Quel dossier bancaire pour un investissement locatif ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous avez besoin d’un emprunt ? Vous devez monter un dossier bancaire solide pour obtenir le fameux sésame auprès de la banque. En effet, en plus des justificatifs semblables à tous les prêts, la banque demande aussi des informations sur le bien immobilier. Elle souhaite connaître la rentabilité et la viabilité du projet.

Suivez-nous on vous explique comment préparer votre dossier bancaire pour votre opération immobilière. Et en prime, on vous a préparé un exemple à télécharger pour vous aider !

Comment monter un dossier bancaire pour un investissement locatif ?

Monter un dossier bancaire en vue d’obtenir un crédit immobilier est sensiblement identique que cela soit pour un investissement locatif ou pour une résidence principale

La banque analyse votre dossier avec attention. Il convient donc que votre compte bancaire soit sain et bien géré. Pas de découvert donc et si possible disposer d’une épargne, même si vous envisagé un investissement locatif sans apport.

Ainsi, avant votre rendez-vous, vous devez préparer les documents suivants :

• Une pièce d’identité valide,
• Un justificatif de domicile,
• Un justificatif de votre situation personnel : contrat de mariage, de pacs, ou encore jugement de divorce. En effet, la banque se doit de vérifier si vous investissez seul ou si votre conjoint est solidaire du prêt,
• Les bulletins de salaire et votre contrat de travail,
• Si vous êtes indépendant : un Kbis à jour, bilan comptable des deux dernières années
• Votre avis d’imposition,
• Vos relevés de comptes des trois derniers mois,
• Si vous percevez des revenus fonciers ou financiers : tous les justificatifs relatifs à ses revenus.

Vu que vous demandez un prêt pour un investissement locatif, vous devez également joindre au dossier bancaire les documents suivants :

• Un compromis de vente ou un contrat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
• Des estimations locatives réalisées par un professionnel.

Dans le cas où vous êtes toujours à la recherche d’un bien, vous pouvez présenter des biens similaires à votre projet d’investissement locatif.

Mais ce ne sont pas les seuls éléments à fournir à la banque, en effet, l’idéal est de préparer un plan de financement. Nous vous expliquons ça tout de suite !

Comment préparer un plan de financement d’un investissement locatif ? 

Un plan de financement vous permet de déterminer le montant dont vous avez besoin pour votre projet immobilier. Mais pas seulement ! En effet, en établissant un prévisionnel, vous saurez si le bien sera rentable et si votre reste à vivre suffisant.

Étape 1 : Déterminer le coût de l’opération 

Vous devez dans un premier temps, lister toutes les ressources, vos charges mensuelles ainsi que les frais liés à l’investissement locatif. De ces informations, vous obtiendrez le coût d’acquisition ce qui vous permettra de vérifier sil votre projet est cohérent avec votre capacité d’emprunt.

Pour rappel, le frais d’acquisition d’un bien immobilier comprennent :

• Le montant du bien
• Les frais de notaire qui représentent environ 2% dans le neuf contre 8% dans l’ancien.
• Les frais de garantie : le montant dépendra de la nature de la garantie qui peut être une hypothèque, un nantissement, soit le recours à une société de cautionnement.

A cela s’ajoute, selon que vous passez par un intermédiaire ou non, les rémunérations suivantes :

• Les frais de dossier
• Les frais liés à la mission d’un courtier immobilier
• La commission d’un agent immobilier

Il convient également de comptabiliser dans votre plan de financement les éventuels travaux.

Étape 2 : Déterminer le montant à emprunter

En effet, pour un plan de financement cohérent, vous devez vérifier votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de vérifier si votre projet est réalisable. Ainsi vous devez lister toutes les ressources, l’éventuel apport personnel et les charges mensuelles.

En général, vous devez intégrer dans le calcul, les revenus suivants :

• Les revenus professionnels nets avant impôts :
  • Le salaire mensuel imposable : si vos revenus sont variables, vous pouvez calculer une moyenne sur les 3 ou 6 derniers mois.
  • Les primes annuelles comme le 13e mois. En effet, les primes exceptionnelles sont exclues du calcul.
  • Les pensions de retraite
  • Indépendants, libéraux, chefs d’entreprise ou intermittents du spectacle : Il convient de prendre la moyenne de vos revenus annuels
• Les revenus locatifs ou rentes viagères : Afin de tenir compte du risque locatif, les revenus sont retenus à hauteur de 70 %.
• Les revenus du co-emprunteur 
• L’éventuel apport personnel

En revanche, les revenus aléatoires ou limités dans le temps (allocation chômage, familiale, arrêt maladie…) ne seront généralement pas pris en compte par la banque.

Tout comme les revenus, toutes les charges ne sont pas en prendre en compte, en effet certaines rentrent dans le calcul du reste à vivre, à savoir :

• Tous les crédits en cours : Consommation, immobilier, révolving…
• Les charges fixes comme le paiement d’une pension alimentaire ou une taxe foncière
• Les loyers

En revanche, les impôts sont retenus par certaines banques tandis que d’autres les excluent du calcul.

Suivant vos revenus et vos charges, la formule pour calculer sa capacité d’emprunt est la suivante :

Capacité d’emprunt mensuel = (revenus – charges) x 35 %

Capacité d’emprunt total = (revenus – charges) x 35% x durée du crédit en mois.

Maintenant que vous avez le cout de l’opération mis en miroir avec votre capacité d’emprunt, vous pouvez élaborer le plan de financement d’un investissement locatif.

Exemple simplifié d’un plan de financement pour un investissement locatif :

Un couple souhaite acquérir un appartement dont le prix d’acquisition est de 160 000 €. Il dispose de 20 000 € d’apport personnel. Ils ont donc besoin d’un crédit immobilier de 140 000 €.

Il décide d’emprunter sur 15 ans au taux de 1,25% assurance incluse.

• Mensualité du prêt : 872 €
• Estimation loyer hors charges : 700 € soit 8 400 € par an

Charges mensuelles du couple : 500 €

• Crédit voiture : 200 €
  • Crédit consommation : 150 €
  • Taxe foncière résidence principale : 150 €
• Charges mensuelles liées à l’appartement (charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO) : 200 €
• Revenus mensuels du couple : 4 500 €

Le taux d’endettement est bien en dessous des 35 % ce qui est un indicateur positif pour la demande de prêt immobilier locatif.

Vous pouvez compléter le plan de financement avec le calcul de la rentabilité nette nette du bien immobilier pour être encore plus précis. Dans ce cas, il convient d’intégrer la fiscalité, en d’autres termes les revenus fonciers et les éventuels dispositifs de défiscalisation.  

Quels sont les critères d’acceptation d’un prêt immobilier locatif ?

Une banque se base sur plusieurs indicateurs afin de savoir s’il est possible ou non de vous accorder un prêt immobilier, à savoir :

• La situation professionnelle : Comme vous le savez, la banque accorde plus facilement un crédit aux personnes étant en CDI. Ils ont besoin d’être confiants quant au remboursement des mensualités. Même s’il n’est pas impossible d’obtenir un prêt immobilier sans CDI, il faudra être convaincant et disposer d’une situation et de revenus stables.
• La situation financière : La banque étudie les trois derniers relevés de tous les comptes dont vous disposez. La gestion de votre budget doit être saine, sans découvert ni incident de paiement. Il vérifie également que vous n’êtes pas inscrit à la banque de France.
• L’âge : Un crédit vous engage sur du long terme, une banque accord plus facilement un crédit aux emprunteurs âgés de 30 et 40 ans afin que le prêt soit terminé avant la retraite. Toutefois, s’agissant d’un investissement locatif, la banque peut être plus flexible quant à l’âge de l’emprunteur
• L’état de santé :  L’assurance emprunteur peut également être un frein, elle peut vous refuser le prêt si elle juge que votre santé est fragile.
• Le taux d’endettement : Comme vous le savez, il doit être inférieur à 35%. Mais la banque étudie également le reste à vivre et le quotient familial, c’est-à-dire la composition du foyer. Ainsi, une banque peut très bien accepter d’accorder un prêt à un emprunteur dépassant les 35%, mais dont le reste à vivre est largement suffisant. En revanche, le taux d’endettement peut être abaissé à 30% si elle juge que les revenus restants sont insuffisants.
• La présence d’un apport personnel
• La rentabilité locative du bien 

Télécharger notre exemple de dossier bancaire en PDF ou Power Point pour investir dans l’immobilier

C’est pourquoi, pour vous aider à mettre toutes les chances de votre côté, on vous a préparé un exemple de dossier bancaire d’investissement locatif qui contient les éléments suivants :

• Présentation du bien immobilier : Emplacement, photos, plan du logement
• Étude du marché locatif
• Coût de l’opération
• Calcul de la capacité d’emprunt incluant la liste des charges et des ressources
• Plan de financement
• Calcul de la rentabilité du bien, fiscalité incluse.

Grâce à cet outil, vous pourrez facilement préparer et simuler votre projet immobilier !