Viager : comment cela fonctionne ?

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Mis à jour le 12 février 2024

Le viager permet au sénior de vendre leur logement et de se constituer un complément de revenus tout en continuant à l’habiter. Côté acquéreur, le viager permet d’investir dans un bien immobilier à prix réduit. Cependant le viager représente un aléa de taille pour l’investisseur ! La durée de paiement de la rente n’est pas connue au départ, puisque liée au décès du vendeur. Alors, voyons ensemble comment fonctionne un viager ? Comment est calculée une rente viagère ? Quels sont les avantages et les risques d’un viager ? On fait le point ! 

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier tout en conservant l’usufruit. Cette opération permet donc à un vendeur (crédirentier) de percevoir un revenu tout en continuant à vivre dans le logement. En effet, l’acheteur (débirentier) verse un bouquet à l’achat et une rente mensuelle ou trimestrielle au vendeur, jusqu’à son décès. 

Par conséquent, la vente en viager est une opération basée sur l’espérance de vie du vendeur. C’est pourquoi, un viager peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours après la vente conformément à l’article 1975 du Code civil. 

D’autre part, on distingue deux types de viagers : 

À noter qu’il est possible de conclure un viager sur deux têtes lorsque le logement est vendu par un couple. Autrement dit, le bien immobilier n’appartiendra définitivement à l’acheteur qu’au moment du décès du dernier des conjoints. 

Vous pouvez vendre un bien en viager sans avoir à demander l’autorisation à vos héritiers, sauf si vous le détenez en indivision avec vos enfants ou si vous êtes mariés !

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Comment est estimé le prix d’une vente en viager ? 

Lors d’un viager, le vendeur bénéficie de deux rémunérations : 

Mais voyons plus en détail comment est estimé un logement vendu en viager libre et occupé !

Comment est calculé le prix d’un viager occupé ?

Dans un premier temps, il convient d’estimer la valeur du bien pour déterminer le montant du bouquet. Ce montant peut être négocié librement par les parties. Il est généralement compris entre 20 et 30% de la valeur du bien. 

Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) Par conséquent, l’acheteur bénéficie d’une décote sur le bien.

Ensuite, le notaire détermine la rente viagère selon les barèmes de la table de mortalité établie par l’INSEE. En effet, la rente est estimée en fonction de l’âge, de l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien et les loyers qu’il aurait dû recevoir. 

De même, les parties peuvent prévoir une clause d’indexation afin que la rente soit révisée annuellement.

En résumé, le montant total des rentes à verser pour un viager occupé est calculé de cette façon :

((Valeur du bien – bouquet) /espérance de vie)) – loyer annuel 

Les frais de notaire pour l’achat en viager occupé sont calculés sur la valeur du bien après déduction du DUH, c’est ce que l’on appelle la valeur résiduelle d’un bien. 

Comment calculer un viager libre ?

La méthode de calcul pour un viager libre est identique au viager occupé. En revanche, vous ne devez pas tenir compte du DUH. Aussi, le montant de la rente mensuelle versée au vendeur sera plus élevé en viager libre. Ce qui apparaît comme logique puisque l’acheteur dans ce cas peut occuper ou louer le logement. 

Exemple de calcul du prix d’une rente viagère

Mr X, âgé de 75 ans, souhaite vendre son logement en viager. 

La valeur réelle du bien est estimée à 250 000 €. Son espérance de vie d’après la table de mortalité de l’INSEE est de 11,8 ans (coefficient diviseur) :

Caractéristiques Viager libre Viager occupé
Valeur du bien 250 000 € 250 000 €
Bouquet 30 %(250 000 € x 30%)75 000 €75 000 €
Valeur résiduelle 175 000 € 175 000 €
Coefficient espérance de vie11,8 
Loyer annuel estimé pour le calcul du DUH (700 x 12) 8 400 €
Calcul de la rente viagère 175 000 € / 11,8 
14 830 € par an
soit 1236 € par mois 
(175 000 € / 11,8) – 8 400 €
6430 € par an
soit 536 € par mois
Exemple de calcul d’un viager

À noter que plus le vendeur est âgé au moment de la mise en vente du viager, plus la rente sera élevée puisque l’espérance de vie est moindre !

Viager : qui paie les charges ?

La répartition des charges est déterminée entre le vendeur et l’acheteur et doit apparaître dans l’acte de vente.  Dans le cadre d’un viager occupé, les charges payées par le vendeur sont généralement les suivantes :

En revanche, les grosses réparations, les travaux de copropriété et la taxe foncière sont à la charge de l’acheteur.

Concernant, le viager libre, toutes les charges sont payées par l’acheteur. 

Dans tous les cas, il convient de détailler la répartition des charges au moment de la vente afin d’éviter tous litiges !

Lors d’une vente en viager, l’acheteur paie les droits de mutation sur le prix de vente et le vendeur paie l’impôt sur les plus-values immobilières. 

Quels sont les avantages et les risques du viager pour le vendeur ?

Le viager se démocratise, notamment, le viager occupé. En effet, il représente un moyen de percevoir un revenu complémentaire tout en continuant d’occuper le bien. D’autant que le viager occupé vous permet de vous affranchir de la taxe foncière et des gros travaux. 

Mais vendre en viager vous permet aussi de bénéficier d’un avantage fiscal . En effet, les rentes sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement selon l’âge du vendeur : 

Par exemple, si vous touchez une rente viagère annuelle de 10 000 €, vous ne serez imposé qu’à hauteur de 3 000 € si vous avez vendu votre bien à 70 ans. En effet, l’abattement est calculé à la date de la vente en viager, il est donc acquis définitivement.

Cependant, le viager est aussi risqué pour le vendeur. En effet, vous n’êtes pas à l’abri n’êtes pas à l’abri de rentes impayées par l’acheteur. Ce qui peut entraîner une procédure longue et coûteuse pour défaut de paiement à l’encontre de l’acheteur. A noter que le viager peut être annulé par le juge en cas de rentes impayées. 

Pour finir, vous ne pouvez pas transmettre votre patrimoine à vos héritiers avec une vente en viager. C’est pourquoi généralement le viager est privilégié par les personnes n’ayant pas d’enfants et ayant une petite retraite ou souhaitant en profiter. 

En France il n’est pas possible de déshériter un enfant. En revanche, la vente en viager ne peut pas être remise en cause par les héritiers et sort complètement de la succession ! Par conséquent, si vous souhaitez déshériter un enfant, la vente en viager apparaît comme une alternative !

Quels sont les avantages et les risques du viager pour l’acheteur ?

Pour l’acheteur, le viager représente une opportunité grâce à l’échelonnement des paiements sans aucuns frais, contrairement à un prêt immobilier. En effet, seul le bouquet est à payer à la signature, représentant 30 à 40% du prix du bien, ce qui selon votre situation peut vous éviter un emprunt. 

D’autre part, vous bénéficiez d’une décote en cas de viager occupé, ce qui permet de payer un bien immobilier moins cher qu’un achat classique.

En revanche, c’est aussi parié sur la durée de vie du vendeur… En effet, il se peut aussi que vous payez un bien plus cher que sa véritable valeur si ce dernier déjoue les prévisions ! Sans oublier que vous ne pouvez pas disposer du logement avant, notamment si vous avez acheté un viager occupé. 

Pour résumer, le viager permet à l’acquéreur d’investir dans l’immobilier à des conditions avantageuses sous réserve que la durée du viager ne soit pas trop longue. L’aléa lié au viager représente donc une part non négligeable de risque financier !

 Les avantages et les risques d’un viager en bref :

Avantages

Pour le vendeur :

  • Complément de retraite.
  • Possibilité d’occuper ou de louer le logement
  • Moins de charges à payer
  • Imposition des rentes après application d’un abattement

Pour l’acheteur :

  • Paiement progressif du bien.
  • Pas de crédit immobilier.
  • Opportunité d’acheter un bien moins cher que le prix du marché

Risques

Pour le vendeur :

  • Défaut de paiement de l’acheteur
  • Patrimoine non transmis aux héritiers

Pour l’acheteur :

  • Aléa sur la disponibilité
  • Risque de payer plus cher le prix du marché
  • Les héritiers doivent continuer à payer la rente en cas de décès de l’acheteur
  • Paiement des gros travaux et taxe foncière

Le viager : une bonne idée ? Notre avis ! 

Le viager est basé sur l’aléa lié au décès du vendeur. En ce sens, vous ne pouvez pas savoir à l’avance si vous faites une bonne affaire ou pas ! Acheter un viager occupé c’est une chance sur deux de réaliser un bon investissement. En effet, vous pouvez aussi bien payer un bien immobilier à un prix inférieur que supérieur au prix du marché !

Sans oublier que même pour un viager occupé vous êtes redevable des charges telles que la taxe foncière ou encore de gros travaux. Aussi, n’oubliez pas de bien préciser la répartition des charges dans l’acte de vente afin d’éviter tous litiges et les mauvaises surprises !

C’est pourquoi il est conseillé de se tourner vers un viager libre dans la mesure du possible afin de pouvoir disposer du logement sans attendre le décès du vendeur… Cela limite ainsi les risques d’une rentabilité faible, voire nulle !

Quoi qu’il en soit, un achat en viager peut venir compléter vos placements dans une stratégie de diversification. En plus d’offrir un complément de retraite aux séniors, et donc de réaliser un investissement éthique, le viager peut vous permettre de mensualiser un investissement sans avoir à payer d’intérêts bancaires. Ce qui peut se révéler intéressant en période de remontée des taux !  

Vous pouvez investir dans un bien en viager pour y habiter, le louer ou encore le revendre afin de réaliser une plus-value selon la durée du viager. Quels que soient vos objectifs, vous ne devez pas oublier les principes de base d’un investissement immobilier, comme le choix de l’emplacement et le prix de vente qui doit être en adéquation au prix du marché ! 

Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine Cleerly, avant de vous lancer dans une opération de viager !

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