Le viager libre est une opération immobilière permettant à un acheteur d’habiter le logement ou de réaliser un investissement locatif et au vendeur de compléter ses revenus grâce à une rente viagère. Alors qu’est-ce que le viager libre ? Fonctionnement, avantages, risques, fiscalité… on vous dit tout ce que vous devez savoir !
Sommaire
Qu’est-ce que le viager libre ?
Vendre en viager consiste à vendre son logement en contrepartie d’un bouquet et d’une rente mensuelle, trimestrielle voire annuelle. La particularité d’un viager c’est que l’on ne sait pas quand il prendra fin puisqu’il est lié au décès du vendeur.
On distingue deux types de viagers, à savoir :
- Le viager occupé : Dans ce cas, les vendeurs peuvent continuer à disposer du logement pour l’habiter ou le louer.
- Le viager libre : Ici ce sont les acheteurs qui peuvent disposer immédiatement du logement dès la signature de l’acte de vente chez le notaire.
C’est le viager libre qui nous intéresse ici. Cette forme de viager est moins répandue puisque généralement les vendeurs sont des retraités qui souhaite continuer à occuper leur logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus. Naturellement ils vont se tourner vers le viager occupé !
Mais le viager libre augmente aussi le pouvoir d’achat des vendeurs sans les contraintes de la gestion locative. D’autre part, ils n’ont plus à payer de charges qui sont supportées par l’acheteur (factures Énergie, taxe foncière, taxe habitation en cas de résidence secondaire, charges courantes, réparations, travaux et entretien…)
Côté acheteur, cela permet d’investir dans un bien immobilier en évitant un éventuel crédit immobilier et surtout d’en disposer sans attendre le décès du vendeur.
Comment calculer la rente d’un viager libre ?
Pour calculer la rente d’un viager libre, il faut tenir compte des éléments suivants :
- La valeur du logement ;
- L’âge du vendeur ;
- Le montant du bouquet.
Le montant de la rente est déterminé par contrat avant la signature de l’acte de vente. Après la signature chez le notaire, il n’est plus possible d’en modifier le montant.
Par ailleurs, il convient de se baser sur les tables de mortalité de l’INSEE afin de déterminer le coefficient diviseur selon l’âge du vendeur.
Ainsi la formule de calcul de la rente annuelle est :
(Valeur du bien – bouquet) / coefficient de l’Insee.
Exemple de calcul d’un viager libre :
Imaginons que Mme Y souhaite vendre son logement en viager libre. Elle a 75 ans et son bien est estimé 250 000 € . Selon la table de mortalité de l’Insee, le coefficient est de 14,6.
Le montant du bouquet est fixé à 30% soit (250 000 € x 30%) : 75 000 €
Calcul de la rente : (250 000 € – 75 000 €) / 14,6 = 11 986 € par an soit 999 € par mois !
Quels sont les avantages du viager libre ?
Un bien en viager libre est assez difficile à trouver et pourtant il offre des avantages pour l’acheteur, mais aussi pour le vendeur !
Les avantages pour le vendeur
Contrairement au viager occupé, le vendeur ne dispose pas du logement lors d’un viager libre. Pour autant, cette opération représente les avantages suivants :
- La rente versée est plus élevée : En effet, le calcul de la rente ne tient pas compte du droit d’usage et d’habitation (DUH). Autrement dit, l’estimation des loyers qu’aurait dû percevoir le vendeur n’est pas déduite du prix de vente.
- Pas de charges et taxes à payer : Dans le cadre d’un viager libre, toutes les charges et taxes sont payées par l’acheteur.
- Imposition allégée : Un abattement en fonction de l’âge du vendeur est appliqué à la rente pour le calcul de l’impôt.
Par conséquent, le viager libre permet au vendeur de percevoir un revenu complémentaire régulier sans les contraintes de la gestion locative classique.
Les avantages pour l’acheteur
L’achat en viager libre est particulièrement intéressant pour l’acquéreur. Tout d’abord, il peut disposer du bien immédiatement après la signature de l’acte de vente. Au même titre qu’une acquisition classique, il bénéficie donc de la jouissance totale du bien. Ainsi, l’acheteur peut en faire sa résidence principale ou le mettre en location.
D’autre part, si l’apport est suffisant pour payer le bouquet, il peut se passer de crédit immobilier pour acquérir le logement. Ainsi il évite les coûts liés à un emprunt (intérêts, assurance emprunteur, frais de banque…) !
Quels sont les pièges du viager libre ?
Pour le vendeur, le principal risque est le défaut de paiement de la rente pouvant entraîner des difficultés financières et une procédure afin de traiter le litige.
Quant à l’acheteur, il doit avoir conscience que la durée du viager n’étant pas connue, il risque de payer un bien à un prix supérieur au marché.
D’autre part, s’il souhaite mettre le bien en location, le loyer doit obligatoirement être inférieur au montant de la rente viagère. Sinon la vente peut être annulée.
Pour finir, le viager libre nécessite d’avoir un apport personnel conséquent pour payer le bouquet sans utiliser de crédit immobilier.
Quelle est la fiscalité pour le viager libre ?
Le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux pour la vente d’un viager libre. En effet, le bouquet n’est pas soumis à la plus-value si le logement constitue la résidence principale.
D’autre part, les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu. Mais elles bénéficient d’un abattement appliqué en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente du viager, à savoir :
- 70 % pour un vendeur de plus de 70 ans ;
- 60 % pour un vendeur ayant entre 60 et 69 ans ;
- 50 % pour un vendeur ayant entre 50 et 59 ans ;
- 30 % pour un vendeur ayant moins de 50 ans.
Par exemple, si le vendeur a 60 ans lors de la vente du viager, il pourra appliquer chaque année un abattement de 60 % sur les rentes perçues. Autrement dit, seuls 40% de la rente est soumis à imposition !
Le bien acheté en viager libre rentre dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) de l’acheteur.
Peut-on transformer un viager occupé en viager libre ?
Dans certaines situations, il est possible de transformer un viager occupé en viager libre.
En effet, le vendeur peut se retrouver dans l’obligation de partir en maison de retraite, en Ehpad ou encore chez sa famille. En d’autres termes, il abandonne son droit d’usage et d’habitation (DUH). Il est d’ailleurs obligé de prévenir l’acheteur.
En revanche, pour transformer un viager occupé en viager libre, les conditions suivantes doivent être respectées :
- Une clause d’abandon de jouissance du bien doit être prévue à l’acte authentique.
- Le montant de la rente doit être majoré puisque l’acheteur obtient la jouissance totale du bien.
L’acquéreur peut décider de revendre le viager libre sans attendre le décès du vendeur !
En résumé, acheter en viager libre peut être une opération rentable aussi bien pour le vendeur que l’acheteur. Bien entendu il faut tenir compte des risques vus précédemment. Néanmoins, le viager libre est un produit rare sur le marché immobilier. Mais la rareté de l’offre ne doit pas être synonyme de précipitation !
En cas de doute sur une opération immobilière, n’hésitez pas à vous renseigner auprès des conseillers Cleerly !