Fiscalité immobilière : tous les impôts (plus-value, location, IFI)

Acquérir un bien immobilier, que ce soit pour une résidence principale, secondaire, ou encore pour un investissement locatif implique de connaitre la fiscalité immobilière. En effet, vos recettes locatives rentrent dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux. De plus, selon la valeur de votre patrimoine, vous risquez d’être soumis à l’IFI (impôts sur la fortune immobilière). Et si vous réaliser des bénéfices à la revente, vous devrez payer des impôts sur la plus-value. Sans oublier qu’en étant propriétaire, vous devez vous acquitter de différentes taxes liées au logement ! Suivez-nous, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité immobilière !

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Les loyers issus d’une location vide rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, tout comme les dividendes perçues suite à un investissement dans une SCPI (société civile de placement immobilier) ou une SCI (société civile immobilière) .

Lors de la déclaration annuelle de vos impôts sur le revenu, vous devez déclarer ses recettes selon le régime d’imposition que vous avez choisi, à savoir :

• Le régime micro foncier : vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Ce qui revient à être imposé sur 70% de vos recettes locatives. À noter que l’option est automatique si vous recettes n’excèdent pas 15 000 € par an. Par ailleurs, ce régime est intéressant uniquement si vos charges sont inférieures à 30%. Il suffit donc de déclarer vos revenus locatifs sur le formulaire 2042 de votre déclaration d’impôt, dans la case 4BE.
• Le régime réel : L’option du régime réel vous permet de déduire de vos revenus fonciers les charges et frais annuels (frais de gestion, primes d’assurance, travaux, taxe foncière hors ordures ménagères, intérêt d’emprunt, charges de copropriété non récupérable auprès du locataire…). Ainsi, les revenus locatifs à déclarer seront égaux à la différence entre les revenus fonciers et les charges déductibles. Dans ce cas, vous devez déclarer vos recettes en utilisant le formulaire n°2044. Le résultat est à reporter sur la 2042 à la case 4BE.

Choisir entre les deux régimes d’imposition dépendra du montant de vos revenus et de vos dépenses. Cependant, l’option est irrévocable pendant 3 ans. Aussi, il convient d’évaluer la méthode la plus avantageuse pour votre situation. Par ailleurs, si vous investissez via des dispositifs fiscaux, le régime réel devra être appliqué.

Ainsi, les revenus fonciers nets, après abattement ou après déduction des charges réelles, sont à réintégrer à vos revenus globaux. Ils seront imposés au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Exemple : Imaginons que votre taux d’imposition est de 30%. Vos revenus locatifs sont de 14 000 € par an et vos charges annuelles liées à votre investissement sont de 4 500 €.

Comme vous le constatez dans notre exemple, le régime réel est plus intéressant que le micro foncier.

Comment sont imposés les revenus d’une location meublée ?

Concernant la fiscalité immobilière d’un logement meublé, elle dépend du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Les revenus locatifs rentrent dans ce cas dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Comme pour les revenus fonciers vous avez le choix entre deux options :

• Régime micro BIC : Cette option est automatique dès lors que les revenus sont inférieurs à 76 200 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50%.
• Régime réel : Dans ce cas, vous pouvez déduire toutes les charges telles que les travaux, intérêts d’emprunt, les taxes (foncières, CFE) … Mais le principal avantage du régime réel est de pouvoir amortir le bien (hors terrain), le mobilier ainsi que les frais de notaire. Ce régime permet éventuellement de générer un déficit foncier et de limiter voire annuler l’imposition sur vos revenus fonciers.

Pour déclarer ces revenus vous devez utiliser le formulaire n°2042 C pro dans le cadre « Revenus » des locations meublées non professionnelles.

Tous comme les revenus fonciers, ils seront à reporter sur votre déclaration de revenus.

Exemple simplifié : Admettons que les revenus de la location meublée sont de 14 000 €. Les charges annuelles sont de 4 500 €. L’amortissement du bien hors terrain et frais de notaire sont de 5 000 €

Le taux moyen d’imposition est de 30%

Comme vous le voyez, l’amortissement permet de réduire le montant total de l’imposition.

Quelles sont les taxes liées à un investissement locatif ?

En fiscalité immobilière, un propriétaire bailleur est soumis à différentes taxes en plus de l’imposition sur les revenus fonciers.

• La taxe foncière : il s’agit d’une taxe sur les propriétés bâties et d’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Tous les propriétaires d’immeubles doivent payer la taxe foncière. Néanmoins, la quote-part des ordures ménagères constitue une charge locative. En d’autres termes, elle est récupérable auprès du locataire.
• La taxe d’habitation : C’est une taxe que tous les occupants d’un logement au 1^er janvier doivent payer. Néanmoins, des réformes récentes ont permis une exonération totale de la taxe d’habitation.
• La taxe sur les logements vacants : Dans certaines communes, les propriétaires sont redevables de cette taxe si le logement est inoccupé depuis au moins 1 an au 1^er janvier de l’année d’imposition. Ils existent deux types de taxes : La TLV (taxe sur le logement vacant) et la THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants). Elle est déterminée selon la zone où est situé le logement. Toutefois, l’administration fiscale admet une tolérance lorsque le logement est vacant indépendamment de votre volonté (recherche de locataire), s’il est occupé plus de 90 jours de suite dans l’année ou si c’est une résidence secondaire meublée soumise à la taxe habitation.
• La CFE (cotisation foncière des entreprises) : Cette taxe concerne uniquement le statut LMNP. En effet, en fiscalité immobilière, l’administration considère que l’activité de location meublée est professionnelle, car les revenus rentrent dans la catégorie des BIC. À noter que vous êtes dispensé de CFE l’année de création de votre activité. Pour cela, il faut vous immatriculer après le 1er janvier.

Comment est calculé l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? 

La fiscalité immobilière comprend aussi l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) qui est venu remplacer l’ISF (impôt sur la fortune). Vous êtes en effet redevable de l’IFI, si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros.

Il se calcule selon un barème progressif applicable au patrimoine immobilier net taxable.

Néanmoins une décote est prévue pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Si votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros et inférieur à 1,4 million d’euros, une décote de 17 500 € moins 1,25 % de la valeur du patrimoine net taxable s’applique.

De même, il existe un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale.

Le barème de l’IFI 2024 est le suivant :

Même si le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1,3 million d’euros, le calcul de l’imposition se fait dès 800 000 €. En effet, si vous possédez un patrimoine immobilier d’une valeur de 1,3 million d’euros, votre IFI sera calculé sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, soit 500 000 €, au taux d’imposition correspondant, c’est-à-dire 0,5 %.

Prenons un exemple : Imaginons que votre patrimoine immobilier s’élève à 2 000 000 € :

Il existe néanmoins quelques astuces pour réduire son IFI comme l’usufruit temporaire, l’achat de nue-propriété…

Comment est imposée une plus-value immobilière ?

Un dernier impôt à prendre en considération en fiscalité est bien sûre la plus-value immobilière !

La plus-value correspond au bénéfice réalisé entre l’achat et la revente d’un bien. En d’autres termes, elle est égale au prix de vente diminué du prix d’achat.
Une plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvement sociaux à hauteur de 17.2%.

Dans certains cas, vous pouvez être exonéré de plus-value, notamment quand la vente concerne votre résidence principale.

Par ailleurs, le montant de l’impôt est calculé de manière dégressive, selon la durée de détention de la détention.

Ainsi pour être totalement exonéré de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, le bien doit être conservé pendant 30 ans.

Exemple : Pour la vente d’un bien immobilier après 10 ans de détention, le montant de l’impôt sur la plus-value de 10 000 € se calcule de cette façon 

Ainsi, le montant de l’imposition sur la plus-value de 10 000 € est de : 2 908,10 €

• L’impôt est calculé sur 7 000 € : (10 000 € – 3 000 €) x 19 % = 1 330 €
• Les prélèvements sociaux est calculé sur 9 175 € : (10 000 € – 825 €) x 17,2 % = 1578,10 €

Lors d’un investissement immobilier, vous devez tenir compte de la fiscalité immobilière donc des impôts et des taxes qui en découlent. C’est pourquoi il convient d’étudier un projet dans son ensemble et d’optimiser son placement en s’aidant des différents dispositifs de défiscalisation existants.  N’hésitez pas à vous faire accompagner d’experts qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.