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Quel est notre avis sur Masteos ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
21 juillet 2023

Créée en 2019, Masteos réinvente l’investissement locatif en proposant d’accompagner les acheteurs à chaque étape : achat, travaux et gestion. Ainsi, l’investisseur ne se soucie de rien, le « Dieu Masteos » est là pour lui ! En effet, vous n’avez qu’un seul interlocuteur qui d’occupe de tout, ce qui représente un gain de temps non négligeable et une source de stress en moins. Masteos veut donc rendre l’investissement locatif accessible et facile. Mais qu’en est-il réellement ? Quels sont leurs services, leurs tarifs ? Les avantages et les inconvénients du concept ? Suivez-nous, nous vous donnons notre avis sur l’investissement locatif clé en main avec Masteos !

Le dirigeant de Masteos a annoncé que l’entreprise allait rentrer en redressement judiciaire en janvier 2024, faute de trésorerie.

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Quels sont les services proposés par Masteos ?

Masteos propose aux personnes désireuses de se lancer dans l’investissement locatif de les accompagner tout au long du processus. De la recherche, en passant par les travaux, l’ameublement et la gestion locative du bien… le tout sans bouger de chez soi.  

En effet, les services proposés par Masteos sont les suivants :

  • Trouver le bien en adéquation avec le projet de l’acheteur : Masteos est présent dans plusieurs villes comme : Lille, L’Île-de-France, Bordeaux, Marseille, mais aussi Rennes, Nantes, Toulouse, Valence et Lyon ;
  • Rénover l’appartement pour le mettre aux normes et le moderniser : ils ne font pas de sous-traitance. Ils ont leur propre entreprise de rénovation et travaillent avec tous les corps de métiers (plombier, électricien, maçon, architecte…) ;
  • Aménager et décorer : Leur architecte d’intérieur décore et meuble le logement afin de le rendre attractif ;
  • Gérer le bien à la location : ils proposent de s’occuper de la gestion locative du bien : recherche de locataire, état des lieux, rédaction de bail, encaissement des loyers …

Par ailleurs, ils peuvent vous mettre en relation avec des courtiers immobiliers pour négocier un crédit immobilier aux meilleures conditions, mais aussi avec un notaire pour les signatures du compromis de vente et de l’acte authentique.

En résumé, Masteos veut vous faire gagner du temps et rendre l’investissement locatif clé en main accessible à tous. Bien entendu cela à un tarif que nous vous détaillerons plus loin !

Masteos avait levé 15 millions d’euros en septembre 2021 puis 40 millions d’euros en juin 2022.

Masteos : comment ça marche ?

Concrètement, si vous souhaitez avoir accès à leur service, vous devez vous inscrire pour accéder à des offres et être contacté par un conseiller. Vous pouvez aussi créer une alerte et recevoir des annonces correspondant à vos critères de recherche tels que le budget, l’emplacement, le type de bien …

Toutes les étapes de l’investissement sont gérées via leur site ou l’application. Vous n’avez pas besoin de vous déplacer, tout se fait en ligne.

En ce qui concerne les travaux et l’ameublement, le tout est défini en amont, avec des modélisations en 2D ou 3D avant acceptation du devis.

Pour finir, la gestion locative est réalisée par l’équipe Masteos. La gestion est totalement dématérialisée. En effet, il travaille avec des partenaires telles que Unkle pour l’assurance loyers impayés, Papernest pour les démarches administratives ou encore Luko pour l’assurance habitation.

Néanmoins, vous pouvez choisir la formule qui vous convient. Vous n’avez pas l’obligation de rénover, de meubler ou de faire gérer le bien par Masteos.

Quels sont les tarifs de Masteos ?

Les tarifs de Masteos sont présentés par formule à la carte, à savoir :

ServicesTarifsPrestations et garantie
Investir5% TTC sur le prix net vendeur avec un minimum de 8 000 €
Le tarif est dégressif est calculé par tranche.
5% de 0 à 500 000 €
4% de 500 000 € à 1 M€
3% > à 1 M€
Facturation uniquement si la vente est réalisée
Accompagnement personnalisé
Recherche appartement
Aide dans les démarches administratives et le financement avec une mise en relation avec des courtiers  
RénovationSur devisIndemnisation de retard
Garantie décennale
RGE éco- conception
AmeublementSur devisIndemnisation retard
Garantie 2 ans
Responsabilité civile
Gestion4,99 TTC sur les loyers encaissés
Honoraires de location 10 €/m²
2,4% Garantie loyer impayé (facultatif)
Mandat annuel
Carte pro gestion
Garantie Galian
Coût de Masteos

Pour reprendre le barème d’un investissement, voilà un exemple sur le site Masteos pour un achat de 1,2 million d’euros :

  • 5% x 500 000 € = 25 000 €
  • 4% x 500 000 € = 20 000 €
  • 3 % x 200 000 € = 6 000 €

Soit un total : 51 000 €

Lorsque l’on parle de prix net vendeur, c’est le prix d’achat du bien moins les frais de l’agence immobilière. Masteos calcule donc sa commission sur le prix d’achat hors frais d’agence. Néanmoins, ne vous y trompez pas, la commission de l’agence immobilière est incluse dans le prix du bien proposé par Masteos.

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Quels sont les avantages et les inconvénients de Masteos ?

Maintenant que vous avez saisi le concept de l’investissement clé en main avec Masteos, voyons un peu les avantages et les inconvénients de leur service :

Avantages de Masteos

  • Le principe même du concept : l’investissement clé en main sans bouger de chez soi.  
  • Gain de temps : l’équipe Masteos s’occupe de tout jusqu’à la gestion locative.
  • Un rendement attractif sur le papier
  • Possible de réaliser plus-value à la revente grâce aux travaux et à l’ameublement.
  • Garantie de location rapide.
  • Pas de contraintes géographique.
  • Idéal pour les expatriés qui souhaitent investir en France.
  • Pas de sous-traitance pour les travaux et la gestion locative,

Inconvénients de Masteos

  • La commission supplémentaire à régler à Masteos fait fondre le rendement locatif.
  • Le rendement proposé manque de transparence et ne reflète pas la réalité. En effet, la fiscalité n’est pas prise en compte et les calculs de la rentabilité brute et nette sont erronés.
  • Essentiellement de la location meublée en colocation pour optimiser le rendement. En revanche, la colocation entraine un turn-over important et par conséquent des travaux du logement plus fréquent. De même, il existe malgré tout un risque de vacance locative.
  • L’aspect fiscal est négligé dans leur estimation de projet et de rentabilité.
  • Beaucoup d’interlocuteurs différents lors d’un investissement (jusqu’à 12 pour les travaux!).
  • Communication difficile après l’achat.
  • Délais pas toujours respectés.
  • Masteos va rentrer en redressement judiciaire.

Afin d’illustrer le problème de calcul de la rentabilité de Masteos ; nous avons donc pris un exemple chiffré d’une de leur réalisation.

Pour rappel, le rendement brut se calcule ainsi : (loyer annuel hors charges) / (Prix d’acquisition + les travaux)

Exemple de réalisation : Un appartement dont le cout global est de 206 595 €.

CatégorieChiffrage du projet
Prix de vente   180 000 €
Frais Masteos 8 600 €
Travaux3 600 €
Frais de notaire 14 395 €  
Total prix d’acquisition206 595 €
Loyer annuel 
Charges
Total loyer charges comprises
14 400 €
1 800 €
16 200 €
Rendement brut Masteos
16 200 € / (180 000 € + 3 600 €)
  8,80%
Calcul du rendement brut locatif
(14 400 € / 206 595 €)
6,90%
Exemple d’investissement avec Masteos

Comme vous le constatez, Masteos ne tient pas compte de ses honoraires ni des frais de notaire. De même les charges locatives ne sont pas à inclure dans le calcul de la rentabilité.

La rentabilité d’un investissement locatif se calcule sur sa globalité en incluant les charges, les frais divers de gestion, mais aussi la fiscalité !

Les problèmes viennent aussi après l’achat, au moment des travaux et dans les respect des cahiers des charges. Il semble y avoir parfois un peu de laxisme dans cette partie pourtant essentielle !

Investissement locatif clé en main avec Masteos : notre avis

Le dirigeant de Masteos a annoncé que l’entreprise allait rentrer en redressement judiciaire en janvier 2024, faute de trésorerie.

A notre avis, l’investissement locatif clé en main proposé par Masteos est une alternative à l’investissement locatif traditionnel qui est parfois chronophage.

En effet, ce type d’investissement demande d’y consacrer du temps et il est conseillé d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier. De plus, vous devez suivre les travaux, choisir les entreprises, étudier les devis, rechercher un locataire. Le fait que Masteos propose de vous décharger de toutes ces contraintes est plus qu’alléchant. Par ailleurs, pouvoir investir dans une autre ville sans se déplacer est intéressant pour diversifier ses investissements. Solution idéale également pour les expatriés qui souhaitent investir en France !

Masteos reçoit des avis plus que positifs sur Trustpilot et Google, tous les clients semblent en effet satisfaits de leur professionnalisme et de leur investissement. D’autant qu’il ne sous-traite pas les travaux ni la gestion locative.

Néanmoins, nous devons aussi parler des limites du concept, notamment le rendement et le respect des cahiers des charges !

Comme vous l’avez vu précédemment, le calcul de la rentabilité de Masteos est à notre avis faussé et n’est pas représentatif de la réalité. De plus, le suivi des travaux semblent assez laborieux avec de nombreux interlocuteurs (le risque des startups) et un cahier des charges pas toujours respecté.

D’autre part, il propose beaucoup de biens loués meublés en colocation. La rentabilité est plus élevée, mais les frais sur le long terme aussi ! Un turn-over plus important entraine des frais de mise en location et d’entretien plus fréquents. Vous bénéficiez certes du statut avantageux du LMNP, mais le régime réel nécessite des notions de comptabilité ou de faire appel à un expert comptable. Ce point mériterait à notre avis d’être souligné par Masteos.

Si votre objectif est de la location longue durée, voire non meublée, à notre avis Masteos n’est peut être pas fait pour vous. En revanche, si vous souhaitez déléguer, alors le concept de l’investissement clé en main est une alternative intéressante.

Quoi qu’il en soit, nous vous conseillons toujours de comparer (vous pouvez nous contacter pour ça), de vous pencher sur le rendement et la fiscalité de votre investissement afin de ne pas avoir de mauvaise surprise.

Le dirigeant de Masteos a annoncé que l’entreprise allait rentrer en redressement judiciaire en janvier 2024, faute de trésorerie.

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Qu’est-ce que Masteos ?

Masteos est une startup française, créée en 2019 et spécialisée dans l’investissement locatif. Elle offre des services de conseil, d’achat et de gestion pour les investissements immobiliers locatifs.

Comment fonctionne Masteos ?

Masteos aide les investisseurs à trouver, acheter et gérer des propriétés locatives. La startup offre une plateforme numérique qui simplifie tout le processus d’investissement et de gestion.

Est-ce que Masteos garantit un rendement sur l’investissement ?

Bien que Masteos aide à identifier les opportunités d’investissement potentielles, le rendement final dépend de plusieurs facteurs, y compris le marché immobilier et la gestion de la propriété.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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1 commentaire
Compas, le 28 décembre 2023

Bonjour,
Attention cette société est en cession de paiement et en redressement judicaire . Elle me doit 3500 euros TTC depuis aout 2023.

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