Le viager est un mécanisme qui permet à un propriétaire de vendre son logement en échange du versement d’une rente viagère. Il perçoit aussi une somme d’argent appelée « bouquet » versé à la signature de l’acte de vente. Mais, la particularité du viager est son caractère aléatoire ! En effet, en tant qu’acheteur, vous connaîtrez le cout réel de votre acquisition uniquement au décès du vendeur. Néanmoins, investir dans un viager libre comporte l’avantage de disposer du bien immédiatement à la signature de l’acte. Vous êtes curieux ? Alors, suivez- nous, vous expliquons ici tout ce que vous devez savoir sur le viager avant de vous lancer !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un viager ?
Un viager est une opération immobilière permettant à un acquéreur, appelé débirentier, d’acheter un bien immobilier, sans avoir à verser la totalité de la valeur du bien au moment de l’acquisition.
De l’autre côté, le vendeur, appelé crédirentier, perçoit un bouquet lors de la signature de l’acte authentique et une rente mensuelle jusqu’à son décès. Bien que non obligatoire, le bouquet représente en moyenne 20 à 30 % de la valeur du bien immobilier et sera déduit lors du calcul de la rente viagère.
Il existe deux types de viagers, à savoir :
- Le viager libre : Dans ce cas, le propriétaire vend le bien à l’acheteur qui peut alors en disposer comme bon lui semble et l’occuper sans attendre le décès du vendeur, et ce dès la signature de l’acte de vente définitif. Il détient alors la pleine propriété.
- Le viager occupé : Le vendeur cède son bien à l’acheteur, mais il conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. Dans ce cas, l’acquéreur ne peut donc pas y habiter, il détient la nue-propriété, tandis que le vendeur conserve l’usufruit.
Dans le cas de la nue-propriété, l’acheteur ne dispose pas de la jouissance du bien. Le vendeur qui conserve l’usufruit peut quant à lui disposer du bien et en percevoir les revenus.
Quelles sont les différences entre un viager libre et un viager occupé ?
Vous l’aurez compris, les modalités entre un viager libre et occupé diffèrent sur bien des points comme le calcul du bouquet et de la rente, mais aussi sur le paiement des charges afférentes au logement. Explications !
Viager libre ou occupé : Comment se passe le paiement des charges ?
Comme nous l’avons vu, selon que le viager est libre ou occupé, l’acheteur détient soit la pleine propriété soit la nue-propriété. Cette différence a un impact sur le paiement des charges, à savoir :
- Viager libre : l’acheteur devient le propriétaire du bien en totalité. Ainsi, il assume toutes les charges du logement comme les la taxe foncière, les travaux ou encore les charges de copropriété. Le vendeur quant à lui n’a rien à régler.
- Viager occupé : Dans ce cas, les charges sont réparties entre le vendeur et l’acheteur comme suit :
- Le vendeur s’acquitte des charges locatives (eau, électricité et chauffage), les petites réparations d’entretien, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- L’acheteur s’acquitte quant à lui des charges de copropriété éventuelles, des gros travaux, de la taxe foncière.
Afin d’éviter les litiges, il est conseillé d’acter la répartition des charges dans le contrat de viager.
Quelle différence de calcul du bouquet et de la rente entre un viager libre ou occupé ?
En viager occupé, l’acheteur bénéficie d’une décote sur la valeur immobilière puisqu’il ne jouit pas immédiatement de son bien. Pour faire simple, plus l’espérance de vie du vendeur est grande, plus la décote est élevée. Elle est en effet proportionnelle à l’âge du vendeur.
Tandis que le viager libre ne bénéficie pas de cette décote, puisque l’acheteur profite du bien immédiatement. Ainsi, en renonçant à son droit d’habitation et d’usage du bien, le vendeur se voit octroyer un bouquet et une rente supérieurs à un viager occupé.
De même le choix du type du viager a un impact sur le calcul de la rente, à savoir :
- Pour un viager libre : le prix de vente est converti en rente puisque l’acheteur en a l’usage immédiatement
- Pour un viager occupé : Il convient de déduire du prix de vente le prix de l’occupation. Ainsi la rente est calculée sur la différence.
Le viager libre : comment ça marche ?
Comme nous l’avons vu, acheter un viager libre d’occupation permet à l’acquéreur d’obtenir la pleine propriété du bien immobilier dès la signature de l’acte de vente. Il peut alors l’occuper, le louer ou même le vendre ! Néanmoins, il devra verser une rente au vendeur et s’acquitter de toutes les charges liées au logement.
D’autre part, que le viager soit libre ou occupé, l’acheteur verse généralement au vendeur un bouquet à la signature de l’acte. Par la suite, il paie une rente viagère selon une périodicité déterminée au contrat. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Le calcul de la rente est déterminé par le notaire selon plusieurs critères comme l’espérance de vie, les tables de mortalité établies par l’Insee, mais aussi la valeur du bien et le type de viager. De même, la rente peut être indexée ou non sur le cout de la vie.
Mais voyons tout de suite comment on calcule la rente d’un viager libre !
Comment est calculée la rente d’un viager libre ?
Afin de déterminer le montant de la rente d’un viager libre, il convient de prendre en compte plusieurs éléments, à savoir :
- La valeur du bien immobilier
- L’âge du vendeur
- Le montant du bouquet.
Le montant de la rente et sa périodicité est déterminé lors de la signature de l’acte de vente.
Ainsi, pour calculer la rente d’un viager livre, vous devez procéder comme suit :
- Déduire le montant du bouquet versé de la valeur du bien afin d’obtenir la valeur résiduelle
- Ensuite vous divisez la valeur résiduelle par l’espérance de vie du vendeur selon les statistiques de l’Insee.
Exemple : Mme X âgée de 80 ans souhaite vendre son logement en viager libre. Le bien est estimé à 240 000 €. Son espérance de vie d’après la table de mortalité de l’Insee est de 10,8 ans ce qui nous donne notre coefficient diviseur.
| Calcul de la rente viagère | En chiffres |
|---|---|
| Valeur du bien | 240 000 € |
| Bouquet souhaité 30 % (240 000 € x 30%) | 72 000 € |
| Valeur résiduelle du bien | 168 000 € |
| Coefficient diviseur selon espérance de vie | 10,8 |
| Rente viagère annuelle (Valeur résiduelle/espérance de vie) 168 000 € / 10,8 | 15 555 € |
| Rente viagère mensuelle | 1 296 € |
Comme vous le constatez, l’âge du vendeur a un impact sur le montant de la rente, plus le vendeur est âgé plus la rente mensuelle sera importante. De plus, le contrat de viager peut prévoir une révision annuelle du montant de la rente selon l’indice des prix à la consommation.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un viager libre ?
Un viager libre comporte des avantages et des inconvénients que ce soit pour le vendeur ou l’acheteur :
| Avantages | Inconvénients | |
|---|---|---|
| Acheteur | Permet d’investir sans avoir recours à un crédit immobilier et d’économiser le cout de l’emprunt. Libre de disposer du bien dès la signature de l’acte. Il peut l’occuper, le louer ou le vendre. | Ne bénéficie pas de décote puisqu’il a la pleine propriété. Doit s’acquitter des frais de notaire Doit s’acquitter de toutes les charges et taxes liées au logement |
| Vendeur | Permet de percevoir des revenus complémentaires à sa retraite. N’est pas redevable des charges et taxes liées au logement N’est pas imposé sur le bouquet perçu au moment de la vente Rente viagère plus élevé qu’avec un viager occupé Bénéficie d’un abattement fiscal sur le montant de la rente calculé selon son âge et pouvant atteindre 70 % | Perte de jouissance du bien immédiatement après la signature de l’acte. Éventuelle imposition sur la plus-value immobilière en cas de vente d’une résidence secondaire |
Investir dans un viager libre : est-ce une bonne idée ?
Investir dans un viager libre, c’est se lancer dans l’inconnue. En effet, vous ne connaissez pas la rentabilité de votre investissement ni le cout total de l’opération immobilière dès le départ. C’est le principe même du viager, l’aléa lié à la date de décès du vendeur ne vous permet pas de savoir si vous faites une bonne affaire !
Néanmoins, dans le cadre d’un viager libre, vous disposez du bien immédiatement. Vous pouvez par exemple le louer afin d’absorber le versement de la rente, l’habiter ou le vendre. Ainsi, contrairement au viager occupé, vous limitez les risques de non- rentabilité.
Toutefois, gardez à l’esprit que la rente viagère est élevée. En effet, plus le vendeur est âgé plus la rente est élevée ! Vous devez également vous acquitter de toutes les charges et taxes relatives au logement en plus du versement de la rente et du bouquet.
En revanche, l’achat d’un viager libre vous permet d’acquérir un bien immobilier sans pour autant passer par un crédit immobilier, tant que vous détenez un apport vous permettant de payer le bouquet comptant. Vous économisez le cout de l’emprunt, d’autant que les banques sont frileuses pour ce type d’investissement.
En résumé, investir dans un viager libre dépend de vos objectifs patrimoniaux et de votre gout du risque. Mais il faudra vous armer de patience, un viager libre est un produit rare, malgré les avantages pour le vendeur !