SCI : quels placements pour la trésorerie ?

Une SCI peut avoir, comme une entreprise, un enjeu quant au placement de sa trésorerie. Il est vrai qu’il serait dommage de laisser dormir des excédents, quand on sait qu’ils peuvent rapporter. La SCI a donc tout intérêt à agir comme un bon épargnant, en réalisant plusieurs placements pour valoriser ses liquidités. Quels sont les meilleurs placements pour la trésorerie d’une SCI ? Comment choisir selon son horizon de placement ? Quel rendement attendre ? Voyons tout cela ensemble ! 

La trésorerie d’une SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés 

Une SCI est une société civile immobilière, dont l’objet consiste à gérer un parc immobilier à plusieurs, dans une optique patrimoniale et / ou de transmission. Et comme toute société, une SCI a au minimum un gérant et la personnalité morale. Elle doit aussi avoir sa comptabilité  propre. Et sur le plan fiscal, deux possibilités existent :

• L’impôt sur le revenu : la SCI ne paye pas d’impôts elle-même. Ce sont les associés qui sont imposés sur leur quote-part.  
• L’impôt sur les sociétés : la SCI paye ses propres impôts. Les associés n’en payent que s’ils se versent des dividendes. 

Comme tout société, une SCI peut se retrouver avec des dettes ou une trésorerie excédentaire. Et cela est surtout vrai pour les SCI à l’impôt sur les sociétés, puisque l’excédent de trésorerie a déjà été imposé. Le plus souvent, il est laissé dans la structure afin de de permettre son développement (d’accroitre le patrimoine de la SCI). D’autant que le versement de cette trésorerie entraînerait une imposition pour les associés (en tant que dividendes). 

À l’inverse, une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu a en général peu de trésorerie. Les associés sont imposés par transparence : ils n’ont donc que peu d’intérêt à laisser de la trésorerie. 

Dans tous les cas, il arrive très fréquemment qu’une SCI ait de la trésorerie à placer, afin de ne pas laisser dormir son argent. Il faudra simplement que ces placements restent dans l’objet social de la structure. 

Les placements de trésorerie d’une SCI : en quoi est-ce important ? 

Pour une SCI comme pour une société « classique », le placement de la trésorerie est un vrai enjeu. Le but est évidemment d’éviter que l’argent ne dorme sans rien rapporter. D’autant que l’inflation continue de courir. La SCI a donc tout intérêt à « dynamiser » ses excédents, ou en tout cas les sommes disponibles, qui n’auront pas besoin d’être mobilisées à court terme.  

Mais avant de réfléchir au meilleur placement à faire pour sa SCI, il est primordial de commencer par faire un point sur : 

• L’horizon de placement : pendant combien de temps l’argent pourra-t-il être mobilisé ? On distingue ici le court terme (moins de 2 ans), le moyen terme (de 2 à 4) et le long terme (plus de 8 ans). 
• Les projets et dépenses à venir : travaux, anticipation de vacances locatives… Le but n’est pas de placer toute sa trésorerie sur des supports à visée long terme si l’on sait que des dépenses arrivent. 
• Le niveau de risques « acceptable » pour les associés. En deux mots, plus un placement a un potentiel de gains intéressant, plus il est risqué. Il est donc important de se mettre d’accord, entre associés, sur le couple rendement / risques que l’on est prêt à accepter. 

Une fois qu’elle aura répondu à ces questions, la SCI pourra arbitrer au mieux ses placements. Certains sont à visée court terme (compte courant rémunéré, compte à terme…) tandis que d’autres s’entendent plus à moyen ou long terme. Bien sûr, ces derniers sont plus rémunérateurs, et les solutions sont plus nombreuses. Il est donc judicieux de diversifier ses placements, afin de chercher du rendement tout en gardant une partie de la trésorerie disponible.

SCI : garder sa trésorerie disponible avec des placements financiers à court terme 

Une SCI a accès à tout un éventail de placements financiers pour valoriser sa trésorerie. 

À court terme, citons les classiques : 

• Le compte courant rémunéré : offert par les banques, il rapporte en général moins de 0,15 % par an. Il présente toutefois l’avantage de la liquidité / disponibilité. 
• Le compte à terme, qui peut aller de quelques jours à plusieurs années. Son taux évolue en fonction de la durée de placement. Il peut aller, en moyenne, de 0,25 à 0,70 % (voire plus pour les durées très longues). Ce taux reste inférieur à l’inflation mais au moins, le capital est garanti (sauf en cas de défaut de la banque). L’argent est aussi disponible (comptez 32 jours pour un retrait). 

Mieux vaut souvent ouvrir plusieurs comptes à terme qu’un seul. Le fermeture d’un compte à terme entraîne en effet une réduction du taux servi. Si la SCI en détient plusieurs, elle pourra n’en fermer qu’un en cas de besoin, et les autres préserveront leurs taux respectifs. 

Vous l’aurez compris, les placements à court terme n’ont aucun intérêt en matière de rendement. Le but est surtout de garder l’argent disponible. Les placements à moyen / long terme ont un potentiel de gains bien meilleur. 

SCI : dynamiser sa trésorerie avec des placements financiers à long terme 

Les solutions à moyen / long terme sont bien plus rémunératrices que celles à court terme. Logique : sur plusieurs années, on accède à des actifs financiers plus dynamiques, tout en lissant les risque dans le temps. 

Une SCI a déjà, pour placer sa trésorerie, accès à toute la gamme d’actifs financiers (produits boursiers). Actions, obligations, fonds… Comme n’importe quel(le) épargnant ou entreprise, elle pourra se tourner vers ces supports dans une optique de rendement. Le potentiel est élevé, mais les risques le sont aussi (surtout en actions / fonds actions). Sachant cela, il est possible d’espérer un rendement (lissé par année) de 5 à 10 % par an, si l’investissement dure au moins 8 à 10 ans. Attention toutefois : les risques de pertes en capital sont énormes, du fait des fluctuations des marchés financiers. Faites un point avant sur le couple rendement / risques que vous êtes prêt à accepter. 

Les SCI peuvent aussi investir sur des fonds structurés à capital garanti. C’est selon nous une bonne option : les risques sont modérés et le potentiel de gains reste alléchant. Ces actifs, indexés sur le cours d’un indice de référence, présentent une garantie totale ou partielle en capital, et sont à horizon moyen / long terme. Ils sont accessibles via un compte-titres ou certains contrats de capitalisation. 

En tant que gérant de SCI avec une trésorerie à placer, vous pourriez aussi étudier le crowdfunding immobilier. Sur des durées assez courtes, vous financez des opérations immobilières orchestrées par des promoteurs. En contrepartie, vous touchez des intérêts fixes et connus au départ. L’horizon de placement est assez court (quelques moins à quelques années) et vous pouvez espérer un rendement oscillant autour de 4 à 5 % par an (de 3 à 10 % en moyenne). 

Variante au crowdfunding immobilier : la private equity en immobilier. Il ne s’agit pas ici d’un prêt mais d’une prise de participation dans une entreprise immobilière. Niveau rendement, vous pourrez atteindre 7 à 9 % par an en moyenne. Attention toutefois : les risques de pertes en capital sont réels. N’envisagez ce type de placement que sur une durée d’au moins 5 ans. 

Le contrat de capitalisation : idéal pour la trésorerie d’une SCI 

Une SCI a un avantage par rapport à la plupart des autres sociétés : elle peut ouvrir un contrat de capitalisation. C’est à notre avis le placement « ultime » pour une SCI, car ce support est un véritable couteau suisse. Il s’agit aussi de la seule enveloppe fiscale accessible aux personnes morales. 

Un contrat de capitalisation vous donne accès à deux types de supports (d’où le côté « enveloppe ») :

• Le fonds euro, qui est le support sécurisé et 100 % garanti du contrat de capitalisation. Ici, pas de risques de pertes en capital et un rendement allant de 1 à 1,50 % par an en moyenne. 
• Les « unités de compte » (UC), qui sont des actifs financiers tels que des actions, obligations, fonds (OPCVM, FCP…), produits structurés… Ces supports présentent un potentiel de gains optimal, avec bien sûr les risques de pertes qui vont avec. Le rendement peut aller de négatif (pertes en capital) à très élevé (à deux chiffres !). 

Le contrat de capitalisation est un placement à horizon moyen / long terme. Sa fiscalité s’adoucit en plus avec le temps. La trésorerie placée dessus n’est en outre absolument pas bloquée : on peut faire un rachat à tout moment (comptez une trentaine de jours pour recevoir les fonds). 

L’intérêt de ce support, c’est que la SCI peut ventiler son capital sur un large éventail de supports. Elle peut par exemple en sécuriser une fraction sur le fonds euro et dynamiser le reste en unités de compte. Le but : diversifier ! Un large panel d’actifs est disponible, avec des niveaux de risques variés. Et en plus, des modes et options de gestion sont proposés. Parfait si vous souhaitez dynamiser la trésorerie de votre SCI sans avoir de connaissances en matière de marchés financiers. 

SCI : dynamiser sa trésorerie avec des placements immobiliers  

Une SCI peut aussi utiliser sa trésorerie pour investir sur le marché immobilier de manière indirecte, via ce que l’on appelle la « pierre-papier ». Que ce soit via un compte-titres ou un contrat de capitalisation, elle peut investir dans des parts de SCPI ou d’OPCI. L’intérêt est double : le rendement est alléchant et les risques sont relativement modérés. 

Les SCPI sont des « sociétés civiles de placement immobilier ». La SCI peut acquérir des parts de SCPI et ainsi investir, à horizon long terme, sur le marché immobilier sans avoir à faire d’achat en direct. Elle évite donc les tracas liés à l’acquisition de nouveaux immeubles (frais, travaux, recherche de locataire…). En contrepartie de la détention des parts, la SCI touchera des revenus, générés par les loyers du parc immobilier constitué par la SCPI. 

Le rendement des SCPI peut tourner autour de 3 à 5 % par an. Attention toutefois : les frais d’entrée sont souvent assez élevés. Il faudra donc attendre quelques années afin qu’ils soient « rattrapés » par les gains. Cela explique le côté long terme de ce type de placement. Les risques sont quant à eux relativement maitrisés, du fait notamment de la diversification du parc immobilier (bureaux, résidentiel, localisations…). Attention toutefois à la liquidité : vous pourriez avoir à attendre un moment avant de trouver un acheteur pour vos parts. 

Alternative aux SCPI, les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) sont des fonds à prédominance immobilière. Au moins 60 % de leur valorisation est investi en immobilier. Le reste peut être placé sur des supports plus dynamiques afin de chercher un meilleur rendement (30 % de supports actions au maximum, et 10 % de liquidités). 

En achetant des parts d’OPCI, la société civile immobilière part sur un investissement à horizon moyen terme (au minimum 4 ans). Elle profite de frais d’entrée un peu plus bas que ceux des SCPI, mais le rendement est lui aussi, en général, un peu inférieur (3 à 4 % par an en moyenne). Tout dépend bien sûr de l’OPCI choisi : certains performent très bien. Là encore, il y a des risques de pertes en capital, qui sont d’ailleurs supérieurs à ceux des SCPI. Rappelons qu’une partie des actifs de l’OPCI sont investis sur des supports financiers, sensibles aux marchés.