Quelle valeur de reconstitution des SCPI ? Les chiffres et les explications

La valeur de reconstitution est un indicateur très important à observer lorsque l’on envisage d’investir dans les SCPI. Elle permet de savoir si l’on acquiert des parts « au juste prix ». Encore faut-il bien comprendre à quoi correspond la valeur de reconstitution. D’autant qu’elle doit être mise en parallèle d’un autre élément : le coût de la part elle-même. Comment comprendre la valeur de reconstitution d’une SCPI ? En quoi est-ce une information importante à connaître ? Où la trouver ? On vous aide à mieux comprendre cette donnée pour réaliser un bon investissement dans les SCPI.

Comment comprendre la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI s’obtient en additionnant la valeur de son patrimoine, avec les frais et droits réglés pour l’acquérir. 

Le calcul exact de la valeur de reconstitution d’une SCPI est le suivant : 

Valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale + valeur des actifs financiers

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Frais et droits inhérents à la reconstitution de la SCPI

Concrètement, la valeur de reconstitution d’une SCPI représente la somme qu’il faudrait réunir pour racheter tous ses actifs, en incluant notamment les commissions et frais de notaire acquittés. 

Cette donnée est primordiale pour les investisseurs. Elle permet de savoir si l’on paye une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué par rapport au patrimoine réel. Précisons ici que la valeur d’acquisition (le prix de la part) ne peut pas, réglementairement parlant, s’écarter de +/- 10 % de la valeur de reconstitution. 

La valeur de reconstitution d’une SCPI peut être revalorisée régulièrement. En conséquence, le prix d’acquisition d’une part bougera lui aussi, à la hausse ou à la baisse. Cela vaut aussi bien pour les SCPI à capital variable que pour celles à capital fixe.

À quoi sert la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI est un indicateur clé pour tout investisseur. Le prendre en compte est primordial lorsque l’on étudie l’opportunité d’investir en pierre-papier. 

Attention toutefois : il ne s’agit évidemment pas du seul élément à observer lorsque l’on compare des SCPI. Le rendement (aussi appelé taux de distribution) est lui aussi, très important. De même la typologie des biens qui composent le patrimoine (résidentiel, bureaux…) ou encore leur localisation, sont des éléments à prendre en compte au moment d’acheter des parts de SCPI. 

La valeur de reconstitution est dans tous les cas un outil d’analyse majeur, qui permet de déceler les meilleures opportunités, en fonction des décotes / surcotes. Nous y reviendrons juste en dessous. 

La distinction entre valeur de reconstitution et prix d’acquisition d’une SCPI 

Nous l’avons dit, la valeur de reconstitution doit être comparée avec la valeur d’acquisition d’une part. 

Le prix d’acquisition d’une part de SCPI peut faire l’objet : 

• D’une surcote : la part est surévaluée par rapport au patrimoine réel de la SCPI. Ce cas est à l’avantage des investisseurs qui détiennent déjà des parts. Ça l’est en revanche beaucoup moins pour les nouveaux investisseurs. Pour eux en effet, le prix d’acquisition est élevé par rapport au patrimoine de la SCPI. 
• D’une décote : la part est sous-évaluée par rapport au patrimoine de la SCPI. Intéressant donc pour les futurs investisseurs ! 

Attention : le fait que le prix d’acquisition soit surévalué ne veut pas dire qu’il faut nécessairement fuir cette SCPI. N’oubliez pas de prendre en compte les autres critères, tels que le le taux de distribution notamment ou l’impact de la fiscalité selon votre situation ! 

Mais comment savoir si le prix d’acquisition subit une décote ou une surcote ? Rien de plus simple : 

• Si la valeur de reconstitution est inférieure à la valeur de souscription, il y a une surcote. Cette dernière ne peut pas excéder 10 %. C’est la loi. 
• Dans le cas contraire, il y a une décote. Là encore, la décote maximale est de 10 %. 

Comment connaître la valeur de reconstitution des SCPI ?

Les sociétés de gestion communiquent périodiquement ce type d’informations. Il est aussi très facile de trouver, sur internet, la valeur de reconstitution et la valeur d’une part de n’importe quelle SCPI. Il en va de même pour les décotes / surcotes : vous n’aurez ainsi pas à les calculer vous-même. 

Nous avons listé les valeurs de reconstitution en haut de la page. Certaines SCPI peuvent décider durant l’année de revoir la valeur de leurs SCPI comme c’est le cas durant l’année 2023.

Quel contrôle sur la valeur de reconstitution des SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI est une donnée très importante pour les investisseurs, qu’ils détiennent déjà des parts ou non. Cet indicateur est donc suivi de près par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers. 

Au-delà de la surveillance, il y a aussi un vrai encadrement. La valeur de reconstitution doit « rester dans les clous ». Sur le plan réglementaire, il ne peut pas y avoir d’écart de plus de 10 % entre la valeur de reconstitution d’une SCPI et le prix d’une part. Autrement dit, le prix d’acquisition ne peut pas être supérieur ou inférieur de plus de 10 % à la valeur de reconstitution. 

Tout cela est nécessaire pour assurer une certaine sécurité aux investisseurs, actuels comme futurs. Si la valeur de reconstitution grimpe (car le patrimoine augmente), le prix d’acquisition doit être ajusté par la SCPI. Et dans le cas inverse, idem. Cela explique que le coût d’une part puisse être réévalué régulièrement, au gré de l’évolution de la valeur de reconstitution.  

Qu’est-ce que la valeur de réalisation d’une SCPI ?

Même si ce sont des notions relativement proches, la « valeur de réalisation » et la « valeur de reconstitution » sont deux indicateurs différents. 

La valeur de réalisation d’une SCPI est la valeur de son patrimoine net. Ce dernier inclut le parc immobilier et tous les actifs de la SCPI (y compris sa trésorerie). Plus simplement, il s’agit de la somme que la SCPI récupérerait si elle « vendait tout ».

La valeur de reconstitution part de la valeur de réalisation, à laquelle on ajoute tous les frais et droits inhérents à la reconstitution de ce même patrimoine. Il s’agit donc des frais nécessaires à l’acquisition de ce parc immobilier. On intègre donc ici, notamment, les commissions diverses et les frais notariés.