurs, une rente viagère doit être calculée dans les règles de l’art c’est-à-dire qu’elle doit être calculée en fonction du marché locatif et selon votre âge. 

En résumé pour qu’une vente en viager ne soit pas considérée comme une donation déguisée par les héritiers ou le fisc, vous devez d’une part obtenir leur accord et d’autre part respecter les conditions impératives d’une vente en viager !

Le viager est-il une solution pour déshériter ses enfants ? 

En France, il n’est pas possible de déshériter un enfant. En effet, les enfants sont considérés comme héritiers réservataires. 

Pour rappel, la part de la réserve héréditaire varie selon le nombre d’enfants vivants ou représentés au moment de la succession, à savoir :

• Moitié du patrimoine en présence d’un enfant, 
• 2/3 du patrimoine en présence de deux enfants,
• 3/4 du patrimoine présence de trois enfants ou plus. 

En revanche, cette réserve héréditaire s’applique sur le patrimoine existant au jour du décès. Mais un bien immobilier vendu en viager, sort du patrimoine. Par conséquent, les héritiers n’ont aucun droit sur ce bien puisque l’acheteur du viager devient entièrement propriétaire à votre décès. 

En ce sens, vendre un bien en viager apparaît comme la solution pour déshériter les enfants. 

Les héritiers peuvent ils contester une vente en viager ? 

Une vente en viager peut être annulée ou contestée dans les cas suivants : 

• Le décès du vendeur dans les 20 jours suivant la signature du viager : Dans cette situation, la loi considère que l’événement était prévisible et la vente est annulée. 
• Une rente viagère basse : Une vente en viager conclu avec une rente manifestement en dessous du prix du marché peut être contestée dans le cadre d’une procédure de « rescision de la vente pour cause de lésion ».  À noter que le vendeur dispose de 5 ans pour contester le prix de vente. 
• Une donation déguisée : Comme nous l’avons vu, si la réserve héréditaire n’est pas respectée, les enfants peuvent demander que le bien vendu en viager à un autre enfant soit rapporté à la succession. De même le fisc peut demander le règlement de droit de succession si les conditions de la vente en viager à un membre de la famille n’ont pas été respectées. 

Pour résumer, les héritiers ne peuvent pas s’opposer à une vente en viager dès que vous êtes seul propriétaire du bien et possédez toutes vos capacités pour réaliser la vente. Pour autant, il est conseillé de s’entretenir avec vos enfants pour éviter d’éventuels conflits !