Qu’est-ce qu’un cash flow positif ? Est-ce possible ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 25 novembre 2022

Tout le monde n’investit pas dans la pierre pour la même raison. Certains ont un objectif plutôt patrimonial. D’autres visent l’auto-financement, et optimisent leurs investissements afin que les loyers excèdent l’emprunt et toutes les charges. C’est là que l’on parle de « cash flow positif ». Voyons ensemble tout ce qu’il y a à savoir, en 2022, sur cette notion. Qu’est-ce qu’un cash flow positif ? Comment y arriver ? Quelles erreurs éviter ?   

Le cash flow positif dans un projet immobilier, c’est quoi ?

Par définition, un cash flow positif en matière d’investissement locatif signifie que les gains (loyers) excèdent les charges (crédit, assurances…). Le cash flow est donc un solde de trésorerie. Il s’agit d’un indicateur important : un cash flow positif signifie que l’investissement immobilier est « auto-financé ».

On parle aussi de cash flow positif pour une entreprise. Mais cela ne nous concerne pas ici. 

Côté flux entrants, le cash flow se compose principalement des loyers. Niveau sorties, tout doit être pris en compte : emprunt, intérêts, taxe foncière, charges… 

Avoir un cash flow positif est l’objectif « ultime » pour tout projet d’immobilier locatif. Le fait qu’il « reste de l’argent » chaque mois a de nombreux avantages. Nous en reparlerons plus bas. Arriver à un cash flow positif est possible, mais cela est de plus en plus compliqué. Mieux vaut bien se former et / ou se faire accompagner pour maximiser ses investissements.

Le cash flow doit être distingué de la rentabilité locative. Le cash flow repose en fait sur un système de flux d’entrée et de sortie d’argent, sur une période donnée. Si les charges et impôts sont inférieurs aux loyers perçus, on parle de cash flow positif. S’ils sont supérieurs, on parle donc de cash flow négatif. 

Un cash flow « nul » est déjà très positif : l’opération immobilière est à l’équilibre. Viser cette balance entre gains et charges est déjà un bel objectif. 

Quels sont les avantages d’un cash flow positif ?

Réussir à avoir un cash flow positif pour chaque investissement immobilier locatif est très important pour ceux qui souhaitent développer leur patrimoine et multiplier les opérations. 

Le premier avantage est bien sûr est que ce reliquat (ce qu’il reste des loyers une fois que toutes les charges ont été payées) augmente votre trésorerie. Vous pouvez l’épargner, financer votre train de vie… Ces gains viennent grossir votre patrimoine. 

Autre avantage : avoir un cash flow positif augmente votre capacité d’endettement. Pour rappel, les banques étudient votre taux d’endettement, lequel ne doit pas dépasser 33 %. Si vos revenus augmentent, ce taux aussi. Et avec lui votre capacité à emprunter à nouveau. 

L’excédent cumulé peut aussi, progressivement, constituer un apport pour une prochaine opération immobilière. Cela illustre encore l’importance de chercher un cash flow positif. 

Citons aussi le fait qu’avoir un cash flow positif est un signal très positif pour les banques. Si vous cherchez un nouveau financement, les portes s’ouvriront peut être un peu plus facilement. Un cash flow dans le vert signifie que votre opération est viable et solide. Si cela se confirme année après année, vos prochains projets auront plus de chances d’être financés. 

Un cash flow positif vous permet aussi de garder un matelas de sécurité si, par exemple, un locataire venait à plus payer. 

Comment avoir un cash flow positif : notre avis

Avoir un cash flow positif est l’objectif de la plupart des investisseurs en immobilier locatif. Reste à savoir comment mettre toutes les chances de son côté pour l’obtenir. 

Nous vous conseillons déjà de « bien » vous former, surtout si vous montez votre projet seul. Définir une stratégie viable ne s’improvise pas. Vous devrez jouer sur de nombreux critères pour vous rapprocher du fameux cash flow positif. De nombreuses formations sont disponibles un peu partout : en ligne, séminaires, livres… Attention toutefois : toutes ne se valent pas, loin de là. Préférez les formations d’entités solides, ayant des années d’expérience. Fuyez celles qui vous promettent de devenir rentier en 3 mois. 

Autre solution : vous faire accompagner par un conseiller financier, un conseiller en gestion de patrimoine, une agence spécialisée en investissement locatif… Les solutions ne manquent pas. 

Prenez votre temps pour choisir votre bien immobilier. Devenez un vrai « expert » du secteur dans lequel vous souhaitez acheter. L’emplacement est primordial. Étudiez la tension locative, l’état de la demande de logement pour la superficie… Soyez prêt à décider vite : les biens les plus rentables restent peu de temps sur le marché. Et faites évaluer les travaux éventuels par des professionnels ! Il est trop fréquent de les sous-évaluer. Les travaux et l’amélioration de la performance énergétique augmenteront en outre l’attractivité de votre bien. 

Apprenez aussi à monter un dossier solide pour le financement. Prévoyez un apport suffisant, pensez à la délégation d’assurance pour faire des économies, planifiez les flux, négociez… Gérez bien la durée du financement. Avoir un cash flow positif sur une courte durée est impossible (l’emprunt sera trop lourd pour être couvert par les loyers). Une durée trop longue augmentera aussi les coûts, et notamment celui de l’assurance. Optimisez les choses pour trouver l’équilibre, dans le respect de votre taux d’endettement. 

Faites-vous aussi accompagner pour choisir le bon statut. De nombreuses solutions existent : loueur en meublé non professionnel, SCI à l’impôt sur les sociétés, SCI à l’impôt sur le revenu… Choisir le bon est crucial. La fiscalité est une charge importante en immobilier locatif. 

Pensez aussi à la gestion que vous mettrez en place. Vous en occuperez-vous vous-même ? Confierez-vous cette tâche à un tiers, quitte à perdre un peu en rentabilité ?

Que penser des entreprises d’investissement locatif ?

De nombreuses agences et entreprises se sont spécialisées dans l’investissement locatif clés en main. Il s’agit là d’une belle solution pour ceux qui souhaitent se lancer, sans pour autant vouloir le faire seul. 

L’offre est en général assez complète : vous êtes accompagné du début à la fin du processus d’achat, voire après. Recherche de financement, préparation de votre dossier pour les banques, gestion locative… Des experts montent votre projet avec vous, ou pour vous. 

Passer par ce type d’entité présente plusieurs avantages. En voici quelques-uns : 

Bien sûr, tout cela a un coût. Masteos, par exemple, facture 5%, au minimum 8 000 euros pour un investissement locatif de moins de 500 000 euros. Ces tarifs sont dégressifs. On tombe par exemple à 4% de frais HT pour un investissement total compris entre 500 000 et 1 million d’euros, puis 3% au dessus. Les honoraires sont toutefois déduits des revenus générés par l’investissement. Vous n’avez donc en principe pas à les sortir de votre poche. 

Quel rendement pour un cash flow positif ?

Un cash flow est positif quand les gains excèdent les charges inhérentes à l’opération immobilière. Et il y en a beaucoup à prendre en compte : emprunt, intérêts, assurance, frais d’entretien, de notaire… Pour couvrir tout cela, il faut donc viser un excellent rendement locatif. Et idéalement, sans heurt dans le paiement des loyers, et sans vacance locative. 

Le rendement annuel de l’immobilier locatif n’est pas forcément optimal en ce moment. Il tourne aux alentours de 3 à 4 % par an en moyenne, selon la zone, le type de bien etc. Le ratio prix du bien / loyer n’est pas forcément au mieux non plus, ou en tout cas pas partout.

Il n’est clairement pas si simple de trouver un bien avec un bon cash flow. Le coût de l’investissement initial est élevé dans de nombreuses villes. Et les loyers ne suivent pas forcément. 

Les « meilleurs » biens en investissement locatif peuvent quand même générer un cash flow positif. L’entité Cash Flow Positif a par exemple, dans son catalogue, des biens tournant aux alentours de 10 % / an, avec une trésorerie positive de 3 à 10 000 euros à l’année. Il s’agit là de maisons ou d’appartements « taillés » pour l’investissement locatif, au regard de plusieurs critères (ratio prix de revient / loyers notamment). L’investissement immobilier à vocation plutôt patrimoniale (l’immobilier « classique ») reste quant à lui cantonné aux niveaux de rendement que nous avons vus juste avant. 

Tout cela illustre un point : il est primordial de bien choisir son bien, et donc de bien étudier le marché en amont. Il faut aussi être prêt à prendre sa décision rapidement. La concurrence sur les biens au meilleur potentiel est énorme, surtout dans les zones tendues. 

Il est aussi possible d’avoir un cash flow positif avec les SCPI (Sociétés Civiles de placement immobilier). Comptez 4 à 5 % par an en moyenne pour la « pierre-papier ». 

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