Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 24 janvier 2023

La valeur de reconstitution est, en matière de SCPI, un indicateur très important à observer lorsque l’on envisage d’investir en pierre-papier. Elle permet de savoir si l’on acquiert des parts « au juste prix ». Encore faut-il bien comprendre à quoi correspond la valeur de reconstitution. D’autant qu’elle doit être mise en parallèle d’un autre élément : le coût de la part elle-même. Comment se calcule la valeur de reconstitution d’une SCPI ? En quoi est-ce une donnée à connaître ? Où la trouver ? Faisons le point ensemble. 

La valeur de reconstitution d’une SCPI : définition 

En deux mots, la valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la valeur de son patrimoine, augmentée des frais et droits réglés pour l’acquérir

Le calcul exact de la valeur de reconstitution d’une SCPI est le suivant : 

Valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale + valeur des actifs financiers

Frais et droits inhérents à la reconstitution de la SCPI

Concrètement, la valeur de reconstitution d’une SCPI représente la somme qu’il faudrait réunir pour racheter tous ses actifs, en incluant notamment les commissions et frais de notaire acquittés. 

Cette donnée est primordiale pour les investisseurs. Elle permet de savoir si l’on paye une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué par rapport au patrimoine réel. La valeur d’acquisition (le prix de la part) ne peut pas, réglementairement, s’écarter de +/- 10 % de la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution est communiquée tous les ans (en général) par la société de gestion, au même titre que la valeur de souscription et la valeur de retrait. 

La valeur de reconstitution d’une SCPI peut être revalorisée régulièrement. En conséquence, le prix d’acquisition d’une part bougera lui aussi, à la hausse ou à la baisse. Cela vaut aussi bien pour les SCPI à capital variable que pour celles à capital fixe.

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À quoi sert la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI est un indicateur clé pour tout investisseur. Le prendre en compte est primordial lorsque l’on étudie l’opportunité d’investir en pierre-papier. 

Attention toutefois : il ne s’agit évidemment pas du seul élément à observer lorsque l’on compare des SCPI. Le rendement / taux de distribution est bien sûr, lui aussi, très important. De même que la typologie des biens qui composent le patrimoine (résidentiel, bureaux…) ou encore leur localisation

La valeur de reconstitution est dans tous les cas un outil d’analyse majeur, qui permet de déceler les meilleures opportunités, en fonction des décotes / surcotes. Nous y reviendrons juste en dessous. 

La valeur de reconstitution d’une SCPI n’est pas une donnée à regarder seule. Elle doit être mise en parallèle de la valeur d’acquisition, c’est-à-dire du coût d’une part. Selon que la valeur de reconstitution est supérieure ou inférieure au prix d’acquisition, l’opération est plus ou moins intéressante à un instant T. 

La distinction entre valeur de reconstitution et prix d’acquisition d’une SCPI 

Nous l’avons dit, la valeur de reconstitution doit être comparée avec la valeur d’acquisition d’une part. 

Le prix d’acquisition d’une part de SCPI peut faire l’objet : 

Attention : le fait que le prix d’acquisition soit surévalué ne veut pas dire qu’il faut nécessairement fuir cette SCPI. N’oubliez pas de prendre en compte les autres critères, tels que le rendement / le taux de distribution notamment ! 

Mais comment savoir si le prix d’acquisition subit une décote ou une surcote ? Rien de plus simple : 

Vous trouverez sur internet de nombreuses sources pour connaître la valeur de reconstitution / valeur d’acquisition des SCPI. Et la plupart du temps, les décotes / surcotes sont calculées pour vous. 

Comment connaître la valeur de reconstitution des SCPI ?

Les sociétés de gestion communiquent périodiquement ce type d’informations. Il est aussi très facile de trouver, sur internet, la valeur de reconstitution et la valeur d’une part de n’importe quelle SCPI. Il en va de même pour les décotes / surcotes : vous n’aurez ainsi pas à les calculer vous-même. 

Certains acteurs du marché des SCPI, comme Louve Invest par exemple, sélectionnent principalement des SCPI avec décote. Très intéressant pour les nouveaux investisseurs, donc. 

Voici quelques exemples de valeur de reconstitution de SCPI (à la fin 2021) :  

Quel contrôle sur la valeur de reconstitution des SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI est une donnée très importante pour les investisseurs, qu’ils détiennent déjà des parts ou non. Cet indicateur est donc suivi de près par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers. 

Au delà de la surveillance, il y a aussi un vrai encadrement. La valeur de reconstitution doit « rester dans les clous ». Sur le plan réglementaire, il ne peut pas y avoir d’écart de plus de 10 % entre la valeur de reconstitution d’une SCPI et le prix d’une part. Autrement dit, le prix d’acquisition ne peut pas être supérieur ou inférieur de plus de 10 % à la valeur de reconstitution. 

Tout cela est nécessaire pour assurer une certaine sécurité aux investisseurs, actuels comme futurs. Si la valeur de reconstitution grimpe (car le patrimoine augmente), le prix d’acquisition doit être ajusté par la SCPI. Et dans le cas inverse, idem. Cela explique que le coût d’une part puisse être réévalué régulièrement, au gré de l’évolution de la valeur de reconstitution.  

Qu’est-ce que la valeur de réalisation d’une SCPI ?

« Valeur de réalisation » et « valeur de reconstitution » sont deux indicateurs différents, quoi que proches. 

La valeur de réalisation d’une SCPI est la valeur de son patrimoine net. Ce dernier inclut le parc immobilier et tous les actifs de la SCPI (y compris sa trésorerie). Plus simplement, il s’agit de la somme que la SCPI récupérerait si elle « vendait tout ».

La valeur de reconstitution part de la valeur de réalisation, à laquelle on ajoute tous les frais et droits inhérents à la reconstitution de ce même patrimoine. Il s’agit donc des frais nécessaires à l’acquisition de ce parc immobilier. On intègre donc ici, notamment, les commissions diverses et les frais notariés. 

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